Investir em fundos imobiliários (FIIs) é uma das formas mais populares de acessar o mercado de imóveis com menos burocracia e maior liquidez. Entre as diversas opções disponíveis, o FII BTG Pactual Hotel MaxInvest, negociado pelo ticker HTMX11, se destaca por seu foco no setor hoteleiro. Mas com as recentes oscilações do mercado, muitos investidores se perguntam: o HTMX11 vale a pena?
Para responder a essa pergunta, realizamos uma análise detalhada baseada no informativo mensal de agosto de 2025. Avaliamos o fundo através de três pilares fundamentais: segurança da carteira, histórico de dividendos e o preço atual de suas cotas.
Análise da segurança do HTMX11
A segurança de um fundo imobiliário está diretamente ligada à qualidade e diversificação de seus ativos, bem como à sua saúde financeira. O HTMX11 tem como objetivo principal explorar a recuperação do mercado hoteleiro na cidade de São Paulo, gerando renda com os hotéis e buscando a valorização das unidades.
Diversificação do portfólio
Um dos pontos fortes do HTMX11 é a sua diversificação dentro do nicho hoteleiro. Em agosto de 2025, o fundo operava 774 unidades hoteleiras distribuídas em 20 hotéis diferentes na cidade de São Paulo. Essa diversificação se manifesta em várias frentes:
- Por região: A maior concentração dos quartos está na região da Berrini – Chucri Zaidan (70%), uma área de forte apelo corporativo. Outras regiões relevantes incluem Itaim Bibi (11%), Jardins (5%) e Congonhas (6%).
- Por segmento: A carteira é majoritariamente composta por hotéis do segmento econômico (Economy), com 64% das unidades. Os segmentos Midscale (28%) e Upper Midscale (8%) completam o portfólio.
- Por administradora e bandeira: A gestão dos hotéis é pulverizada, embora a Accor seja a principal administradora (76%). Bandeiras conhecidas como Ibis (52%) e Estanplaza (12%) são predominantes, o que pode atrair um público consistente.
Essa estratégia de diversificação ajuda a mitigar riscos específicos de um único ativo ou localização.
Saúde financeira e resultados operacionais
A saúde financeira é crucial para determinar se o HTMX11 vale a pena. Analisando os resultados, vemos que o desempenho do fundo é sensível à sazonalidade e a eventos específicos, como feriados prolongados, que podem impactar a demanda corporativa.
Em junho de 2025, por exemplo, o feriado de Corpus Christi afetou negativamente a ocupação, que caiu para 63%, uma redução de 5% em relação a junho de 2024. A receita por quarto também sofreu uma queda de 27% na mesma comparação.
Abaixo, compilamos os principais indicadores operacionais do fundo:
| Indicador | Junho 2025 | Junho 2024 | Variação |
|---|---|---|---|
| Taxa de Ocupação | 63% | 68% (calculado) | -5 p.p. |
| Diária Média (ADR) | R$ 504 | R$ 503 | +0,2% |
| Receita por Quarto (RevPAR) | R$ 318 | R$ 336 | -5% |
Fonte: Informativo Mensal HTMX11 – Agosto 2025.
Apesar da queda na ocupação, a diária média se manteve estável, mostrando uma gestão ativa para otimizar a receita. Além disso, o fundo complementa sua receita com a venda estratégica de unidades hoteleiras. Em julho de 2025, a venda de cinco unidades gerou um lucro líquido de R$ 1,05 milhão (R$ 0,3664 por cota).
Valor patrimonial e riscos a serem monitorados
Um ponto de atenção para o investidor é o valor patrimonial por cota (VP/Cota). Em agosto de 2025, o VP/Cota estava em R$ 144,46. É fundamental que o investidor acompanhe a evolução desse indicador ao longo do tempo. Se um fundo perde valor patrimonial consistentemente sem realizar novas aquisições ou melhorias que justifiquem, ele pode estar perdendo qualidade em sua carteira. O HTMX11 possui um histórico de desinvestimento desde 2011, aproveitando a valorização de suas unidades. Desde o início desse ciclo, já foram amortizados R$ 46,13 por cota através da venda de 574 unidades.
Outro risco relevante para entender se o HTMX11 vale a pena é a possível extinção do benefício fiscal do PERSE a partir de abril de 2025, que isenta o setor de alguns impostos federais. A gestão informa que medidas judiciais estão em andamento para manter o benefício, mas até uma decisão final, os impostos voltarão a ser cobrados, o que pode impactar os resultados futuros.
