O BARI11, fundo imobiliário focado em crédito (FIIs de papel), acaba de anunciar um aumento nos dividendos distribuídos aos seus cotistas: o valor por cota passou de R$ 0,95 para R$ 1,00. O reajuste pode parecer sutil à primeira vista, mas representa uma elevação relevante de mais de 5% na distribuição, algo que naturalmente chama a atenção dos investidores.
Esse fundo, que recentemente passou a ser administrado pela gestora VBI, vem despertando cada vez mais interesse. Hoje são mais de 35 mil cotistas acompanhando de perto os desdobramentos do portfólio — e a pergunta que fica no ar é: esse aumento nos rendimentos será duradouro ou se trata apenas de um repasse pontual de lucro retido?
Vamos aos detalhes para entender melhor o que está acontecendo com o BARI11.
A composição da carteira do BARI11
O BARI11 é um fundo imobiliário de papel que investe majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). O foco do portfólio está em títulos indexados à inflação, o que garante certa previsibilidade nos rendimentos, especialmente em períodos de elevação dos índices inflacionários.
Atualmente, a alocação da carteira é aproximadamente a seguinte:
- 62% em CRIs pulverizados
- 7% em varejo
- 6% em hotelaria
- 5% em logística
- 8% em residencial
- 3% em escritórios
- 10% em loteamentos
Além disso, no que diz respeito ao indexador dos títulos:
- 76% da carteira é atrelada ao IPCA
- 22% ao IGP-M
- 3% ao CDI
Essa predominância dos títulos indexados ao IPCA é um dos principais atrativos do BARI11, especialmente para investidores que buscam proteção contra a inflação.
O que são CRIs pulverizados e por que isso importa?
Os chamados CRIs pulverizados são certificados vinculados a diversos contratos de menor valor, em vez de grandes operações concentradas. No caso do BARI11, essa pulverização é bem significativa: são 1.711 contratos ativos, com um ticket médio de R$ 127,1 mil por contrato. O LTV (Loan-to-Value) médio é de 61%, o que sugere um nível de garantia considerado razoavelmente seguro.
A diversificação desse tipo de carteira tende a reduzir o risco sistêmico, mas por outro lado, exige uma gestão extremamente eficiente. Isso porque a pulverização pode aumentar os custos operacionais e tornar mais complexo o controle da inadimplência.
Inadimplência: uma preocupação em monitoramento
Falando em inadimplência, os números do BARI11 trazem um sinal de alerta. Cerca de 8% do saldo devedor da carteira encontra-se com atraso superior a 90 dias, o que representa 57 contratos que estão atualmente em processo de negociação e/ou execução.
Embora o fundo ainda mantenha uma performance sólida, esse dado mostra que a equipe da VBI terá desafios pela frente para manter o nível de distribuição, especialmente se o número de inadimplentes se mantiver ou aumentar nos próximos meses.
Por que os dividendos aumentaram agora?
A elevação dos proventos de R$ 0,95 para R$ 1,00 por cota levantou especulações entre os cotistas. Uma das hipóteses mais comentadas é de que o fundo esteja finalmente liberando parte do lucro retido acumulado nos últimos meses. Para se ter uma ideia, o BARI11 vinha acumulando entre R$ 0,07 e R$ 0,10 por cota em lucros não distribuídos.
Ainda assim, não está descartada a possibilidade de esse aumento ter vindo de um desempenho operacional mais forte no mês, talvez com recuperação de inadimplência, antecipação de pagamentos ou novos CRIs com melhor rentabilidade.
Como a própria gestão da VBI ainda não se posicionou oficialmente, será necessário aguardar a próxima carta gerencial ou relatório gerencial para entender com clareza o que sustentou esse aumento nos dividendos.
O papel da nova gestão da VBI
Desde que assumiu a gestão do BARI11, a VBI vem implementando ajustes estratégicos no portfólio, com foco em tornar o fundo mais robusto e resiliente. A escolha da VBI, que é uma gestora reconhecida por sua atuação criteriosa no mercado de FIIs, foi bem recebida por boa parte dos cotistas, que esperam uma gestão mais ativa e transparente daqui em diante.
Caso o aumento nos proventos se confirme como parte de uma tendência sustentada, a VBI poderá conquistar ainda mais confiança do mercado — mas, por enquanto, o momento é de cautela e observação.
O que esperar do BARI11 nos próximos meses?
A resposta para essa pergunta passa obrigatoriamente pela próxima divulgação oficial da VBI. Se o incremento nos dividendos for realmente fruto de um resultado operacional mais robusto, poderemos estar diante de um novo patamar para o fundo. Por outro lado, se o repasse for apenas uma distribuição pontual do lucro retido, os rendimentos poderão voltar à média anterior nos próximos meses.
De qualquer forma, o BARI11 segue como uma opção relevante dentro do universo de fundos de papel, com uma carteira diversificada, bom nível de indexação inflacionária e distribuição que, mesmo em momentos de oscilação, tem se mantido dentro de padrões aceitáveis para o perfil do fundo.
Conclusão
O recente aumento na distribuição de rendimentos do BARI11 é, sem dúvida, uma notícia positiva para os cotistas. No entanto, a sustentabilidade dessa elevação ainda precisa ser confirmada. Até lá, o ideal é manter o acompanhamento de perto e observar os próximos relatórios divulgados pela VBI.
