O fundo imobiliário HSLG11, conhecido pela sua forte exposição ao setor logístico, acaba de dar um passo estratégico que pode transformar a visão do mercado sobre seus riscos e potenciais. Por muitos anos, o fundo foi negociado com desconto em relação ao seu valor patrimonial, especialmente pela alta concentração de receita em um único inquilino: as Casas Bahia. Agora, com a conclusão de um novo imóvel logístico para o Mercado Livre, esse cenário pode começar a mudar.
Em fato relevante divulgado nesta semana, o HSLG11 anunciou a entrega do galpão BTS Mercado Livre Araucária, localizado na região metropolitana de Curitiba (PR). A obra foi finalizada em menos de 10 meses e já possui toda a documentação regularizada: alvará de funcionamento, licença de operação, CVCB (bombeiros), energia, água e esgoto.
Contrato atípico com o Mercado Livre garante estabilidade até 2035
O contrato de locação assinado com o Mercado Livre é do tipo Built-to-Suit atípico, com prazo de 10 anos e vencimento em julho de 2035. Durante os dois primeiros meses, haverá isenção total de aluguel, seguidos por mais dois meses com 50% de desconto. A partir de dezembro de 2025, o fundo passará a receber o valor integral da locação, com repasse previsto para janeiro de 2026.
Além disso, o contrato é reajustado anualmente pelo IPCA, sem possibilidade de revisão do valor base. Em caso de rescisão antecipada por parte do inquilino, o fundo terá direito a todas as parcelas restantes até o fim do contrato – uma cláusula que traz segurança adicional aos cotistas.
Um dos maiores investimentos do HSLG11
O projeto consumiu um investimento estimado em R$ 192,8 milhões, incluindo a aquisição do terreno e os custos da construção. A gestão estima um yield on cost de aproximadamente 11,5%, um número bastante competitivo dentro do mercado de galpões logísticos.
Vale lembrar, porém, que essa estimativa não configura garantia de rentabilidade futura, sendo apenas uma projeção baseada nos números atuais do contrato e nas despesas já realizadas.
Impacto no portfólio e potencial valorização
Esse novo ativo, além de trazer previsibilidade de receita, pode gerar ganhos relevantes em caso de desinvestimento futuro. A gestora HSI divulgou uma tabela de sensibilidade com diferentes cenários de cap rate e tempo de carregamento do ativo. Por exemplo, em 38 meses, caso o ativo seja vendido a um cap rate de 8%, o fundo poderia realizar um ganho de capital superior a R$ 106 milhões.
Esse tipo de transparência na comunicação da estratégia mostra que o fundo tem uma visão clara de valorização de longo prazo, o que pode atrair mais investidores institucionais e pessoas físicas interessadas em ativos logísticos premium.
Especificações técnicas impressionam
O galpão entregue ao Mercado Livre possui padrão AAA e Área Bruta Locável (ABL) de 92.630 m² em um terreno de 327.120 m². Localizado a apenas 22 km de Curitiba, o imóvel tem alto nível de eficiência operacional (83%) e estrutura robusta:
- Pé-direito de 12 metros
- Capacidade de piso de 6 toneladas por metro quadrado
- 142 docas
- Pátio com vagas para 276 caminhões, 310 carros e 15 ônibus
- Sistemas modernos de segurança, com sprinklers e hidrantes
- Infraestrutura completa para operações logísticas e administrativas
O que pode mudar para o cotista do HSLG11?
A entrega desse imóvel é mais do que apenas uma nova fonte de receita. Ela representa uma diversificação no perfil de locatários do fundo, diluindo parcialmente o risco que o mercado tanto penalizava. Com um inquilino de peso como o Mercado Livre e um contrato de longo prazo bem estruturado, o HSLG11 pode começar a reverter o desconto histórico em relação ao seu valor patrimonial.
Além disso, a gestão eficiente demonstrada na execução do projeto reforça a capacidade da HSI de conduzir empreendimentos complexos sem comprometer prazos e qualidade.
Se o mercado reconhecer esse movimento como uma virada de chave, a precificação do HSLG11 na Bolsa pode reagir de forma positiva nos próximos meses.