Análise dos dividendos do HTMX11
Para muitos, o principal motivo para investir em FIIs é o recebimento de rendimentos mensais. A distribuição de dividendos do HTMX11 é composta tanto pela receita de aluguéis (diárias) quanto pelo lucro obtido na venda de quartos.
Histórico e estabilidade dos proventos
Os dividendos do HTMX11 apresentam volatilidade, o que é característico de fundos que dependem de resultados operacionais sazonais e de ganhos de capital não recorrentes. A tabela abaixo mostra a distribuição por cota nos últimos meses:
- Julho/25: R$ 1,22
- Junho/25: R$ 1,50
- Maio/25: R$ 1,54
- Abril/25: R$ 0,80
- Março/25: R$ 0,80
- Fevereiro/25: R$ 0,98
Fonte: Demonstrativo de Resultados HTMX11.
Como podemos observar, os valores variam significativamente, influenciados pelo lucro com a venda de quartos. Em meses como maio de 2025, o lucro com vendas foi um componente importante da receita total, impulsionando os dividendos distribuídos. Essa dependência de vendas para compor a renda é um fator que o investidor deve considerar ao avaliar se o HTMX11 vale a pena para uma estratégia de renda passiva previsível.
O Dividend Yield (DY) patrimonial e de mercado, com base nos últimos 12 meses, era de 15,3% em agosto de 2025, um patamar elevado, mas que reflete tanto a renda operacional quanto os ganhos de capital.
Preço atual de mercado do HTMX11
O terceiro pilar da nossa análise é o preço. O ideal é comprar um ativo de qualidade por um preço justo ou, de preferência, com desconto.
Cota patrimonial vs. cota de mercado
Para avaliar se o preço de um FII está “barato” ou “caro”, um indicador comumente utilizado é o P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial). Ele compara o valor de mercado da cota com o seu valor patrimonial.
- Valor Patrimonial por Cota (VP/Cota): R$ 144,46
- Valor de Mercado por Cota (em agosto/2025): R$ 144,25
- Preço atual da cota (Setembro de 2025): R$ 139,58
Em agosto de 2025, a cota de mercado estava sendo negociada ligeiramente abaixo do seu valor patrimonial, indicando um pequeno desconto. O investidor deve inserir o preço atual para calcular o P/VP e verificar se o fundo continua a ser negociado com ágio ou deságio.
É importante notar que, nos últimos 12 meses (até agosto de 2025), o retorno total do fundo foi negativo em -8,3%, enquanto o IFIX (índice dos FIIs) subiu 1,5% no mesmo período. Esse desempenho inferior pode ser uma oportunidade para quem acredita na recuperação do setor hoteleiro ou um sinal de alerta para outros.
Conclusão: afinal, o HTMX11 vale a pena?
O FII HTMX11 é um veículo de investimento especializado no setor hoteleiro de São Paulo, com uma carteira diversificada em termos de localização, segmento e bandeiras. Sua estratégia híbrida, que combina renda de aluguel com ganhos de capital na venda de ativos, tem proporcionado dividendos robustos, mas com volatilidade.
Pontos a favor:
- Portfólio diversificado: Ativos em regiões estratégicas de São Paulo.
- Potencial de dividendos: DY elevado, impulsionado por vendas de ativos.
- Gestão ativa: Estratégia de desinvestimento para realizar lucros e gestão de diárias para otimizar receitas.
Pontos de atenção:
- Volatilidade nos rendimentos: A receita depende da sazonalidade e de vendas não recorrentes.
- Sensibilidade econômica: O setor hoteleiro é vulnerável a crises e à desaceleração da atividade econômica.
- Risco regulatório: A possível extinção do benefício fiscal do PERSE pode impactar os resultados futuros.
- Desempenho recente: Rentabilidade negativa nos últimos 12 meses, abaixo do IFIX.
A decisão de investir ou não no fundo deve ser pessoal. Avalie se a exposição ao setor hoteleiro e uma estratégia de renda variável estão alinhadas com seu perfil de risco e objetivos financeiros. Pesquisar o histórico do valor patrimonial e comparar o preço atual com seu valor justo são passos essenciais antes de tomar qualquer decisão.
Aviso Legal: Este artigo tem finalidade exclusivamente informativa e não constitui uma recomendação de compra, venda ou manutenção de qualquer ativo financeiro. As informações aqui presentes são baseadas em fontes públicas e podem sofrer alterações. A rentabilidade passada não é garantia de resultados futuros. Realize sua própria análise ou consulte um profissional de investimentos antes de tomar qualquer decisão.
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