Acima de tudo, muitos investidores não sabem o que acontece se um fundo imobiliário acaba. Isso acontece, principalmente, por esse tipo de ativo ainda ser muito novo se comparado com as ações, por exemplo. Sobretudo, quando se trata de dinheiro, é sempre complicado pensar nos riscos envolvidos. Por isso, nesse artigo iremos explicar se um fundo imobiliário pode “quebrar” e quais as consequências.
Uma preocupação muito comum do investidor é saber se um fundo imobiliário acaba. Ainda mais, por esse ativo estar chamando muita atenção devido aos seus benefícios de isenção.
Mas antes, você ainda é novo no mercado de fundos imobiliários e não sabe precificar um ativo? Então, experimente usar nosso modelo de Gordon para Fiis.
O que acontece se um fundo imobiliário acaba?
Acima de tudo, para saber se um fundo imobiliário acaba, é necessário ler seu relatório gerencial ou buscar as informações em sites especializados. Afinal, a grande maioria desses ativos não possuem data de encerramento. Por isso, é comum que todo investidor imagine que isso se aplica a todos os casos.
Todavia, alguns fundos possuem data prevista para encerramento. Em outro cenário, também é possível que a liquidação ocorra quando o patrimônio líquido total do ativo fica pequeno demais. Ainda assim, saiba que todo esse capital pertence aos investidores que detém as cotas, ou seja, nesses dois cenários, o cotista recebe os pagamentos normalmente.
Nesse sentido, quando um fundo imobiliário acaba, o gestor precisará resolver as pendências financeiras e vender os ativos para fazer a amortização. Seja como for, a CVM ( Comissão de valores Mobiliários), define que um fundo deverá fazer a liquidação quando seu patrimônio líquido total fique abaixo de R$1 milhão por mais de 90 dias.
Um fundo imobiliário pode quebrar?
Se você já entendeu as nuances envolvidas quando um fundo imobiliário acaba, também pode pode ficar na dúvida se existe o risco de falência.
Ainda assim, essa preocupação normalmente vem do mercado de ações. Afinal, muitas empresas quebraram nos últimos anos e o patrimônio dos investidores simplesmente sumiu. Por isso, é natural que haja essa preocupação que há muitos anos está enraizada no pensamento de quem já se deu mal na bolsa de valores.
Mas respondendo a pergunta: Não, não existe risco desse tipo de ativo quebrar! Um fundo imobiliário acaba, mas não pode contrair dívidas igual as empresas listadas na B3. Ou seja, uma das únicas formas de um FII crescer, é fazendo alavancagem( usando patrimônio futuro proveniente de aluguéis e dívidas) para comprar novos ativos ou até mesmo realizar novos negócios.
Mas o que acontece se um fundo perde todos os seus inquilinos?
Então, vamos para um cenário ainda mais desafiador se comparado a ideia de quando um fundo imobiliário acaba. Aliás, podemos antecipar que para isso acontecer é quase uma utopia. Por exemplo:
Suponha que um fundo de logística possua 10 imóveis em carteira. Em todos esses 10 imóveis o fundo possui 100% de participação. Nesse sentido, ele possui 20 inquilinos que não costumam deixar de pagar os aluguéis mensalmente. Então, chegamos a um possível cenário caótico onde todos esses inquilinos quebram o contrato e deixam de realizar pagamentos.
Primeiro, que a maioria dos fundos, possuem contratos atípicos ( com mais de 10 anos de duração). E para quebrar isso, é muito mais difícil do que parece. Mesmo que aconteça, lembre-se que os fundos imobiliários ainda podem vender todos os seus imóveis para pagamento das dívidas. Contando com isso, levaria décadas até de fato ele terminar.
Então, qual o maior risco de um fundo imobiliário?
Um dos maiores riscos envolvidos não é quando um fundo imobiliário acaba. Sobretudo, isso reside principalmente no desconhecimento por parte dos investidores. Quando indivíduos adquirem ativos sem uma compreensão adequada do mercado ou sem examinar os relatórios gerenciais dos fundos, estão se expondo a um perigo substancial. Comprar ativos somente com base no potencial de recebimento de dividendos, sem entender as operações subjacentes, pode levar a decisões infelizes.
Isso foi exemplificado por fundos como HCTR11, DEVA11, TORD11 e VSLH11, que apresentavam histórico de pagamentos de dividendos elevados há dois anos, mas operavam com estratégias arriscadas. A inadimplência crescente nesses fundos resultou em uma desvalorização significativa de suas cotas. Isso ressalta a importância de se familiarizar profundamente com os ativos, estratégias e riscos envolvidos em um FII antes de investir, a fim de evitar perdas substanciais devido ao desconhecimento.
Conclusão
Em suma, não existe necessidade de se preocupar quando um fundo imobiliário acaba. Por mais não seja algo muito comum. Caso ele se aproxime de seu encerramento, um processo é desencadeado onde seu patrimônio é liquidado. Nesse momento, todos os ativos e passivos do fundo são avaliados e convertidos em valor monetário. Esse valor é então distribuído de forma proporcional entre os cotistas do FII, levando a uma redução gradual do valor patrimonial do fundo até que ele atinja zero. Consequentemente, o valor das cotas do FII também diminui nesse processo de liquidação. Esse procedimento visa encerrar todas as operações do fundo de maneira ordenada e garantir que os investidores recebam uma parcela proporcional dos ativos remanescentes, marcando o fim do ciclo de vida do FII.
