O PCIP1 (antigo CVBI11) divulgou nesta semana o relatório gerencial referente ao mês de setembro/2025, trazendo informações sobre resultado distribuído, alocação da carteira e movimentações recentes. O fundo, focado em CRI e operações estruturadas, segue atento às condições do mercado e à gestão ativa de seus ativos.
Panorama do mercado e impacto nos FIIs
Em setembro, o IFIX atingiu nova máxima histórica, encerrando o mês aos 3.589 pontos, com valorização de 3,3%. O avanço foi sustentado principalmente pelos fundos de tijolo (+4,3%) e também pelos fundos de papel (+1,4%). O índice considera retorno total, incluindo preço das cotas e rendimentos distribuídos, favorecendo a recuperação de FIIs, que distribuem 95% do resultado caixa obrigatoriamente.
O desempenho do IFIX em 2025 tem sido impulsionado pela valorização das cotas no mercado secundário, influenciado por fatores macroeconômicos locais e globais. No cenário doméstico, destaque para a deflação do IPCA em agosto, desaceleração do PIB no segundo trimestre e manutenção da Selic em 15% pelo Copom. No exterior, cortes de juros do Federal Reserve nos EUA estimularam o fluxo de capitais para renda variável, beneficiando os FIIs.
Mesmo com a Selic elevada, o contexto atual cria oportunidades de alocação em fundos imobiliários, que continuam descontados em relação ao valor patrimonial e ao valor intrínseco dos imóveis.
Resultado e distribuição de rendimentos do PCIP1
Em setembro, o fundo apresentou resultado distribuível de R$ 0,85 por cota, pago aos cotistas em 15 de outubro. A distribuição refletiu uma revisão para baixo devido à deflação de agosto. Apesar disso, a reserva acumulada permaneceu estável em relação ao mês anterior, caindo para R$ 0,25/cota após o aumento do número de cotas com o encerramento da oferta.
Composição e desempenho da carteira
O PCIP1 encerrou o mês com 94,2% do patrimônio líquido alocado, sendo 85,8% em CRIs e operações estruturadas, com rentabilidade média ponderada de 16,4% a.a. (IPCA+10,9% a.a.), prazo médio de 3,6 anos e spread médio de 2,5% a.a..
A carteira inclui 114 CRIs e 3 operações estruturadas, com 88% indexados ao IPCA (IPCA+10,7% a.a.), 9% ao CDI (CDI+4,1% a.a.) e 3% ao IGPM (IGPM+9,4%). Há também alocação estratégica em outros fundos imobiliários, reforçando a diversificação.
Movimentações recentes e gestão ativa
O fundo segue com política de gestão ativa, promovendo a reciclagem da carteira:
- Zeradas posições em 6 CRIs (CRI Lar, CRI Embraed V, CRI EBM, CRI MRV II, CRI Cash Me, CRI 3Z) e no KNIP11;
- Dois ativos pré-pagos (CRI Azul e CRI Vitacon II Sr.);
- Redução de exposição em 4 CRIs (CRI Shopping Iguatemi Fortaleza, CRI Allos III, CRI Blumenau Shopping, CRI Localiza).
Essas movimentações geraram R$ 24 milhões ao fundo, além de R$ 80 mil de ganho de capital com vendas. A participação de CRIs indexados ao CDI caiu 1,5% do patrimônio líquido, mantendo a estratégia de indexação ao IPCA.
Monitoramento e watchlist
O PCIP1 não adicionou novos CRIs ao watchlist em setembro, mas continua atento às operações securitizadas pela Virgo, podendo ocorrer remarcações conforme decisão do administrador.
