O fundo imobiliário BTLG11, um dos nomes mais consolidados do setor logístico, anunciou uma proposta que pode mexer com o mercado de FIIs nos próximos meses. Em fato relevante divulgado no dia 19 de maio, a gestão comunicou ter formalizado uma carta de intenções para a aquisição da totalidade dos ativos do fundo SARE11 (Santander Renda de Aluguéis FII), por um valor estimado em R$ 475,9 milhões.
O movimento tem potencial para ser uma das maiores operações de consolidação do setor nos últimos anos e reafirma a estratégia agressiva da gestão do BTLG11, que vem se destacando por sua atuação ativa no reposicionamento de portfólio e destrava de valor.
Como será feita a operação entre BTLG11 e SARE11?
Segundo o fato relevante, o pagamento será realizado integralmente por meio da entrega de cotas do próprio BTLG11, emitidas pelo valor patrimonial vigente na data da emissão. Isso significa que o fundo não precisará desembolsar caixa para concluir a aquisição, tornando a operação mais eficiente do ponto de vista financeiro.
As cotas a serem emitidas fazem parte de uma nova oferta pública, e a negociação já conta com um prazo de exclusividade de cinco meses. A transação, no entanto, está condicionada à realização de diligência, negociação dos contratos definitivos e, principalmente, à aprovação pelos cotistas do SARE11, que têm até o dia 6 de junho de 2025 para votar a proposta em Assembleia Geral Extraordinária.
O que o BTLG11 ganha com a aquisição dos ativos do SARE11?
De acordo com o gestor, a incorporação do SARE11 pode gerar benefícios estratégicos imediatos para os cotistas do BTLG11. A proposta inclui:
- Recebimento de caixa e ativos líquidos (inclusive valores a receber);
- Um imóvel logístico localizado a apenas 15 km de São Paulo, considerado aderente à tese do fundo;
- Dois ativos corporativos de alta qualidade na cidade de São Paulo, que não permanecerão no portfólio e devem ser vendidos rapidamente, gerando lucros e reforço de caixa.
A gestão do BTLG11 enxerga a operação como uma oportunidade clara de geração de valor, já que o portfólio do SARE11, apesar da qualidade dos ativos, vem sendo negociado com cerca de 40% de desconto em relação ao valor patrimonial. A proposta prevê uma realização para os cotistas do SARE11 cerca de 10% acima da cotação atual.
Estratégia de longo prazo e histórico de incorporações
A proposta segue a linha de outras movimentações estratégicas do BTLG11, que já incorporou com sucesso os fundos TRXL, BLCP e V2 Properties nos últimos anos. O fundo hoje é reconhecido por sua gestão ativa e por buscar constantemente formas de expandir o portfólio de maneira eficiente, com foco em ativos logísticos AAA, principalmente no eixo São Paulo.
O gestor relembrou que, em 2019, assumiu o TRXL com apenas R$ 180 milhões em patrimônio e ativos com cerca de 25% de vacância. Desde então, a gestão vem promovendo reciclagens de ativos, incorporações e desalavancagens, o que culminou na criação de um dos FIIs mais respeitados do setor logístico no Brasil.
O que muda para os cotistas do SARE11?
Caso a proposta seja aprovada, o SARE11 será incorporado ao BTLG11, e seus cerca de 30 mil cotistas passarão a integrar a base do fundo logístico. Eles deixarão de deter cotas do fundo atual e receberão cotas do BTLG11 com base na razão de troca definida no acordo.
Com isso, ganham maior liquidez, diversificação de portfólio e exposição a uma tese logística consolidada, além de um gestor com histórico comprovado de geração de valor.
Conclusão: uma jogada ousada com potencial de destrava de valor
O mercado acompanha agora com atenção os próximos passos dessa possível incorporação. A proposta entre BTLG11 e SARE11 traz um potencial de sinergia significativo e pode beneficiar ambos os lados, reforçando a tendência de consolidação e profissionalização do setor de fundos imobiliários.
Se aprovada, a transação pode elevar ainda mais o BTLG11 no ranking dos maiores FIIs da Bolsa, enquanto oferece ao cotista do SARE11 uma alternativa concreta de valorização e liquidez.
