Diante de recentes desafios e mudanças estratégicas, muitos investidores se perguntam: o TRBL11 vale a pena para compor uma carteira de investimentos? Para responder a essa pergunta, vamos analisar o fundo sob três pilares fundamentais: Segurança, Dividendos e Preço Atual de Mercado.
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Tellus Rio Bravo Renda Logística, negociado na bolsa com o ticker TRBL11, é um fundo do tipo tijolo com gestão ativa focado no segmento de galpões logísticos e industriais. Com um portfólio estrategicamente localizado próximo a grandes centros urbanos, o fundo busca gerar renda através da locação de imóveis de alta qualidade.
Avaliando a segurança do TRBL11
A segurança de um FII está diretamente ligada à qualidade e diversificação de seus ativos, à saúde financeira e à gestão dos passivos. Vamos detalhar como o TRBL11 se posiciona em cada um desses pontos.
Diversificação do portfólio e qualidade dos ativos
O TRBL11 possui um portfólio composto por 5 ativos, totalizando 188.151 m² de Área Bruta Locável (ABL). Esses imóveis estão distribuídos nos estados de São Paulo, Minas Gerais e Bahia, com foco em localizações próximas a importantes eixos de distribuição, alinhado com a estratégia last mile.
A carteira de inquilinos é diversificada, com 10 locatários de diferentes setores, como Petroquímica, Alimentos e Bebidas, Industrial e Transporte. Entre os principais nomes estão Braskem, Ambev, Sherwin Williams e Futura Tintas, o que confere robustez à receita do fundo.
Veja abaixo a diversificação da receita por locatário e por setor de atuação:
| Critério de Diversificação | Composição da Receita Contratada |
|---|---|
| Por Locatário | Braskem (36%), Ambev (14%), Futura Tintas (13%), Outros (38%) |
| Por Setor de Atuação | Petroquímica (36%), Produção de Tintas (20%), Alimentos e Bebidas (14%), Transporte (10%), Outros (20%) |
| Por Tipo de Contrato | Típico (74%), Atípico (26%) |
Gestão da vacância e inadimplência
Um ponto de atenção crucial é a vacância física do fundo, que atingiu 31% em agosto de 2025. Esse aumento significativo foi causado pela desocupação do Centro Logístico Contagem (CLC) pelos Correios, que representava uma parte relevante da receita.
A gestão agiu rapidamente e já iniciou o processo de comercialização do imóvel, que é classificado como Triple A e possui alta qualidade técnica e localização estratégica. A estratégia inclui a possibilidade de modular o galpão em até quatro espaços menores para acelerar a locação. A estimativa da gestão é que as áreas sejam locadas em até doze meses.
Além da vacância, houve um episódio de inadimplência por parte dos Correios entre dezembro de 2024 e agosto de 2025. A gestão está buscando reaver os valores devidos, que somam aproximadamente R$ 328 milhões (incluindo multa rescisória), através de uma estratégia jurídica. Se bem-sucedido, esse montante pode gerar um resultado extraordinário expressivo para o fundo no futuro.
Alavancagem e saúde financeira
A alavancagem do TRBL11, utilizada para a aquisição do Centro Logístico Contagem, está em um nível considerado saudável pela gestão, representando 19,76% do Patrimônio Líquido do fundo. Após a saída dos Correios, o lastro do CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) foi substituído por contratos de outros inquilinos e por parte dos recebíveis da venda de imóveis no Rio de Janeiro, sem alteração na taxa ou no prazo.
Essa reestruturação, inclusive, resultará em uma redução do saldo devedor do CRI de R$ 131 milhões para cerca de R$ 95 milhões até julho de 2026, fortalecendo a estrutura financeira do fundo.
Estabilidade do valor patrimonial por cota
Um indicador importante para avaliar a qualidade e a gestão de um fundo a longo prazo é a evolução do seu valor patrimonial por cota (VPC). Se um fundo perde valor patrimonial consistentemente sem repor com novos ativos ou valorização dos existentes, ele pode estar perdendo qualidade.
No caso do TRBL11, o VPC apresentou uma queda ao longo dos últimos 12 meses, saindo de R$ 99,79 em setembro de 2024 para R$ 86,55 em agosto de 2025. É fundamental que o investidor acompanhe este indicador nos próximos relatórios para verificar se a gestão consegue estabilizar e reverter essa tendência, especialmente com a futura locação do imóvel vago e a gestão de seu portfólio.
