O fundo imobiliário TRXF11, focado no setor de varejo, anunciou nesta segunda-feira (14) a assinatura de um compromisso de compra e venda do imóvel localizado em Santo André (SP), atualmente alugado para a Companhia Brasileira de Distribuição (CBD), mais conhecida como grupo Pão de Açúcar (GPA). A transação poderá resultar em um lucro líquido estimado de R$ 5,05 milhões para o fundo, o equivalente a R$ 0,25 por cota, caso todas as condições previstas sejam cumpridas.
A venda faz parte da estratégia de reciclagem de portfólio da gestora TRX, que busca aproveitar oportunidades para gerar ganhos de capital e realocar recursos em novos ativos. A gestora destaca ainda que o preço negociado está 6,56% acima do último laudo de avaliação do imóvel, com data-base em dezembro de 2024.
Venda pode destravar caixa para novas aquisições
O ativo em questão está situado na Rua das Figueiras, nº 1.021, no bairro Jardim, em Santo André (SP). O contrato foi firmado entre o fundo, a TR2 Empreendimentos Imobiliários (empresa controlada pelo TRXF11), e uma compradora atuante no mercado imobiliário.
O valor total da transação será de R$ 31,15 milhões, sendo dividido em duas partes:
- R$ 18 milhões pagos à vista, após o cumprimento das condições precedentes e assinatura da escritura definitiva;
- R$ 13,15 milhões parcelados em 16 vezes mensais de R$ 821.875, corrigidas pelo IPCA.
Cada parcela será representada por uma nota promissória emitida pela compradora, e os pagamentos devem começar até 30 dias após a primeira parcela à vista, com as demais vencendo no mesmo dia dos meses subsequentes.
A expectativa é de que a operação seja concluída em até 60 dias, prazo estimado para a superação das condições previstas no contrato.
Lucro projetado representa uma TIR de 12% ao ano
Segundo comunicado oficial da gestora, o lucro líquido estimado — após custos, impostos, despesas e quitação do CRI que financiou a aquisição do imóvel — é de R$ 5,05 milhões, ou aproximadamente R$ 0,25 por cota, com base no número atual de cotas emitidas.
Essa estimativa corresponde a uma taxa interna de retorno (TIR) próxima de 12% ao ano, considerada atrativa dentro do segmento de fundos imobiliários de tijolo.
Ainda segundo a gestora, o cap rate da venda, com base no valor atual do aluguel, é de 6,80%, o que indica uma compressão relevante na taxa de retorno desde a aquisição do ativo, o que reforça o ganho de capital com a operação.
Distribuição extraordinária poderá ser feita após conclusão
Apesar de deixar claro que os valores estimados não representam garantia de distribuição, o fundo sinalizou que poderá fazer uma distribuição extraordinária de resultados aos cotistas, caso o negócio seja concluído conforme o previsto.
A operação também fortalece o caixa do fundo, que poderá ser reinvestido em novas oportunidades dentro da tese de varejo, segmento em que o TRXF11 tem foco, com imóveis locados a grandes redes como Assaí, Pão de Açúcar, Carrefour e outros.
Estratégia de reciclagem de portfólio segue ativa
A gestora TRX reforçou que a venda do ativo GPA Santo André está alinhada à estratégia do fundo de buscar:
- Ganhos de capital em operações com valorização;
- Compressão de cap rate em ativos maduros;
- Reinvestimento em oportunidades mais atrativas;
- Possibilidade de distribuir lucros extraordinários aos cotistas.
Nos últimos anos, o TRXF11 tem buscado se consolidar como um dos principais FIIs de varejo do mercado, com uma carteira diversificada em ativos localizados em diversas regiões do país, voltados principalmente para o setor alimentar e de grande varejo.
Considerações finais
A negociação mostra a preocupação do TRXF11 em manter uma gestão ativa, visando agregar valor ao patrimônio dos cotistas. A operação depende ainda do cumprimento de condições precedentes, o que pode levar até dois meses, mas reforça o bom momento do fundo para realizar lucros e realocar capital de forma estratégica.
Com a estimativa de lucro por cota e possível distribuição extraordinária, o anúncio pode influenciar positivamente a percepção dos investidores sobre a performance do fundo, especialmente em um momento de maior seletividade no mercado de FIIs.
