O fundo de logística RELG11, administrado pela BRL Trust, anunciou um movimento estratégico nesta semana que promete impactar positivamente suas operações financeiras. Um fato relevante divulgado em 28 de janeiro de 2025 revelou a assinatura de um distrato com o Banco Santander, resultando na devolução do imóvel localizado em Camaçari, na Bahia, com uma área construída de 69.167,14 m².
Essa movimentação, que elimina uma dívida milionária do fundo, sinaliza um novo capítulo para o RELG11, que enfrenta desafios no setor de logística e um mercado com valuation descontado.
O que o distrato representa para o RELG11
O imóvel devolvido ao Santander, situado no Polo Industrial de Camaçari, foi adquirido em 2020 como parte da estratégia de ampliação do portfólio do fundo. No entanto, o contrato acabou gerando um endividamento significativo, que alcançou o valor expressivo de R$ 64,1 milhões (base 28/01/2025).
Com o distrato assinado, o fundo não apenas extingue essa dívida como elimina uma despesa financeira de R$ 1 milhão ao mês, anteriormente impactada por uma taxa de CDI + 5% ao ano no regime contábil. Essa decisão permitirá ao RELG11 redirecionar seus fluxos financeiros e oferecer distribuições mais atrativas aos cotistas.
Impactos imediatos no fundo
A devolução do imóvel ao Santander traz diversos reflexos práticos para o fundo:
- Redução da vacância:
A taxa de vacância do portfólio, que estava em 10,09%, será reduzida para 6,07%, marcando um avanço significativo na eficiência do fundo em manter seus ativos ocupados. - Alívio no fluxo de caixa:
Com a extinção da dívida e das despesas financeiras associadas, o fundo terá maior folga para realizar novas aquisições ou melhorar sua operação. - Distribuições mais atrativas:
O rendimento estimado para os cotistas após o distrato é de aproximadamente R$ 0,68 por cota por mês, um valor que promete melhorar o retorno para os investidores e atrair novos interessados no fundo.
Estratégia do RELG11 no setor de logística
O RELG11 é um fundo focado em logística, um setor que ganhou destaque nos últimos anos com o avanço do comércio eletrônico e a demanda por centros de distribuição estrategicamente localizados.
Com 5 ativos distribuídos em 4 estados brasileiros, o fundo opera em importantes polos industriais e logísticos do país, incluindo cidades como Cotia (SP), Contagem (MG), Extrema (MG) e agora sem o ativo em Camaçari (BA).
Mesmo com esse portfólio diversificado, o RELG11 enfrenta desafios no mercado:
- Atualmente, é negociado com um P/VP de 0,43, refletindo o alto desconto em relação ao seu valor patrimonial.
- O número de cotistas ainda é pequeno, com pouco mais de 4.300 investidores, o que pode limitar sua liquidez no mercado secundário.
Mercado de logística e perspectivas para o RELG11
Apesar dos desafios, o setor de logística no Brasil continua a apresentar oportunidades. A recuperação econômica e o fortalecimento de cadeias de distribuição podem beneficiar fundos como o RELG11, especialmente se a gestão do portfólio continuar a focar na ocupação dos ativos e na redução de custos.
Com a devolução do imóvel de Camaçari, o fundo mostra agilidade em adaptar sua estratégia às condições de mercado. Esse tipo de movimentação é essencial para gerar valor em um segmento competitivo e pressionado por custos de financiamento elevados.
Contextualização do fundo
O RELG11 é um fundo que busca capturar oportunidades no setor logístico por meio de investimentos em imóveis modernos e bem localizados. Com uma ABL de 50.108,72 m² após o distrato, o fundo reafirma seu foco em ativos com alto potencial de geração de renda.
Apesar de ainda ser pequeno em número de cotistas, o RELG11 apresenta uma oportunidade interessante para investidores que buscam fundos descontados no mercado imobiliário, especialmente em um momento em que o setor logístico segue como uma das áreas mais promissoras no Brasil.
Conclusão
A assinatura do distrato com o Banco Santander é um marco estratégico para o RELG11, eliminando dívidas, reduzindo custos e ajustando sua operação para um desempenho financeiro mais eficiente. Embora o fundo ainda enfrente desafios relacionados ao baixo número de cotistas e ao desconto no mercado, os passos recentes indicam um compromisso com a geração de valor a longo prazo.
Para os investidores, o RELG11 pode se tornar uma aposta interessante no setor de logística, especialmente em um momento de recuperação e reorganização estratégica. A expectativa é que os resultados dessa movimentação sejam percebidos já nos próximos meses, com distribuições mais consistentes e atraentes para os cotistas.
