O fundo imobiliário ALZR11, gerido pela Alianza Gestão de Recursos e administrado pelo BTG Pactual, acaba de divulgar um fato relevante que movimentou o mercado de fundos imobiliários. O fundo confirmou a assinatura de Compromissos de Compra e Venda para a aquisição de dois novos ativos estratégicos: lojas do Assaí Atacadista localizadas no Rio de Janeiro e em São Paulo. Essas aquisições reforçam a diversificação e a robustez do portfólio do fundo, além de trazerem perspectivas de aumento de rendimentos para os cotistas.
Detalhes das aquisições
O ALZR11 investiu R$ 212,6 milhões na aquisição das duas lojas do Assaí, com valores de R$ 72,2 milhões para a unidade no Rio de Janeiro e R$ 140,4 milhões para a loja no Guarujá, São Paulo. Os imóveis foram desenvolvidos sob medida (Built-To-Suit) para atender às necessidades específicas do Assaí Atacadista, o que garante contratos de locação atípicos de longa duração, com prazo mínimo de 20 anos.
Loja Assaí Rio de Janeiro
- Localização: Avenida Brasil, Bangu, uma das principais vias expressas da cidade, com fluxo diário superior a 800 mil veículos.
- Tamanho: Área construída de 12.132 m² em um terreno de 31.940 m².
- Aluguel mensal: R$ 555.851, com reajustes anuais pelo IPCA.
- Impacto nos rendimentos: Contribuirá com R$ 0,01 por cota por mês imediatamente.
Loja Assaí Guarujá
- Localização: Entrada principal da cidade, às margens da Rodovia Cônego Domênico Rangoni.
- Tamanho: Área construída de 17.554 m² em um terreno de 63.172 m².
- Aluguel mensal: R$ 1.068.194, com reajustes anuais pelo IPCA.
- Impacto nos rendimentos: Espera-se uma contribuição de R$ 0,04 por cota por mês após a conclusão da aquisição.
Ambos os imóveis possuem contratos atípicos, o que garante maior segurança e previsibilidade de receita para o fundo. Além disso, o prazo médio de vencimento dos contratos do portfólio do ALZR11 aumentará de 9,3 anos para 10,2 anos com essas aquisições.
Estratégia de financiamento
As aquisições foram estruturadas por meio de uma combinação de recursos próprios e alavancagem via Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A loja no Rio de Janeiro envolveu a assunção de um saldo devedor de R$ 62,2 milhões, enquanto a unidade do Guarujá contou com um saldo de R$ 121,7 milhões. Essas operações possuem custo de 7,75% ao ano e são corrigidas pelo IPCA, alinhando-se aos reajustes dos aluguéis.
Com essa abordagem, o ALZR11 utilizou R$ 28,6 milhões de caixa inicial para as transações, otimizando sua estrutura de capital e potencializando os retornos para os cotistas.
Sobre o Assaí Atacadista
O Assaí é uma das maiores redes de atacado do Brasil, com 297 lojas em operação e um faturamento de R$ 73 bilhões em 2023. O modelo Built-To-Suit adotado nessas aquisições reflete a estratégia do fundo de investir em ativos locados para empresas sólidas e reconhecidas, garantindo estabilidade e previsibilidade de receitas.
Impacto no portfólio do ALZR11
Com essas aquisições, o portfólio do ALZR11 alcança 23 imóveis amplamente diversificados em termos de tipo de uso, setores de atuação e localizações geográficas. O fundo se destaca por sua diversificação estratégica, que inclui edifícios comerciais, galpões logísticos e imóveis voltados para o varejo alimentício.
Projeções de rendimentos
As novas aquisições devem contribuir positivamente para os rendimentos distribuídos pelo fundo. No primeiro ano, o aluguel líquido gerado pelos dois imóveis será de aproximadamente R$ 435 mil por mês. Isso equivale a um incremento de R$ 0,04 por cota por mês, considerando os valores totais de ambas as operações.
Além disso, o guidance divulgado anteriormente pela gestão do ALZR11 já indicava rendimentos mensais projetados entre R$ 0,79 e R$ 0,81 por cota no primeiro semestre de 2025, sem considerar ganhos extraordinários provenientes de vendas de ativos. Com as novas aquisições, os cotistas podem esperar resultados ainda mais robustos.
Mercado e perspectivas
O ALZR11 segue como um dos fundos imobiliários mais líquidos e procurados da B3, com um volume médio diário de negociação de R$ 2,3 milhões e uma base de mais de 155 mil cotistas. A diversificação do portfólio, aliada à gestão ativa e à busca por ativos de alta qualidade, mantém o fundo bem posicionado no mercado.
O mercado secundário também reflete a confiança dos investidores na estratégia do fundo. Com um portfólio que combina segurança e potencial de crescimento, o ALZR11 se destaca em um cenário desafiador para fundos imobiliários, marcado por taxas de juros elevadas e maior seletividade dos investidores.
Sobre o fundo ALZR11
O ALZR11, gerido pela Alianza e administrado pelo BTG Pactual, é um fundo imobiliário diversificado que investe em edifícios comerciais, galpões logísticos e imóveis voltados para varejo e laboratórios. Com 100% dos contratos de locação vigentes na modalidade atípica, o fundo oferece maior previsibilidade de receitas e segurança para os cotistas.
- Portfólio: 23 imóveis localizados em regiões estratégicas do Brasil.
- Principais locatários: Empresas renomadas como Bauducco, Mercado Livre, Coca-Cola FEMSA e DASA.
- Vacância: 0%, destacando-se como um dos fundos mais sólidos do mercado.
- Base de cotistas: Mais de 155 mil investidores.
- Volume médio diário: R$ 2,3 milhões.
Com uma gestão eficiente e foco na diversificação, o ALZR11 continua a se consolidar como uma das principais opções para investidores em busca de renda passiva e exposição ao mercado imobiliário brasileiro.
Conclusão
As aquisições anunciadas pelo ALZR11 reforçam sua estratégia de diversificação e qualidade de portfólio. A inclusão de dois ativos locados para o Assaí Atacadista traz contratos longos e seguros, além de fortalecer a geração de renda do fundo.
Em um cenário desafiador para fundos imobiliários, o ALZR11 demonstra resiliência e capacidade de adaptação, consolidando-se como uma das principais referências do mercado. Para os cotistas, as novas aquisições representam uma oportunidade de capturar os benefícios de um portfólio cada vez mais sólido e diversificado.
