O fundo imobiliário XP Corporate Macaé (XPCM11) divulgou um novo fato relevante nesta semana informando a celebração de um aditivo ao contrato de locação com uma empresa do setor de Óleo e Gás. A nova ocupação envolve 532,07 m² do Conjunto 601, no Edifício The Corporate Macaé, com um prazo de vigência de 47 meses a partir de fevereiro de 2025.
Impacto da nova locação no fundo
Com esse contrato, a vacância física do XPCM11 será reduzida de 60% para aproximadamente 58%. Embora represente um pequeno avanço na taxa de ocupação do imóvel, a alta vacância ainda é um dos principais desafios do fundo, que se trata de um fundo monoativo, ou seja, que possui apenas um único imóvel em seu portfólio.
O fato relevante também revelou que a receita bruta acumulada nos primeiros 24 meses do novo contrato é estimada em R$ 0,0714 por cota. Já a receita mensal a partir do 25º mês está prevista em R$ 0,0059 por cota, sem considerar correções inflacionárias e eventuais reduções de despesas condominiais.
O risco de investir em um fundo monoativo
O XPCM11 apresenta um risco significativo por ser um fundo monoativo. Diferentemente de FIIs diversificados, que possuem múltiplos imóveis em diferentes localizações, um fundo como o XPCM11 está altamente exposto a problemas específicos do seu único ativo. Isso significa que a vacância elevada ou dificuldades na renegociação de contratos podem impactar diretamente os rendimentos distribuídos aos cotistas.
Além disso, o Edifício The Corporate Macaé está localizado em uma região fortemente dependente do setor de Óleo e Gás. Qualquer oscilação na demanda por escritórios corporativos na cidade pode influenciar diretamente o desempenho financeiro do fundo.
Desempenho recente do XPCM11 e perspectivas
Atualmente, o XPCM11 possui um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 65,6 milhões e mais de 18 mil cotistas. Nos últimos anos, o fundo tem enfrentado dificuldades para reduzir sua vacância, reflexo das mudanças no setor corporativo e da alta oferta de espaços comerciais na região de Macaé.
Mesmo com a nova locação, a taxa de vacância do fundo segue elevada, o que pode limitar sua capacidade de gerar rendimentos consistentes para os investidores. Além disso, o fundo está sujeito a retenções de até 5% dos lucros semestrais, conforme previsto em sua regulamentação.
Considerações finais
A nova locação representa um pequeno avanço na ocupação do XPCM11, mas a alta vacância e a concentração em um único ativo continuam sendo pontos de atenção para os investidores. O desempenho futuro do fundo dependerá da capacidade da gestão em reduzir a vacância e atrair novos locatários para o imóvel, além da estabilidade do setor de Óleo e Gás em Macaé.
Os investidores que acompanham o fundo devem estar atentos aos próximos relatórios e à evolução da ocupação do Edifício The Corporate Macaé, visto que qualquer mudança na taxa de vacância pode impactar diretamente a distribuição de rendimentos.
