O fundo imobiliário HSML11, voltado ao segmento de shoppings, concluiu mais uma aquisição estratégica: trata-se da compra de uma nova fração do SuperShopping Osasco, ampliando ainda mais sua presença em um ativo já consolidado em sua carteira. A transação foi oficializada por meio de escritura pública, conforme comunicado no fato relevante divulgado em 1º de agosto de 2025.
Fundo amplia seu domínio sobre ativo gerador de caixa
Com a aquisição de mais 3,017% de participação no SuperShopping Osasco, o HSML11 incorporou 542,58 m² de Área Bruta Locável (ABL) ao seu portfólio, passando a deter um total de 180.308 m² de ABL própria. Essa expansão reforça o posicionamento estratégico do fundo em ativos com alto fluxo de consumidores e relevância regional.
A operação, embora aparentemente modesta em percentual, demonstra a intenção da gestora em aumentar gradualmente a fatia do fundo em empreendimentos sólidos, visando elevar o poder de decisão, a eficiência operacional e o retorno financeiro.
Preço da aquisição e condições de pagamento
O valor da nova aquisição foi de R$ 8,77 milhões, equivalente a R$ 16.180,96 por metro quadrado de ABL. Desse total, R$ 2,63 milhões foram pagos com caixa próprio do fundo, enquanto o restante foi custeado com recursos captados na 5ª emissão de cotas, aprovada em Assembleia Especial de Cotistas no último mês.
Importante destacar que o valor atribuído ao SuperShopping Osasco como um todo — R$ 291 milhões — é 0,34% inferior ao último laudo de avaliação, datado de junho de 2025, o que pode indicar uma compra em condições vantajosas, sobretudo quando analisado o cap rate da operação.
Cap rate estimado é destaque: 9,6%
Segundo projeções da gestora, a operação apresenta um cap rate estimado de 9,6%, calculado com base no NOI (Resultado Operacional Líquido) esperado para os próximos 12 meses. Esse indicador, embora se trate de uma estimativa não vinculante, reforça o compromisso do fundo em adquirir ativos que maximizem retorno em relação ao valor investido — ponto especialmente relevante em momentos de taxa Selic ainda elevada.
Esse patamar de cap rate coloca a aquisição em um nível bastante competitivo, considerando o perfil de shopping center consolidado e localizado em uma das regiões metropolitanas mais relevantes do Brasil.
Aquisição de mais frações deve continuar
De acordo com a gestora, a intenção é atingir até 10,02% de participação total no SuperShopping Osasco. A aquisição da fração remanescente necessária para esse objetivo será comunicada ao mercado assim que concluída.
Esse movimento gradual demonstra uma estratégia de alocação contínua e cautelosa, em linha com o que o HSML11 já tem feito em outros ativos da carteira. A preferência por compras escalonadas pode reduzir riscos e permitir avaliações mais precisas ao longo do tempo, conforme condições de mercado evoluem.
Considerações para os cotistas
A nova aquisição deve impactar positivamente os resultados futuros do HSML11, especialmente se a estimativa de 9,6% de cap rate se concretizar. Além disso, o uso parcial de caixa e o financiamento via emissão reforçam a disciplina financeira da gestão, sem comprometer liquidez imediata.
Contudo, vale lembrar que projeções de rentabilidade são apenas indicativas. O resultado final pode ser influenciado por fatores como variação de vacância, inadimplência, performance operacional do shopping e macroeconomia.
