Com base no relatório gerencial de julho de 2025 do FII REC Recebíveis Imobiliários (RECR11), podemos analisar os dados e informações fornecidos para auxiliar na sua avaliação, sem emitir recomendações de investimento, mantendo uma postura neutra e focada nos fatos do documento. O objetivo é fornecer uma análise aprofundada para que você possa considerar se RECR11 vale a pena para o seu perfil.
Entendendo o FII REC Recebíveis Imobiliários (RECR11)
O FII REC Recebíveis Imobiliários (RECR11) é um fundo de investimento imobiliário que tem como objetivo principal o investimento e a gestão ativa de ativos de renda fixa de natureza imobiliária, com preponderância em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). O fundo encerrou o mês de julho de 2025 com 94% de seus recursos alocados, distribuídos em 98 operações de CRI e 5 Fundos de Investimento Imobiliário (FII).
Alguns números-chave do fundo em julho de 2025 incluem:
- Patrimônio Líquido: R$ 2.332.147.891
- Valor de mercado: R$ 2.194.128.117
- Valor Patrimonial por cota: R$ 88,20
- Valor de mercado por cota (fechamento em julho): R$ 82,98
- Número de cotas: 26.441.650
- Número de cotistas: 171.681
A REC Gestão de Recursos S.A. atua como Consultor de Investimento do Fundo, com uma equipe de diretores e membros do Comitê de Investimento com comprovada experiência no segmento imobiliário e financeiro. O processo de investimento do Fundo envolve uma análise qualitativa e due diligence dos CRIs e garantias, estudo de mercado, visitas aos ativos e um comitê de investimento que define as diretrizes e valida as operações, seguido por um monitoramento mensal e periódico do portfólio.
Pilar 1: Segurança do Investimento no RECR11
A segurança de um FII pode ser avaliada pela diversificação de sua carteira, a qualidade dos ativos e garantias, e a estabilidade do seu patrimônio líquido. Ao analisar se o RECR11 vale a pena sob a ótica da segurança, diversos fatores do relatório são relevantes.
Diversificação da Carteira de Ativos
O RECR11 demonstra uma estratégia de diversificação em diferentes aspectos:
- Ativos-alvo: 94% dos ativos detidos pelo Fundo estavam investidos em CRIs e FIIs ao final de julho de 2025. O valor total do ativo era de R$ 2.405.362.909, sendo R$ 2.176.674.189 em CRIs (aproximadamente 90,5% do total do ativo), R$ 92.212.198 em FIIs (cerca de 3,8%), e o restante em imóveis, cotas de fundos de investimento com liquidez diária e outros ativos.
- Tipos de Risco: A carteira é composta por 70% de CRIs com Risco Corporativo e 30% com Risco Pulverizado. CRIs corporativos têm lastro em dívidas de grupos empresariais sólidos com garantias reais, enquanto CRIs pulverizados possuem lastro em carteiras de créditos imobiliários, recebíveis de loteamento ou multipropriedade com garantia real imobiliária.
- Segmento do Devedor/Cedente: A alocação por segmento é variada, com Incorporação (30%), Loteamento (19%), Hotel (14%), Investimento Imobiliário (12%), Pessoa Física (10%), Varejo (6%), Utilities (5%), Logística (3%) e Multipropriedade (1%).
- Indexadores: A distribuição por indexador é predominantemente em IPCA (60% + 26% sem variação negativa), seguido por CDI (11%), IGPM (3%) e TR (0,1%). As taxas de juros médias de aquisição variam de 6,05% a.a. para CDI a 12,50% a.a. para prefixadas.
- Securitizadoras: Os CRIs do portfólio foram emitidos por 9 securitizadoras diferentes, com maior concentração em Opea (44%), Habitasec (21%) e Virgo (18%).
- Distribuição Geográfica: O Fundo possui CRIs com lastro imobiliário distribuídos em 15 estados brasileiros, com a maior concentração no estado de São Paulo.
Qualidade dos Ativos e Garantias
A tabela de portfólio do relatório indica que a maioria dos CRIs está com status “Adimplente”. Apenas um CRI, o Província 3º / 20, Código ativo 20J0612532, com lastro em loteamento Olimpo, é listado como “Venc. Antec.”.
