DEVA11 vale a pena? Conheça esse Fundo imobiliário

Quer descobrir se o DEVA11 vale a pena? Acima de tudo, esse fundo imobiliário é amplamente conhecido no mercado por sua abordagem baseada em recebíveis imobiliários. Neste artigo, apresentamos uma análise detalhada com base no relatório gerencial de novembro de 2024, incluindo informações sobre seus indicadores financeiros, alocações e performance recente.

Visão geral do DEVA11

Criado em agosto de 2020, o DEVA11 é um fundo que busca oferecer rendimentos consistentes por meio de aplicações em ativos financeiros lastreados no mercado imobiliário, principalmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Gerido pela Devant Asset Investimentos Ltda., o fundo é estruturado como um condomínio fechado, com duração indeterminada.

Dados principais do fundo:

• Cota patrimonial: R$ 99,31.
• Cota de mercado: R$ 30,66.
• Patrimônio líquido: R$ 1,39 bilhão.
• Valor de mercado: R$ 430,6 milhões.
• Quantidade de cotas: 14.044.908.
• Taxas:
  • Administração: 0,20% ao ano.
  • Gestão: 1,00% ao ano.
  • Performance: 10% sobre o que exceder 100% do CDI.

Performance financeira

Em novembro de 2024, o DEVA11 distribuiu R$ 0,43 por cota, totalizando R$ 6,04 milhões em rendimentos. Esse valor corresponde a um dividend yield mensal de 1,40%, ou 177,53% do CDI. Nos últimos 12 meses, o fundo acumulou um dividend yield de 19,96%, com distribuição média mensal de R$ 0,51 por cota.

Principais indicadores:

• Rentabilidade bruta ajustada (Gross up IR): 208,86% do CDI.
• Taxa média da carteira de CRIs: IPCA + 10,6% ao ano.
• Distribuição total nos últimos 12 meses: R$ 6,12 por cota.

Composição do portfólio

O portfólio do DEVA11 é diversificado, com uma carteira composta majoritariamente por CRIs (89,6%), além de pequenas alocações em Fundos de Investimento Imobiliário (6,7%) e caixa (3,7%).

Segmentação setorial:

• Corporativo: 34,7%.
• Multipropriedade: 18,8%.
• Loteamento: 18,1%.
• Incorporação vertical: 11,8%.

Diversificação geográfica:

• Sul: 34%.
• Sudeste: 27%.
• Centro-Oeste: 18%.
• Demais regiões: 21%.

A duração média dos CRIs é de 2,3 anos, e 99% dos ativos estão protegidos contra deflação. Esse perfil garante maior previsibilidade de rendimentos em diferentes cenários econômicos.

Destaques da carteira:

1. CRI Chemin II: Representa 2,14% do patrimônio, com remuneração de IPCA + 11,2% ao ano.
2. CRI Pride II: Com 2,82% do patrimônio, oferece taxa de até IPCA + 13,8% ao ano.
3. CRI Golden: Corresponde a 2,41% do patrimônio, com IPCA + 10% ao ano.

Resultados operacionais

O fundo apresentou desempenho consistente ao longo de 2024, com distribuições regulares e um bom histórico de aquisições. Durante o mês de novembro, destacaram-se:

Novas aquisições:

• CRI Chemin II: Foram adquiridos R$ 2,96 milhões em séries adicionais, elevando sua participação de 1,92% para 2,14% do portfólio.
• CRI Pride II: A aquisição de R$ 6 milhões na série subordinada aumentou sua representação no fundo de 1,17% para 1,58%.

Liquidações:

O CRI TOEX realizou o pré-pagamento total, gerando R$ 5,86 milhões em amortizações e juros, incluindo R$ 204 mil em multas.

Liquidez e negociação

O DEVA11 manteve 100% de presença nos pregões da B3 em novembro, com um volume negociado de R$ 17,3 milhões e giro de 4,02%. A cota de mercado fechou o mês cotada a R$ 30,66, refletindo um desconto significativo em relação à cota patrimonial de R$ 99,31.

Esse desconto pode ser explicado por fatores como a percepção de risco no mercado ou expectativas de baixa nos rendimentos futuros. Apesar disso, a alta liquidez garante que investidores possam negociar suas cotas com facilidade.

Riscos associados

Embora o DEVA11 apresente bons resultados, há riscos que devem ser considerados pelos investidores:

1. Inadimplência: Aproximadamente 8,1% da carteira está inadimplente, o que pode impactar a distribuição de rendimentos.
2. Carência de juros: Cerca de 58,1% dos CRIs estão em carência, o que reduz temporariamente o fluxo de receitas do fundo.
3. Desvalorizacão da cota de mercado: Apesar dos bons indicadores de rendimento, a queda no preço da cota reflete preocupações do mercado quanto ao desempenho futuro.

A gestora adota medidas para mitigar esses riscos, como garantias de alienação fiduciária e criação de fundos de reserva. Além disso, a diversificação da carteira também contribui para reduzir a exposição a problemas pontuais.

Considerações finais

O DEVA11 destaca-se como uma opção atrativa para investidores que buscam rendimentos consistentes no segmento de fundos imobiliários. Sua alta distribuição de dividendos, aliada a uma gestão ativa e diversificada, posiciona o fundo entre os mais relevantes do mercado.

Entretanto, fatores como inadimplência e o desconto significativo no preço de mercado das cotas devem ser analisados cuidadosamente. Além disso, é importante que investidores avaliem sua própria tolerância a riscos antes de tomar qualquer decisão.

Este artigo tem caráter informativo e não constitui recomendação de investimento. Recomendamos a consulta a um profissional especializado para uma análise personalizada de sua carteira e objetivos financeiros.