O XP LOG Fundo de Investimento Imobiliário (XPLG11), um dos maiores fundos de logística listados na B3, comunicou ao mercado e aos seus cotistas uma importante transação envolvendo a venda de um ativo estratégico localizado no estado de Pernambuco. A operação, que reflete a estratégia de gestão ativa do fundo, promete impactos significativos na distribuição de rendimentos e na composição do portfólio.
Detalhes da Transação
O ativo em questão é o Galpão G01 do Condomínio Logístico e Industrial Cone Multimodal 02, localizado na cidade de Cabo de Santo Agostinho, Pernambuco. O galpão possui uma área bruta locável (ABL) de 110.052,89 m² e está atualmente alugado para grandes empresas do varejo, como Via Varejo e Grupo Pão de Açúcar (GPA).
A transação foi realizada com o fundo Golgi Fundo de Investimento Imobiliário, pelo valor total de R$ 313,35 milhões. O pagamento será dividido em duas etapas:
- Uma parcela inicial de R$ 125,34 milhões, paga na data de assinatura do contrato.
- O restante será pago em 39 parcelas mensais de R$ 4,82 milhões, corrigidas pelo índice IPCA.
Com a conclusão do pagamento, a operação deverá gerar um ganho de capital de aproximadamente R$ 120 milhões, equivalente a R$ 3,87 por cota. Este valor será distribuído aos investidores ao longo do tempo, de acordo com a estratégia de uniformização de rendimentos adotada pelo fundo.
Impacto na Composição do Portfólio
A venda do ativo resultará em uma redução de 9,9% na área bruta locável (ABL) do fundo, passando de 1.113.002 m² para 1.002.949 m². Além disso, a diversificação geográfica do portfólio também será alterada. A região Sudeste, em especial o estado de São Paulo, passará a representar uma fatia maior do portfólio, aumentando de 44,3% para 49,2%.
Essa movimentação reforça a estratégia de reciclagem de portfólio do XPLG11, que visa concentrar investimentos em ativos de alta qualidade localizados em regiões estratégicas. Essa abordagem busca não apenas melhorar a rentabilidade do fundo, mas também aumentar a segurança e previsibilidade dos rendimentos.
Reflexos nos Rendimentos
Durante os próximos 30 meses, o fundo estima que a receita bruta mensal seja incrementada em média de R$ 0,04 por cota, considerando tanto o ganho de capital apurado quanto a redução na receita de locação decorrente da venda do ativo. Embora esse impacto inicial seja relativamente pequeno, a gestão ativa do portfólio é projetada para gerar valor no longo prazo.
Cabe ressaltar que os valores projetados não representam uma garantia de rentabilidade futura, mas são estimativas baseadas em cenários realistas definidos pela gestora do fundo.
A Importância da Gestão Ativa
A decisão de vender um ativo tão relevante reflete o compromisso do XPLG11 com sua política de investimento. A gestão ativa permite ao fundo se adaptar às mudanças de mercado e otimizar seu portfólio para maximizar o valor para os cotistas. Essa estratégia é especialmente importante em um cenário econômico desafiador, no qual a eficiência operacional e a capacidade de gerar ganhos de capital podem fazer a diferença.
Sobre o XPLG11
O XPLG11 é um dos maiores fundos de logística do Brasil, com um portfólio diversificado de ativos localizados em regiões estratégicas do país. Atualmente, o fundo conta com:
- Tipo: Fundo de logística.
- Início: Maio de 2018.
- Cotistas: Mais de 190 mil.
- Gestora: XP Vista Asset Management Ltda.
- Administrador: Vórtx DTVM Ltda.
Essa diversificação e a gestão ativa permitiram ao fundo se consolidar como um dos mais respeitados no segmento, atraindo investidores interessados em renda passiva e valor a longo prazo.
Considerações Finais
A venda do ativo em Pernambuco marca mais um passo importante na trajetória do XPLG11, destacando a capacidade do fundo de adaptar sua estratégia para maximizar o retorno aos cotistas. Embora o impacto inicial nos rendimentos seja modesto, as perspectivas de longo prazo continuam promissoras, especialmente considerando a expertise da gestora em otimizar o portfólio.
Acompanhar as movimentações do XPLG11 é essencial para os investidores interessados no setor de logística, que permanece em expansão no Brasil, impulsionado pelo crescimento do e-commerce e pela necessidade de infraestrutura eficiente.