O relatório detalha exaustivamente as garantias e mitigadores de risco para a maioria dos CRIs em carteira. As garantias incluem, mas não se limitam a:
- Alienação Fiduciária de Imóveis: Presente em CRIs como Brazilian Securities, Viverde, Navi, Fasano Salvador, Bari, Aracaju Parque Shopping, Shopping Botucatu, Catuaí Shopping, Vitacon, Patrifarm, CODEPE, São Benedito, Localfrio, Pátio Malzoni, Hotel Rosewood, Dínamo, Cortel, Zarin, H2 Energy, Grupo Mateus, Vokkan, T-Cash, VCA 3, Simão & Simão, ROC “Panamby”, Matarazzo Retail IV, Edifício BM 366, PHV, Realiza 2025.
- Cessão Fiduciária de Recebíveis/Aluguéis: Comum em diversos CRIs, garantindo que o fluxo de caixa gerado pelos ativos imobiliários seja direcionado ao pagamento do CRI.
- Subordinação: Estruturas de CRI subordinado, onde uma parte do capital assume a primeira perda do risco de crédito, protegendo as cotas seniores detidas pelo Fundo.
- Fundos de Reserva, Obras e Despesas: Utilizados para mitigar riscos de liquidez e custos operacionais dos projetos imobiliários.
- Aval e Fiança: Dos sócios pessoas físicas ou jurídicas, fornecendo uma camada adicional de garantia.
- Seguros (DFI e MIP): Danos Físicos do Imóvel e Morte-Invalidez Permanente, presentes em alguns CRIs de pessoa física.
Essas garantias robustas visam mitigar o risco de crédito dos CRIs, aspecto crucial para determinar se o RECR11 vale a pena para quem busca segurança.
Estabilidade do Patrimônio Líquido
O relatório apresenta um gráfico da evolução do Patrimônio Líquido (PL) desde novembro de 2017 até julho de 2025. O gráfico mostra um crescimento constante do PL do Fundo ao longo dos anos, com o valor de julho de 2025 em R$ 2.332.147.891. A estabilidade ou crescimento do valor patrimonial por cota ao longo do tempo é um indicador de saúde do fundo, pois a perda de valor patrimonial sem reposição pode indicar perda de qualidade, como você mencionou. O valor patrimonial por cota em julho de 2025 foi de R$ 88,20.
Pilar 2: Análise dos Dividendos do RECR11
A distribuição de dividendos é um dos principais atrativos dos FIIs. Analisar a constância, o valor e a rentabilidade histórica é fundamental para entender se o RECR11 vale a pena sob este aspecto.
Distribuição Recente e Rendimento
Referente ao resultado de julho de 2025, o Fundo distribuirá R$ 25.146.009 em 14 de agosto de 2025, o que corresponde a um rendimento por cota de R$ 0,9510.
- Comparado ao valor da cota de fechamento de julho (R$ 82,98), isso representa um dividend yield de 1,146% ao mês, ou um dividend yield anualizado de 13,75%.
- Este rendimento equivale a 116% do CDI líquido de tributos.
Histórico de Distribuição e Estabilidade
- No acumulado dos últimos 12 meses, a distribuição de rendimentos do Fundo corresponde a R$ 12,05/cota.
- Desde o IPO (dezembro de 2017) até julho de 2025, o Fundo distribuiu um montante acumulado de 142,0% sobre a cota de R$100, superando o CDI acumulado líquido de tributo de 71,9% no mesmo período.
- O gráfico de rentabilidade mensal do Fundo (Gráfico 9) mostra que o valor distribuído por cota flutuou nos últimos 12 meses, mas manteve-se geralmente acima de 0,95% ao mês, com a média no período próxima a 1,00%.
- O histórico de distribuição de dividendos por ano (Gráfico 10) mostra valores anuais significativos, com o acumulado nos últimos 12 meses em 12,0 e o acumulado nos 7 meses de 2025 em 7,5.
A política do Fundo é distribuir, no mínimo, 95% dos resultados auferidos, apurados de acordo com o regime de caixa, com base em balanço semestral.
