O que analisar em um fundo imobiliário antes de investir?

Você quer saber o que analisar em um fundo imobiliário antes de investir? Acima de tudo, investir nesses ativos é uma forma popular de ingressar no mercado imobiliário. Sobretudo, sem a necessidade de adquirir propriedades físicas. Ainda assim, é fundamental conduzir uma análise abrangente para avaliar os diversos aspectos do fundo imobiliário em questão. Neste artigo, exploraremos minuciosamente as considerações essenciais a serem feitas antes de investir em um fundo imobiliário, fornecendo a você as informações necessárias para tomar decisões informadas e rentáveis.

O que analisar em um fundo imobiliário antes de investir?

1. Histórico e Desempenho Passado

Se você está pesquisando o que analisar em um fundo imobiliário antes de investir, comece pelo histórico. Afinal, ele é um indicador valioso de sua estabilidade e capacidade de gerar retornos consistentes. Por isso, ao fazer a análise, leve em conta não apenas a valorização das cotas, mas também a distribuição de dividendos ao longo do tempo. Seja como for, isso permite avaliar a capacidade do fundo de proporcionar retornos tanto pela valorização quanto pela renda.

2. Qualidade da Gestão

Em seguida, ao analisar um fundo imobiliário, leve em consideração o trabalho da gestão. Ainda mais, pois isso é um dos principais fatores que determinam o sucesso de um fundo imobiliário. Investigue a equipe por trás do fundo, sua experiência no setor imobiliário e sua estratégia de gerenciamento de ativos. Uma equipe competente é mais propensa a tomar decisões sólidas em relação à aquisição, manutenção e venda de propriedades, o que afeta diretamente o desempenho do fundo. Atualmente, temos algumas gestoras muito respeitadas, por exemplo: Kinea e Credit Suisse.

3. Dividendos e Rendimentos

Acima de tudo, os dividendos são uma fonte essencial de renda para os investidores de Fiis. Portanto, ao analisar um fundo imobiliário, avalie a política de distribuição de dividendos do fundo, sua frequência e consistência ao longo do tempo. Uma distribuição de dividendos estável e bem administrada pode fornecer uma renda previsível para os investidores. Contudo, não leve isso como o principal fator na sua escolha. Afinal, quanto maior o retorno, maior o risco.

4. Valor Patrimonial das Cotas

A princípio, quando uma pessoa se pergunta: O que analisar em um fundo imobiliário antes de investir”, é normal esquecer do valor patrimonial. Ele nada mais é do que o valor líquido do fundo dividido pelo número de cotas em circulação. Portanto, é essencial olhar o histórico dele. Só assim você saberá dizer se ele é segurou ou não para o longo prazo. Em fundos muitos novos, isso infelizmente não é possível.

5. Portfolio de Ativos

Então, não esqueça de examinar o portfolio de ativos do fundo. A diversificação é crucial para mitigar riscos, portanto, verifique se o fundo possui uma variedade de propriedades em diferentes segmentos e localidades. Um portfolio bem diversificado reduz a exposição a flutuações específicas de um único setor. Além disso, se o Fii tiver imóveis, veja a situação da vacância e qualidade de cada um. Isso é importante, pois caso um inquilino saia, será mais fácil alugar para outro.

6. Classificações de Crédito

Ao analisar um fundo imobiliário, é essencial verificar os CRIs(Certificado de recebíveis imobiliários). Assim, as classificações de crédito atribuídas por agências de avaliação de risco podem oferecer uma perspectiva sobre a solidez financeira do fundo. Uma classificação alta indica maior confiabilidade nas obrigações financeiras do fundo, enquanto uma classificação mais baixa pode indicar maior risco.

7. Diversificação de Ativos Imobiliários

Além da diversificação entre propriedades físicas e títulos relacionados ao mercado imobiliário, é importante considerar a diversificação dentro dessas categorias. Por exemplo, um fundo imobiliário de tijolos pode ter diversificação regional e setorial para equilibrar riscos. Ainda assim, em todas as análises do blog, explicamos que não é muito confortável ( na maioria das vezes), investir em Fiis que possuem mais de 20% de alocação em algum CRI. No caso do fundos de tijolos, isso pode variar um pouco.

8. Liquidez Média de Negociações

Quando as pessoas não sabem o que analisar em um fundo imobiliário, é normal se esquecer da liquidez. Acima de tudo, ela traz a facilidade de comprar ou vender cotas do fundo. Verifique a média de negociações das cotas para avaliar a rapidez e a eficiência com que você pode entrar ou sair de um investimento. Dessa forma, fundos mais líquidos são ideais para investidores que desejam flexibilidade.

9. Métricas de Preço

O preço de mercado em relação ao valor patrimonial (P/VP) é uma métrica essencial para avaliar se as cotas estão sobrevalorizadas ou subvalorizadas. Um P/VP alto pode indicar que as cotas estão caras em relação ao valor real do fundo. Por isso, preste muita atenção. Seja como for, isso pode trazer dores de cabeça no futuro caso você precise vender suas posições. Um caso muito emblemático recente é dos fundos HCTR, DEVA, TORD E VSLH, que caíram em média 60% num intervalo de quase 2 anos. Então, quem comprou eles por um preço muito alto lá atrás, hoje teria um prejuízo enorme ao vender.

10. Modelo de Gordon para FIIs de Tijolos

A princípio, o modelo de Gordon, também conhecido como modelo de crescimento de dividendos, é útil para avaliar fundos imobiliários de tijolos. Sobretudo, ele leva em consideração a distribuição de dividendos e o crescimento esperado para determinar o valor intrínseco das cotas.

Análise Aprofundada

Por fim, tenha em mente que realizar uma análise aprofundada de todos esses aspectos é crucial para tomar decisões de investimento embasadas e maximizar o potencial de retorno. Assim, a pesquisa minuciosa ajuda a compreender os riscos e oportunidades associados a um fundo imobiliário específico.

Conclusão

Em suma, investir em fundos imobiliários oferece uma maneira conveniente de entrar no mercado imobiliário sem lidar diretamente com a gestão de propriedades. No entanto, a análise cuidadosa do histórico, gestão, dividendos, valor patrimonial, diversificação, liquidez e métricas de preço é essencial para tomar decisões informadas e bem-sucedidas.