A MP 1303, publicada pelo governo federal em 11 de junho de 2025, causou uma verdadeira turbulência entre os investidores de fundos imobiliários (FIIs). A medida, que inicialmente foi interpretada como um fim generalizado da isenção de IR sobre dividendos, agora ganha contornos mais complexos — e até contraditórios.
Segundo esclarecimento do Ministério da Fazenda, os proventos de cotas emitidas até 31 de dezembro de 2025 continuarão isentos de Imposto de Renda, mesmo após a entrada em vigor da MP. Já as cotas emitidas a partir de 1º de janeiro de 2026 passarão a sofrer tributação de 5% na fonte, desde que o fundo tenha pelo menos 100 cotistas e nenhum com mais de 10%.
Novas cotas com IR e antigas isentas: o nascimento de duas classes?
Na prática, a regra cria duas classes distintas de cotas dentro de um mesmo fundo: aquelas com isenção (emitidas até 2025) e aquelas com tributação (emitidas a partir de 2026). A consequência imediata disso é a distorção de atratividade: as cotas antigas se tornam mais valiosas apenas por seu benefício fiscal.
Esse cenário levanta dúvidas importantes:
- Como o mercado vai precificar essas diferenças?
- Haverá dois tipos de cotas sendo negociadas separadamente?
- A Receita conseguirá controlar isso com precisão?
Essas perguntas ainda não têm resposta, e a insegurança pode travar o apetite por novas emissões em 2026.
Gestoras devem correr para emitir cotas ainda em 2025
Com essa nova realidade, o setor deve assistir a uma corrida por emissões no segundo semestre de 2025. Fundos que estavam planejando captações para o ano seguinte provavelmente vão antecipar as ofertas, a fim de preservar a isenção fiscal das novas cotas.
Esse movimento também pode gerar:
- Uma superoferta de subscrições nos próximos meses;
- A criação de fundos oportunistas com foco apenas no benefício da isenção;
- Maior atenção dos investidores para datas de emissão e integralização, que passam a ser determinantes.
Ganho de capital será tributado para todos a partir de 2026
Outro ponto importante da MP 1303 é que, a partir de 2026, todas as vendas de cotas com lucro serão tributadas em 17,5%, independentemente da data de emissão. Ou seja, mesmo quem tiver cotas antigas isentas de IR nos dividendos vai pagar imposto sobre o ganho de capital na venda.
Apesar disso, o impacto mais sentido deve ser mesmo na diferença entre cotas isentas e tributadas, algo que pode gerar confusão e insegurança jurídica para o investidor pessoa física.
O que esperar do mercado após a MP 1303?
O investidor precisa ficar atento aos próximos desdobramentos. A MP ainda pode sofrer alterações no Congresso, mas o clima é de pressa para garantir a isenção das cotas emitidas em 2025. Ao mesmo tempo, a medida abre um precedente perigoso: a criação de múltiplas categorias dentro do mesmo tipo de ativo.
No fim das contas, a credibilidade do ambiente de investimentos está mais uma vez colocada à prova. Tributar novas cotas enquanto mantém antigas isentas parece um meio-termo político, mas pode prejudicar a formação de capital para o setor imobiliário no longo prazo.
