O fundo imobiliário RBVA11, conhecido por sua atuação no segmento de varejo e histórico de exposição a agências bancárias, anunciou uma operação que chamou atenção do mercado. Em mais um movimento da sua estratégia de reciclagem de portfólio, o fundo alienou um imóvel em São Paulo por R$ 9,4 milhões, com uma rentabilidade surpreendente de 17,75% ao ano, superando com folga benchmarks como o CDI e o IPCA.
Transformação após os bancos
O RBVA11, que pertence à gestora Rio Bravo, passou por uma reinvenção nos últimos anos. No passado, o fundo tinha grande concentração em imóveis alugados para instituições financeiras. No entanto, com o avanço dos serviços digitais e a consequente redução de agências bancárias físicas, tornou-se necessário repensar a estratégia.
Essa mudança vem sendo colocada em prática com sucesso: atualmente, o portfólio do RBVA11 conta com mais de 70 imóveis, 16 inquilinos diferentes e cerca de 63 mil cotistas. E a operação mais recente é uma amostra clara de como essa transição tem sido bem conduzida.
Detalhes da alienação do imóvel Santa Cecília
O imóvel vendido está localizado na Rua das Palmeiras, 233, no bairro Santa Cecília, em São Paulo. Atualmente, o local era ocupado pela Caixa Econômica Federal. O valor da venda foi de R$ 9.400.000, ou R$ 7.794 por metro quadrado, e o pagamento foi feito à vista, com recebimento imediato.
Segundo o fato relevante divulgado pelo fundo, o imóvel foi vendido por um preço 110,3% acima do custo de aquisição e 15,3% superior ao último laudo de avaliação, realizado em dezembro de 2024. O lucro líquido gerado com a operação foi de R$ 4.931.172,66, o que equivale a R$ 0,03 por cota.
Rentabilidade que impressiona
A taxa interna de retorno (TIR) dessa operação foi de 17,75% ao ano, o que corresponde a IPCA + 11,2% ao ano ou CDI + 7,8% ao ano. Essa rentabilidade, apurada ao longo dos 12 anos em que o fundo deteve o imóvel, indica que o capital investido foi multiplicado por cerca de sete vezes — um desempenho que supera com folga os principais índices de referência do mercado.
Esse resultado reforça a estratégia da gestão ativa do RBVA11, que tem buscado capturar ganhos relevantes com a venda de ativos maduros e bem valorizados.
Histórico positivo de alienações
Desde que iniciou essa estratégia de reciclagem, o RBVA11 já vendeu 21 imóveis, totalizando R$ 220 milhões em alienações. O ganho de capital acumulado é de aproximadamente R$ 70 milhões. Em média, os imóveis têm sido vendidos com um ágio de R$ 41 milhões sobre os respectivos laudos de avaliação.
Esses números evidenciam a capacidade do fundo de gerar valor não apenas por meio de rendimentos recorrentes, mas também por meio de desinvestimentos estratégicos.
Redução na exposição bancária
Além do lucro financeiro, a operação contribui para uma diversificação ainda maior do portfólio do fundo. Com a saída de mais um imóvel ligado a uma instituição bancária, a exposição ao setor financeiro caiu para menos de 28% do ativo total.
Na prática, isso significa uma maior resiliência frente a mudanças estruturais no setor bancário. E o efeito mais simbólico foi a mudança na liderança entre os locatários: a Cogna passou a ser a maior pagadora de aluguel do fundo, superando a Caixa Econômica Federal pela primeira vez.
Essa troca de protagonismo é um marco importante e mostra como o fundo vem evoluindo seu perfil de receita para setores mais alinhados com o consumo e com o varejo educacional, por exemplo.
Gestão ativa e foco em varejo
A gestão do RBVA11 mantém o foco em imóveis com vocação natural para o varejo, buscando locais com boa localização, potencial de valorização e alta liquidez. A ideia é construir um portfólio que combine renda recorrente com ganhos de capital, sempre com um olhar atento às mudanças no comportamento dos consumidores e nas tendências do mercado imobiliário.
Além disso, a gestão reforça o compromisso com a sustentabilidade da renda e com a geração de valor no longo prazo, mantendo ativos adaptáveis e locatários de primeira linha.
O que esperar daqui para frente?
A venda do imóvel Santa Cecília pode representar apenas mais uma etapa de uma estratégia bem-sucedida. Com um portfólio mais diversificado e menos dependente de bancos, o fundo segue em um processo de modernização que pode beneficiar os cotistas, tanto na distribuição de rendimentos quanto na valorização patrimonial.
Se a TIR de 17,75% for um indicativo do que vem pela frente, o RBVA11 ainda pode surpreender mais uma vez.
