O fundo imobiliário TORD11, conhecido pelo longo período sem pagar dividendos e pelos problemas semelhantes aos enfrentados por HCTR11 e DEVA11, voltou a ser assunto no mercado. Após meses no limbo, o Tordesilhas EI FII soltou um fato relevante anunciando um grupamento de cotas na proporção de 6 para 1. A decisão reacende a curiosidade — e a preocupação — de muitos cotistas, especialmente diante de um histórico tão conturbado.
Um FII que deixou os cotistas no escuro
Para quem acompanha o mercado de fundos imobiliários, o TORD11 se tornou um símbolo de alerta. Há quase um ano sem distribuir dividendos, o fundo deixou de cumprir uma das principais promessas de qualquer FII: gerar renda passiva. O silêncio sobre planos concretos de retomada e a ausência de resultados consistentes têm feito com que muitos investidores rotulem o fundo como uma “bombinha”.
Agora, a novidade é o inplit — termo usado para descrever o agrupamento de cotas — que será realizado no dia 05 de junho de 2025, com base na posição de fechamento de 04 de junho. Para cada 6 cotas existentes, o investidor passará a ter apenas 1 cota.
O que é o inplit e por que ele assusta?
Embora o grupamento de cotas seja, na prática, apenas uma reorganização do número de unidades (sem impacto direto no patrimônio do fundo), ele geralmente não é bem visto pelo mercado. Isso porque, na maioria das vezes, essa manobra está associada à tentativa de “maquiar” preços muito baixos das cotas.
No caso do TORD11, o valor de mercado caiu drasticamente desde o auge, e a medida parece mais uma forma de “esconder” o preço minguado da cota, multiplicando-o por 6. Se antes a cota valia R$ 1,00, por exemplo, após o inplit passará a valer R$ 6,00 — mas sem que o fundo tenha gerado qualquer valor real para os cotistas.
Além disso, o fato de não haver nenhuma perspectiva concreta de retomada dos rendimentos levanta ainda mais dúvidas sobre os rumos do fundo.
Frações de cotas: leilão à vista
Outro ponto relevante do fato divulgado pela Vórtx e pela R Capital, administradora e gestora do fundo, respectivamente, é o tratamento das frações de cotas. Os investidores que não ajustarem suas posições para múltiplos de 6 até o dia 04 de junho terão suas frações agrupadas e enviadas para leilão na B3. O valor arrecadado será distribuído entre os cotistas em forma de crédito.
Apesar de ser um processo comum nesse tipo de operação, a falta de previsibilidade sobre quando será o leilão e quanto será recebido pelas frações ainda é um fator de incerteza.
Um fundo que virou alerta vermelho
O TORD11 já enfrentava críticas por sua exposição a operações de crédito estruturado de alto risco, muitas vezes atreladas ao setor residencial e de loteamentos — segmento que sofreu bastante com o aumento da taxa Selic e dificuldades de adimplência.
A queda de rentabilidade e a crescente inadimplência em algumas operações impactaram diretamente o caixa do fundo. Resultado: os proventos secaram, e o fundo passou a ser apenas um ticker triste nas carteiras dos investidores.
Com o grupamento de cotas, a percepção do mercado tende a piorar. Em vez de apresentar uma estratégia clara de reestruturação ou venda de ativos, o fundo opta por um movimento que pode ser interpretado como cosmético.
O que o cotista pode fazer agora?
Se você ainda tem cotas do TORD11, o mais importante é entender que o grupamento não afeta diretamente seu patrimônio, mas pode sim influenciar a liquidez e a percepção do fundo no mercado. Avaliar se vale a pena manter a posição ou buscar alternativas deve considerar não apenas o preço, mas a total ausência de rendimento há quase 12 meses e a falta de horizonte claro de recuperação.
Com tantos fundos problemáticos vindo à tona, o TORD11 se junta à chamada “turma do mal” — ao lado de HCTR11 e DEVA11, fundos que também enfrentam dificuldades estruturais e frustraram expectativas dos cotistas.
No fim das contas, o fundo até pode tentar mudar a cara com o inplit, mas o investidor atento sabe que o que importa não é o preço da cota, e sim o que ela entrega de valor. E, até agora, o TORD11 continua devendo. Literalmente.
