Uma proposta do governo federal promete agitar o mercado de fundos imobiliários nos próximos meses. A Medida Provisória 1303, publicada em 11 de junho de 2025, propõe mudanças relevantes na tributação de investimentos, incluindo uma medida polêmica: a taxação de 5% sobre os dividendos recebidos por cotistas de FIIs. A mudança, se aprovada pelo Congresso, entrará em vigor a partir de janeiro de 2026.
Uma quebra de paradigma para os investidores
Os fundos imobiliários, há anos, são conhecidos pela previsibilidade de distribuição e isenção de imposto de renda sobre os rendimentos mensais, o que sempre foi um atrativo forte para quem busca renda passiva. A nova proposta do governo, no entanto, altera esse cenário. Pela MP, será aplicada alíquota de 5% sobre os dividendos, desde que o fundo possua mais de 100 cotistas e nenhum investidor detenha participação majoritária.
Se o fundo for mais concentrado, com poucos cotistas ou estrutura familiar, a alíquota sobe para 17,5%.
E os ganhos com a venda de cotas?
Hoje, a venda de cotas com lucro já é tributada em 20%. Com a MP, essa alíquota será reduzida para 17,5%. Em teoria, a ideia do governo é “compensar” a nova taxação dos rendimentos mensais com uma redução no imposto sobre o ganho de capital. Para muitos analistas, essa troca não deve agradar grande parte dos investidores que focam na geração de renda recorrente.
Efeitos imediatos: ruído e incerteza
Mesmo que a proposta entre em vigor só em 2026, o impacto psicológico no mercado pode acontecer antes. Investidores devem começar a precificar o novo cenário ao longo dos próximos meses, o que pode causar queda nas cotações, especialmente nos fundos mais focados em renda e que pagam dividendos robustos.
Além disso, há o risco de reprecificação de carteiras e uma migração de parte do capital para ativos menos afetados pela medida. Para investidores iniciantes, que muitas vezes priorizam os dividendos mensais, a notícia pode gerar confusão e decisões precipitadas.
A resistência no Congresso já começou
A proposta do governo não foi bem recebida no Congresso Nacional. Parlamentares ligados ao agronegócio, setor imobiliário e infraestrutura — todos diretamente afetados pelas mudanças — reagiram negativamente. A MP terá que passar por uma comissão mista e, posteriormente, ser aprovada na Câmara dos Deputados e no Senado. Analistas políticos apontam que dificilmente o texto será mantido integralmente.
Além da questão técnica, há um pano de fundo político: muitos deputados demonstram cansaço com as repetidas tentativas do governo de aumentar a arrecadação via aumento de impostos, sem entregar, em paralelo, um corte consistente nas despesas públicas. Esse desgaste pode complicar a tramitação da proposta.
E agora, ainda vale investir em FIIs?
Mesmo com a possível taxação, os fundos imobiliários ainda podem continuar vantajosos quando comparados a outros investimentos de renda variável. Afinal, a alíquota de 5% é baixa se comparada a outros produtos financeiros, que terão alíquota unificada de até 17,5%.
No entanto, o diferencial competitivo dos FIIs diminui, o que deve levar os investidores a serem mais seletivos na montagem das carteiras. Fundos com gestão ativa, imóveis de alta qualidade, contratos atípicos e previsibilidade de receita tendem a ser menos impactados no longo prazo.
O que fazer até lá?
A MP ainda é apenas uma proposta. Muita coisa pode mudar no processo legislativo, e o mercado deve acompanhar de perto cada movimentação no Congresso. Para os investidores, o ideal neste momento é não tomar decisões precipitadas, continuar diversificando o portfólio e estar atento às oportunidades que possam surgir com eventuais correções de preço.
O cenário exige cautela, mas também pode abrir espaço para quem mantém foco no longo prazo.