Análise dos dividendos do TRBL11
Para muitos, a resposta para “o TRBL11 vale a pena?” passa diretamente pela sua capacidade de distribuir rendimentos.
Histórico e previsibilidade dos proventos
Em agosto de 2025, o fundo anunciou uma distribuição de R$ 0,60 por cota. Esse valor representa um Dividend Yield anualizado de 11,5%, considerando a cotação de fechamento do mês de R$ 62,61.
É importante notar que a distribuição atual é sustentada por uma estratégia de “linearização” adotada pela gestão. O resultado recorrente do fundo, desconsiderando a receita do imóvel vago em Contagem, é de aproximadamente R$ 0,27/cota. O valor distribuído é complementado por resultados extraordinários vindos da venda de ativos no Rio de Janeiro, que adicionam cerca de R$ 0,41/cota.
A gestão projeta manter a distribuição no patamar de R$ 0,60 por cota até o final do semestre de 2025. Essa combinação de resultado recorrente e não recorrente oferece uma previsibilidade de caixa no curto prazo.
Perspectivas futuras de resultado
As perspectivas para 2026 são otimistas e dependem do sucesso na locação do imóvel em Contagem. O fundo continuará a receber as parcelas da venda dos ativos do RJ, que são corrigidas por CDI + 2,00% a.a..
- Cenário Conservador (sem novas locações): O resultado projetado é de aproximadamente R$ 0,86 por cota ao mês.
- Cenário Otimista (com locação total do CLC): O resultado pode chegar a R$ 1,08 por cota ao mês, adicionando um potencial de R$ 0,21/cota com a nova receita.
Esses números mostram que, embora a situação atual exija atenção, existem gatilhos bem definidos que podem destravar valor e aumentar os rendimentos futuros.
Preço de mercado e indicadores
Para determinar se o TRBL11 vale a pena do ponto de vista do preço, é crucial analisar a relação entre o valor de mercado da cota e o seu valor patrimonial.
Relação P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial)
Com base nos dados de agosto de 2025, o fundo apresentava os seguintes indicadores:
- Valor da Cota de Mercado: R$ 62,61
- Valor da Cota Patrimonial: R$ 86,55
Isso resulta em um indicador P/VP de 0,72, o que significa que a cota do fundo estava sendo negociada no mercado com um deságio (desconto) de 28% em relação ao seu valor patrimonial contábil.
Um P/VP abaixo de 1 pode indicar que o ativo está subavaliado, mas também pode refletir as incertezas do mercado em relação à vacância e aos desafios atuais do fundo. Cabe ao investidor avaliar se o desconto atual compensa os riscos envolvidos.
Conclusão: o TRBL11 vale a pena?
O FII TRBL11 se encontra em um momento de transformação. Por um lado, enfrenta um desafio significativo com a vacância de 31% em seu principal ativo, o que impacta seu resultado recorrente. A queda no valor patrimonial por cota também é um ponto de atenção.
Por outro lado, a gestão tem um plano claro para mitigar esses riscos:
- Comercialização ativa de um imóvel de alta qualidade com grande potencial de locação.
- Alavancagem controlada e em processo de redução.
- Dividendos previsíveis no curto prazo, sustentados por receitas extraordinárias.
- Potencial de valorização com a futura locação de Contagem e o possível recebimento da multa rescisória dos Correios.
Portanto, a decisão de investir e a resposta se o TRBL11 vale a pena dependem do perfil de cada investidor. Aqueles com maior tolerância ao risco podem enxergar o desconto atual como uma oportunidade, apostando na capacidade da gestão de realocar o ativo vago e destravar o potencial de valorização do fundo. Já investidores mais conservadores podem preferir aguardar a resolução dessas incertezas antes de tomar uma decisão.
Aviso Legal: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui uma recomendação de compra, venda ou manutenção de qualquer ativo financeiro. As informações apresentadas são baseadas no relatório gerencial de agosto de 2025 e podem não refletir a situação atual do fundo. A rentabilidade passada não é garantia de resultados futuros. Recomenda-se que os investidores realizem sua própria análise antes de tomar qualquer decisão de investimento.
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