O mercado de fundos imobiliários (FIIs) oferece diversas opções para investidores que buscam renda passiva e diversificação de carteira. Entre os fundos de tijolo, o REC Renda Imobiliária (RECT11) se destaca por seu portfólio de imóveis comerciais. Mas, diante do cenário econômico e das particularidades do fundo, surge a pergunta: o RECT11 vale a pena para o investidor?
Neste artigo, faremos uma análise detalhada com base nos dados mais recentes do fundo, utilizando três pilares fundamentais: segurança, dividendos e preço atual de mercado.
Conhecendo o RECT11
O RECT11 é um fundo imobiliário do tipo condomínio fechado, com prazo indeterminado, que tem como objetivo gerar receita através da gestão ativa e investimento em ativos imobiliários de uso comercial. Administrado pela BRL Trust e com consultoria da REC Gestão de Recursos, o fundo possui um patrimônio líquido de R$ 777,2 milhões e mais de 52 mil cotistas.
Seus imóveis estão localizados em importantes centros urbanos como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Curitiba.
Pilar 1: a segurança do fundo
Avaliar a segurança de um FII é crucial antes de investir. Isso envolve analisar a qualidade e a diversificação de seu portfólio, a saúde financeira e a gestão de seus passivos. Vamos ver como o RECT11 se posiciona em cada um desses pontos.
Diversificação do portfólio e inquilinos
Um dos pontos fortes do RECT11 é a sua diversificação. O fundo possui 9 imóveis em seu portfólio, totalizando uma área bruta locável (ABL) própria de 91.342 m². Essa diversificação geográfica e de ativos reduz a dependência de um único mercado ou imóvel.
A carteira de inquilinos também é bem distribuída. Nenhum locatário representa mais de 12% da receita do fundo, com grandes empresas como Unigranrio (Afya), Elo Participações, Telefônica (Vivo) e Corteva Agriscience na lista. Isso dilui o risco de inadimplência ou de uma desocupação em massa.
Principais inquilinos do RECT11 (% da ABL total):
| Ocupante | ABL Total (m²) | % da ABL |
|---|---|---|
| Unigranrio (Afya) | 10.370 | 11,4% |
| Elo Participações | 8.783 | 9,6% |
| Telefônica Brasil (Vivo) | 7.831 | 8,6% |
| Corteva Agriscience | 4.567 | 5,0% |
| Amil | 3.899 | 4,3% |
| Outros Inquilinos e Áreas Vagas | 57.785 | 63,3% |
Fonte: Relatório Gerencial de Agosto de 2025
Além disso, os contratos de aluguel têm vencimentos escalonados ao longo dos próximos anos, com um prazo médio de 4,15 anos, o que traz previsibilidade para as receitas.
Saúde financeira e gestão de passivos
A gestão de passivos (dívidas) é um ponto de atenção para quem analisa se o RECT11 vale a pena. O fundo possui obrigações de R$ 174,8 milhões referentes à aquisição de imóveis, com uma taxa ponderada de IPCA + 7,43% a.a.. Essas dívidas são maiores que as receitas mensais de aluguel, mas a gestão tem atuado ativamente para gerenciá-las.
Uma estratégia adotada foi a renegociação do CRI Barra, que permite ao fundo pagar apenas a correção monetária e os juros por 12 meses, adiando a amortização do principal e ganhando tempo para um cenário de mercado mais favorável. Além disso, o fundo anunciou recentemente a venda de unidades da Torre Rio Claro por R$ 90 milhões, valor acima do contábil, cujos recursos serão usados para reduzir o passivo.
É importante que o investidor acompanhe a evolução do valor patrimonial por cota. Embora flutuações sejam normais, quedas consistentes podem indicar deterioração da qualidade dos ativos. No último ano, o patrimônio líquido do fundo apresentou certa volatilidade, como pode ser visto no gráfico do relatório gerencial.
Pilar 2: os dividendos do RECT11
Para muitos, a principal razão para investir em FIIs é o recebimento de dividendos mensais. A análise da consistência e do potencial de crescimento desses proventos é essencial para determinar se o RECT11 vale a pena para uma carteira de renda.
