Quer saber qual o melhor momento para comprar um fundo imobiliário? Acima de tudo, se você está pensando em investir nesses ativos, deve estar se perguntando quais métricas seguir. Sobretudo, investir em imóveis por meio de fundos imobiliários pode ser uma estratégia financeira inteligente. Contudo, o timing é fundamental para maximizar seus retornos. Neste artigo, exploraremos o uso do P/VP (Preço/Valor Patrimonial) para fundos de papéis e o modelo de Gordon para fundos de tijolos. Vamos ajudá-lo a entender o timing certo para comprar fundos imobiliários e tomar decisões informadas para otimizar seu portfólio.
Qual o melhor momento para comprar um fundo imobiliário?
A princípio, antes de mergulharmos nos detalhes sobre o melhor momento para comprar um fundo imobiliário, é importante entender o que são esses ativos. Assim, podemos começar dizendo que os fundos imobiliários são veículos de investimento que reúnem recursos de diversos investidores para aplicar em empreendimentos imobiliários, bem como, shoppings, escritórios, hotéis e imóveis residenciais.
Vantagens dos Fundos Imobiliários
- Diversificação. Em primeiro lugar, ao investir em fundos imobiliários, você se expõe a uma carteira diversificada de propriedades.
- Liquidez: Ao contrário dos imóveis físicos, eles oferecem liquidez. Dessa forma, permite que você compre e venda cotas no mercado secundário rapidamente.
- Rendimentos: A maior parte dos fundos distribui rendimentos mensais, provenientes dos aluguéis e ganhos de capital.
Fundos de Papéis e Fundos de Tijolos
Primordialmente, antes de saber qual o melhor momento para comprar um fundo imobiliário, é importante saber que existem dois principais tipos. Ou seja, temos os fundos de papéis e os fundos de tijolos. Assim, cada um tem suas características e métricas de avaliação específicas.
Fundos de Papéis
A princípio, os fundos de papéis investem em ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Hipotecárias (LHs). Então, para determinar o momento certo para comprar esses fundos, você deve considerar o indicador P/VP( Preço de mercado/Valor patrimonial).
Modelo de Gordon para Fundos de Tijolos
Em seguida, temos um caso um pouco mais complicado para se precificar. Seja como for, os fundos de tijolos investem diretamente em propriedades físicas, como edifícios comerciais e residenciais. Por isso, para avaliar quando investir em fundos de tijolos, o modelo de Gordon é uma ferramenta valiosa. Ele considera a projeção de fluxo de caixa e a taxa de crescimento dos aluguéis para determinar o valor intrínseco.
O Timing ideal para fundos de papéis
Quando se trata de fundos de papéis, o P/VP desempenha um papel crucial na tomada de decisões. Portanto, o P/VP é a relação entre o preço da cota do fundo e o valor patrimonial por cota. Ou seja, um P/VP abaixo de 1 indica que o fundo está sendo negociado com desconto em relação ao seu valor patrimonial, o que pode ser um bom momento para comprar. Por outro lado, um P/VP acima de 1 indica que o fundo está mais caro do que seu valor justo.
Decidindo o melhor momento para comprar um fundo imobiliário de tijolo
Em contrapartida, no caso dos fundos de tijolos, o modelo de Gordon pode ser uma ferramenta valiosa para determinar o timing ideal. Você deve considerar a taxa de crescimento dos aluguéis, a ocupação do imóvel e a projeção de fluxo de caixa. Se o modelo indicar um valor intrínseco maior do que o preço atual da cota, pode ser um bom momento para investir. Ainda assim, você pode usar a nossa calculadora de fundos imobiliários adaptada com o modelo de Gordon.
Fatores Externos
Existem outros aspectos importantes ao definir qual o melhor momento para comprar um fundo imobiliário. Além das métricas internas, é importante estar atento aos fatores externos que podem afetar o mercado imobiliário, bem como, taxas de juros, condições econômicas e políticas governamentais.
O medo de aumentar o preço médio de compra
É importante ressaltar que, ao investir em fundos imobiliários, não devemos basear nossas decisões apenas no preço médio das cotas. Embora muitos investidores busquem não aumentar seu preço médio a todo custo, essa estratégia nem sempre é a mais apropriada. A qualidade dos ativos do fundo, sua gestão e seu potencial de geração de renda também desempenham papéis cruciais na decisão de investimento. Portanto, é fundamental avaliar o cenário de forma holística e considerar não apenas o preço médio, mas também outros fatores que impactam a performance do fundo imobiliário.
Conclusão
Em suma, o melhor momento para comprar um fundo imobiliário depende de alguns fatores específicos. O tipo de fundo e as métricas específicas que você utiliza fazem toda diferença. Por isso, tanto o P/VP para fundos de papéis quanto o modelo de Gordon para fundos de tijolos são ferramentas valiosas que podem orientar suas decisões. Além disso, lembre-se também de considerar os fatores externos que podem influenciar o mercado imobiliário.
Agora que você já entende melhor como determinar o timing ideal para investir. Dessa forma, está pronto para tomar decisões informadas e construir um portfólio sólido.