Benefícios Tributários
Um ponto importante para o investidor pessoa física é a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos mensais distribuídos pelos CRIs, sujeito ao cumprimento de determinadas exigências legais, como não possuir 10% ou mais das cotas do Fundo, o Fundo ter no mínimo 50 cotistas Pessoas Físicas, e suas cotas serem negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado. Esta isenção pode impactar positivamente a rentabilidade líquida e deve ser considerada ao analisar se o RECR11 vale a pena.
Pilar 3: O Preço Atual de Mercado do RECR11
A relação entre o preço de mercado da cota e seu valor patrimonial, juntamente com o histórico de cotação e liquidez, são fatores cruciais para a análise de entrada em um investimento.
Comparação com o Valor Patrimonial
Em julho de 2025, o valor de mercado da cota de fechamento do RECR11 foi de R$ 82,98, enquanto o valor patrimonial por cota era de R$ 88,20. Essa diferença indica que o fundo estava sendo negociado no mercado abaixo do seu valor patrimonial.
Histórico de Cotação e Liquidez
- A negociação das cotas do Fundo foi iniciada em 21 de dezembro de 2017 com o preço de abertura de R$ 100,00. Em julho de 2025, a cota fechou em R$ 82,98, o que representa uma variação negativa de 17,0% do valor da cota desde o IPO. No entanto, é crucial notar que a rentabilidade total do cotista acumulada em 92 meses (dez/2017 a jul/2025) foi de 142,0% (valor distribuído), superando índices como CDI (84,6%), IMA-B (91,0%) e IFIX (55,3%) no mesmo período. Isso sugere que, embora o valor da cota em bolsa tenha se desvalorizado, os dividendos distribuídos compensaram e superaram essa desvalorização para o investidor de longo prazo que considerou o retorno total.
- O Fundo apresenta boa liquidez na B3. No mês de julho de 2025, o volume negociado foi de R$ 53.948.227, com uma média diária de R$ 2.345.575 e 641.491 cotas negociadas.
- Desde o quadrimestre de setembro a dezembro de 2018, o RECR11 faz parte do IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), o mais relevante índice de acompanhamento do mercado de FIIs no Brasil, com um peso de 1,627% para o quadrimestre entre maio e agosto de 2025. A inclusão no IFIX indica que o fundo atende a critérios de negociabilidade e liquidez.
O relatório também inclui uma Tabela de Sensibilidade (na página 17 do documento original) que apresenta o retorno do Fundo com base em diferentes valores de cotação. Essa tabela pode ser uma ferramenta útil para o investidor avaliar a rentabilidade implícita (IPCA + taxa) em diferentes preços de mercado e assim decidir se, para o preço que ele considera, RECR11 vale a pena. Por exemplo, com a cota a R$ 82,98 (fechamento de julho), a taxa implícita é IPCA + 9,61%.
Considerações Finais sobre o RECR11
Ao avaliar se o RECR11 vale a pena, o investidor deve considerar todos os pontos apresentados. O Fundo se destaca pela diversificação de sua carteira em termos de tipos de risco, segmentos, indexadores, securitizadoras e presença geográfica, além de possuir garantias e mitigadores de risco detalhados para seus CRIs. O crescimento do Patrimônio Líquido ao longo dos anos também é um ponto a ser notado.
Em termos de dividendos, o RECR11 apresentou um rendimento por cota de R$ 0,9510 em julho de 2025, com um dividend yield anualizado de 13,75%, superando 116% do CDI líquido de tributos. O histórico de distribuições desde o IPO demonstra um retorno total de 142,0% sobre a cota de R$100, um desempenho superior a benchmarks importantes, mesmo com a desvalorização da cota na B3. A isenção de Imposto de Renda para pessoa física nos rendimentos é outro benefício significativo.
Em relação ao preço atual de mercado, a cota do RECR11 fechou julho de 2025 em R$ 82,98, abaixo do seu valor patrimonial de R$ 88,20. A liquidez do Fundo é considerada alta, dada a sua participação no IFIX e o volume negociado.
É fundamental que o investidor analise seu próprio perfil de risco, objetivos financeiros e horizonte de investimento. As informações apresentadas visam fornecer uma visão abrangente dos dados do relatório gerencial para auxiliar na sua decisão sobre se o RECR11 vale a pena para a sua estratégia de investimento. Recomenda-se sempre a leitura dos prospectos e regulamentos do fundo e a consulta a um profissional de investimentos. A rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.
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