Histórico e estabilidade dos proventos
Nos últimos 12 meses, o RECT11 distribuiu um total de R$ 4,34 por cota. O dividendo mais recente, referente a agosto de 2025, foi de R$ 0,3700 por cota, o que representa um dividend yield mensal de 1,19% sobre a cotação de mercado de R$ 31,10 no fechamento do mês.
O gráfico de distribuição mensal mostra uma relativa estabilidade, com pagamentos de R$ 0,36 entre setembro de 2024 e março de 2025, e de R$ 0,37 de abril a agosto de 2025, com uma pequena redução para R$ 0,33 em março de 2025. Essa constância é um bom sinal para o investidor que busca previsibilidade de renda.
Evolução da distribuição por cota (últimos 12 meses):
- Set/24 a Fev/25: R$ 0,3600
- Mar/25: R$ 0,3300
- Abr/25 a Ago/25: R$ 0,3700
Essa distribuição equivale a 132% do CDI líquido de imposto de renda, mostrando-se competitiva frente a aplicações de renda fixa.
Vacância e potencial de receita
A taxa de vacância do fundo está em 10,1%. Isso significa que há um potencial de aumento de receita e, consequentemente, de dividendos, caso a gestão consiga alugar essas áreas vagas. A gestão afirma estar em contato com potenciais locatários para ocupar esses espaços. A locação dessas áreas é um fator chave para o crescimento futuro da distribuição de rendimentos.
Pilar 3: o preço atual de mercado
O terceiro pilar para avaliar se o RECT11 vale a pena é analisar sua cotação atual em relação ao seu valor patrimonial. Essa comparação nos dá o indicador Preço/Valor Patrimonial (P/VP), que ajuda a entender se o fundo está sendo negociado com ágio ou deságio.
Cota de mercado vs. cota patrimonial
- Cota de Mercado (Agosto/2025): R$ 31,10
- Cota Patrimonial (Agosto/2025): R$ 90,98
Com base nesses números, o P/VP do RECT11 é de aproximadamente 0,34.
Isso indica que o fundo está sendo negociado na bolsa com um desconto significativo de 66% em relação ao valor contábil de seus ativos. Em outras palavras, o mercado está precificando a cota por cerca de um terço do que seu patrimônio líquido teoricamente vale.
O que esse desconto significa?
Um P/VP baixo pode ser interpretado de duas maneiras:
- Oportunidade: O mercado pode estar subavaliando o fundo devido a preocupações com a alavancagem ou a vacância, criando uma oportunidade de compra para investidores que acreditam no potencial de recuperação e na qualidade dos ativos a longo prazo.
- Risco: O desconto pode refletir riscos percebidos pelo mercado, como a dificuldade em vender ativos para pagar dívidas, a qualidade dos imóveis ou a vacância persistente em algumas regiões.
Conclusão: o RECT11 vale a pena?
A decisão de investir no RECT11 depende do perfil de cada investidor. A análise dos três pilares mostra um fundo com pontos fortes e desafios claros.
- Segurança: O portfólio é diversificado em imóveis e inquilinos, mas a alavancagem financeira exige atenção. A gestão tem sido proativa na venda de ativos e renegociação de dívidas para mitigar esse risco.
- Dividendos: Os proventos têm se mostrado estáveis e competitivos, com um dividend yield atrativo. Há um potencial de crescimento com a locação das áreas vagas.
- Preço: O fundo negocia com um grande desconto patrimonial, o que pode representar uma oportunidade para investidores com maior apetite ao risco e visão de longo prazo.
Portanto, para o investidor que busca um dividend yield elevado e está confortável com os riscos associados à alavancagem e à vacância, e que acredita na capacidade da gestão de destravar valor dos ativos, a resposta para “o RECT11 vale a pena?” pode ser positiva. Já para o investidor mais conservador, o endividamento do fundo pode ser um fator de cautela.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui uma recomendação de compra ou venda de ativos. As decisões de investimento são de responsabilidade exclusiva do investidor, que deve realizar sua própria análise antes de investir. A rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.
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