O XP LOG Fundo de Investimento Imobiliário (XPLG11) é um dos maiores fundos de logística listados na B3, com um patrimônio líquido de R$ 3.496.156.739,42 e um total de 342.025 cotistas. Reconhecido por sua atuação no setor logístico, o fundo possui um portfólio diversificado de inquilinos, que inclui grandes nomes como Leroy Merlin, Via Varejo, B2W, Mobly, Mercado Livre, Renner e GPA.
Novos Contratos no Condomínio Syslog Galeão
Em comunicado recente, o XPLG11 informou a celebração de dois novos contratos de locação no condomínio Syslog Galeão, localizado no Rio de Janeiro/RJ. Esses contratos contribuíram para a ocupação total do empreendimento e foram destacados da seguinte forma:
- Contrato de locação com locatário do setor público:
- Área: 4.010,25 m² (módulo A3 parcial).
- Prazo: Até 31/12/2027.
- Aditivo contratual para expansão de locatário do setor logístico:
- Área: 1.896,10 m² (módulo B3).
- Prazo: Até 19/10/2027.
Esses contratos reduziram a vacância física total do fundo de 2,6% para 2,4%, reforçando a eficiência na gestão de ativos.
Receita Estimada dos Novos Contratos
Com base nos contratos firmados no Syslog Galeão, a receita acumulada bruta estimada, considerando os 24 meses iniciais de vigência e a participação de 51% do fundo no empreendimento, é de aproximadamente R$ 0,0429 por cota. A partir do 25º mês, a receita mensal bruta prevista é de R$ 0,0019 por cota, sem considerar correções inflacionárias.
Movimentações Recentes no Portfólio de Locatários
Durante o ano de 2024, o XPLG11 registrou algumas movimentações significativas em seu portfólio de locatários, incluindo:
- Devolução parcial de área pela GPA:
- A GPA realizou a devolução parcial de 18.730,65 m² no condomínio MM2, gerenciado pelo NE Logistic FII. A devolução ocorreu em razão de uma reestruturação operacional.
- Novas locações:
- Início da locação do módulo 3, com ABL de 2.841 m², também no condomínio PP2, por meio do NE Logistic FII.
- Locações temporárias de áreas no condomínio SBP:
- Prátika: 1.785,82 m².
- Volo: 1.461,89 m².
Com essas movimentações, a vacância física do portfólio do fundo foi reduzida para 2,6% ao final de 2024.
Destaques Financeiros
O fundo também obteve resultados relevantes durante o ano de 2024, destacando-se:
- Ganho adicional efetivo:
- Em dezembro de 2024, o fundo registrou um ganho adicional efetivo de aproximadamente R$ 2,6 milhões, referente à cessão de créditos relacionados à venda do imóvel WT Technology Park II para a Scala Data Centers S.A.
- Distribuição de resultados:
- O fundo distribuiu cerca de 99% do resultado base caixa ao longo do ano, mantendo uma estratégia de reciclagem de portfólio e ampliação da diversificação creditícia e geográfica da renda.
- Expectativas para 2025:
- Há a perspectiva de incremento nos níveis de distribuição, especialmente por meio de novas transações de venda de imóveis. No entanto, não há garantia ou promessa de resultados futuros.
Laudos de Avaliação a Valor Justo
Os laudos de avaliação do portfólio, elaborados pela Colliers, estão em fase de revisão pelo administrador do fundo e pela auditoria. Assim que os impactos forem confirmados, o mercado será comunicado.
Análise do Cenário Atual
O segmento de fundos de investimento imobiliário enfrentou desafios em 2024, com oscilações no mercado e ajustes nas expectativas de inflação e juros. No entanto, o XPLG11 demonstrou resiliência ao:
- Manter altos níveis de ocupação.
- Realizar reciclagens de portfólio de forma estratégica.
- Diversificar sua carteira de inquilinos e localizações.
Perspectivas para o XPLG11
Para o ano de 2025, o fundo pretende continuar focado em:
- Gestão ativa do portfólio:
- Monitoramento constante dos inquilinos e renovações contratuais.
- Identificação de novas oportunidades de locação.
- Incremento de rendimentos:
- Possíveis novas transações de compra e venda de ativos.
- Reinvestimento de resultados acumulados não distribuídos.
- Diversificação e expansão:
- Exploração de regiões e setores ainda não abrangidos pelo portfólio.
Conclusão
O XPLG11 segue como um dos principais fundos de logística da B3, com uma gestão ativa que busca maximizar o aproveitamento de seus ativos e garantir distribuições consistentes aos cotistas. Com uma carteira de inquilinos diversificada e estratégias para manter baixos níveis de vacância, o fundo demonstra capacidade de adaptação frente às adversidades do mercado.
Os cotistas e investidores interessados devem acompanhar de perto os relatórios gerenciais e comunicações oficiais do fundo para compreender melhor as decisões e expectativas futuras, sem considerar essas informações como garantia de rentabilidade ou desempenho futuro.
