O BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11), fundo imobiliário focado em terras agrícolas, encerrou março de 2025 com uma valorização expressiva de 17,2% no valor de suas cotas, negociadas a R$ 48,79 na B3. Apesar do avanço recente, o fundo ainda opera com um forte desconto sobre seu valor patrimonial, atualmente em R$ 111,30 por cota — um P/VP de apenas 0,51. O número chama atenção do mercado, especialmente em um setor que busca estabilidade via contratos atípicos e exposição ao agronegócio brasileiro.
Com mais de 13 mil cotistas, o fundo segue uma estratégia de investimento em terras agrícolas produtivas e, oportunisticamente, em áreas em transformação. A principal estrutura contratual do portfólio é baseada em cessão de direito real de superfície (DRS), atrelada à inflação, o que proporciona previsibilidade de receita. O diferencial está na presença de cláusulas de recompra, que permitem ao antigo proprietário readquirir o imóvel mediante pagamento de prêmios ao longo do contrato — desde que esteja adimplente em todas as obrigações.
Números de março: resultado robusto e reserva preservada
Em março, o BTRA11 apurou uma receita bruta de R$ 2,32 milhões, o equivalente a R$ 0,69 por cota. O resultado líquido foi de R$ 2,09 milhões (R$ 0,62 por cota), o que representou uma melhora substancial em relação a fevereiro, quando o fundo registrou lucro de R$ 1,08 milhão.
O bom desempenho do mês foi impulsionado por receitas decorrentes de parcelas de venda de terras, que foram corrigidas com juros, aumentando a rentabilidade do portfólio. A distribuição foi de R$ 0,30 por cota — mantendo o patamar de meses anteriores — o que corresponde a um dividend yield anualizado de 6,3%. A reserva acumulada para distribuição, de R$ 0,60 por cota, segue intacta como parte da estratégia de estabilidade nos rendimentos.
Portfólio e alocação
A carteira do BTRA11 é composta por seis ativos — cinco localizados no Mato Grosso e um na Bahia — totalizando uma área de 10.079 hectares. Toda a receita do fundo provém de contratos atípicos, o que confere maior segurança jurídica e previsibilidade de caixa. A diversificação por cultura é outro ponto relevante: 50% da área está dedicada à soja, 40% ao milho e 10% ao algodão.
O WAULT (prazo médio ponderado dos contratos) do fundo é de 6,6 anos, um indicador considerado positivo para investidores que buscam renda de longo prazo. Além disso, o fundo encerrou março com uma posição de caixa de R$ 52 milhões, que poderá ser usada para novas aquisições ou estratégias de rentabilização do capital, conforme apontado no relatório gerencial.
Contexto macroeconômico: inflação e safra em alta
O cenário macro traz elementos que ajudam a contextualizar o desempenho e as perspectivas do BTRA11. Segundo a Conab, a produção de grãos no Brasil está estimada em 330,3 milhões de toneladas na safra 2024/2025 — crescimento de 32,6 milhões de toneladas frente à temporada anterior. A produtividade média também subiu 8,6%, graças às condições climáticas favoráveis e ao aumento da área plantada, prevista em 81,7 milhões de hectares.
Já a inflação, medida pelo IPCA, avançou 0,56% em março, acumulando alta de 5,48% em 12 meses — acima do teto da meta estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional. Alimentos e transportes foram os principais vilões, com destaque para altas em tomate, manga, ovos e passagens aéreas. O comportamento dos alimentos segue exigindo atenção especial por parte da política monetária, podendo influenciar as decisões do Banco Central sobre juros — o que afeta indiretamente o mercado de fundos imobiliários.
Rendimento modesto, desconto elevado e retomada nas cotas
Com uma cotação muito abaixo do valor patrimonial e um dividend yield relativamente modesto para o setor, o BTRA11 pode parecer um paradoxo. No entanto, a valorização de 17,2% em março sugere que o mercado começa a reavaliar o papel do fundo no cenário atual — especialmente em um momento de expectativa positiva para o agronegócio.
O retorno acumulado em 12 meses ainda é negativo (-2,4%), mas supera o desempenho do IFIX no mesmo período (-5,0%). Para alguns investidores, o grande desconto no P/VP, combinado à estrutura de contratos de longo prazo e uma reserva de lucros que pode sustentar a distribuição, pode ser um indicativo de que o fundo atravessa um ponto de inflexão.
Considerações finais
O BTRA11 segue como uma aposta do BTG Pactual no crescimento do agronegócio brasileiro, ancorado em contratos sólidos, ativos com potencial de valorização e uma estratégia que mistura renda e ganho de capital com opção de recompra. O recente salto na cotação pode ser o início de uma reprecificação, mas o desconto ainda é expressivo — algo que continua a chamar atenção dos analistas e investidores.
