O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil tem atraído cada vez mais investidores em busca de renda passiva e diversificação. Dentro desse cenário, o ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA FII, negociado sob o código ALZR11, é um dos nomes que frequentemente surge nas discussões. Com o objetivo de auxiliar o investidor brasileiro a formar sua própria opinião, este artigo se aprofunda nos dados do relatório gerencial de julho de 2025 para analisar se o ALZR11 vale a pena, considerando os pilares de segurança, dividendos e preço atual de mercado. É importante ressaltar que esta análise é informativa e não constitui recomendação de investimento.
Entendendo o ALZR11: um fundo de renda imobiliária
Para avaliar se o ALZR11 vale a pena, é fundamental compreender sua estrutura e objetivos. O ALZR11 é um Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada, com CNPJ 28.737.771/0001-85.
O que é o ALZR11?
O principal objetivo do Fundo é o investimento em propriedades para renda, principalmente por meio de contratos de locação atípicos, como Built-To-Suit e Sale&Leaseback. Esses contratos são conhecidos por oferecerem maior estabilidade e previsibilidade de receitas, uma vez que geralmente possuem prazos mais longos e cláusulas que dificultam a rescisão unilateral pelo locatário.
O ALZR11 iniciou suas negociações na B3 em 04/01/2018. A gestão do fundo é realizada pela Alianza Gestão de Recursos Ltda., enquanto a administração e escrituração são feitas pelo BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM.
Estratégia de investimento e portfólio
A estratégia do ALZR11 é focar em imóveis comerciais não residenciais e direitos reais sobre eles, com, no mínimo, 80% do Patrimônio Líquido do Fundo destinado a essas aquisições. O fundo prioriza contratos atípicos com locatários de rating de longo prazo igual ou superior a A- (Fitch e S&P) ou A3 (Moody’s), ou empresas com faturamento anual superior a R$ 500 milhões e Patrimônio Líquido acima de R$ 100 milhões, com prazo de locação mínimo de 5 anos.
Atualmente, o ALZR11 possui 23 imóveis amplamente diversificados em seu portfólio, abrangendo diferentes classes, tipos de uso, setores de atuação dos locatários e localizações. Essa diversificação é um ponto chave ao analisar se o ALZR11 vale a pena.
Distribuição do portfólio (Julho/2025):
| Critério de Distribuição | Destaques | Participação Principal (em %) |
|---|---|---|
| Setores dos Locatários | Alimentos e Bebidas, Especialidades Químicas, Educação, Varejo, Data Center | 32% Alimentos e Bebidas |
| Localização dos Imóveis | Grande São Paulo, Estado de São Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul | 66% Grande São Paulo |
| Classes dos Imóveis | Edifícios Comerciais, Galpões Logísticos Secos, Renda Urbana, Data Center, Galpões Logísticos Refrigerados | 30% Edifícios Comerciais |
| Ocupação do Fundo | Vacância Financeira: 0,0% | Vacância Física: 0,0% |
| Contratos de Locação | ~100% são Atípicos | Média de 9,6 anos até o vencimento |
O fundo mantém uma gestão ativa do portfólio, buscando maximizar os resultados e a rentabilidade para os investidores.
Pilar 1: Segurança do investimento no ALZR11
A segurança é um dos aspectos mais importantes para o investidor, e é crucial para determinar se o ALZR11 vale a pena. Analisamos os resultados financeiros, a qualidade da carteira e a estrutura de capital.
Diversificação e qualidade da carteira
Conforme demonstrado na tabela acima, o ALZR11 apresenta uma vacância financeira e física de 0,0%, indicando que todos os imóveis estão locados e gerando receita. A diversificação do portfólio, tanto por tipo de imóvel (edifícios comerciais, galpões logísticos, renda urbana, data centers) quanto por setor de atuação dos locatários (alimentos e bebidas, educação, varejo, etc.) e localização geográfica, contribui para a mitigação de riscos.
A predominância de contratos de locação atípicos (quase 100%) e um prazo médio de 9,6 anos até o vencimento oferecem grande previsibilidade de fluxo de caixa e proteção contra rescisões antecipadas, uma vez que preveem indenizações elevadas. Locatários de primeira categoria, como Mercado Livre, Oba Hortifruti, Coca-Cola FEMSA, DASA, Sky, Bauducco, DuPont, Pueri Domus, CDB, Assaí, Air Liquide, Decathlon e Globo, reforçam a qualidade dos ativos.
Análise financeira e de solvência
Em termos de liquidez, o ALZR11 encerrou julho de 2025 com uma posição de Caixa e Valores Mobiliários de R$ 260 milhões, o que representa 20% do Patrimônio Líquido. A Gestora considera esse montante “bastante saudável” para o cumprimento de obrigações de longo prazo.
O fundo tem obrigações futuras por aquisições de imóveis (Decathlon Morumbi, CDBs Ana Rosa e Morumbi, Mercado Livre, Lojas Assaí) e recebimentos por vendas de ativos (IPG, Aptiv, Santillana).
Resumo da estrutura de capital (31/07/2025):
- Patrimônio Líquido: R$ 1.317.135 mil
- Obrigações por CRIs (até 2041): R$ 555.452 mil
- Obrigações por Aquisição de Imóveis: R$ 54.157 mil
- Caixa e Valores Mobiliários Atual: R$ 259.987 mil
Indicadores de solvência:
- Relação Obrigações Futuras / Patrimônio Líquido: 46,3%
- Relação Caixa e Valores Mobiliários / Obrigações Futuras: 42,6%
- A posição de caixa cobre mais de 5 anos das obrigações futuras previstas com amortizações de CRIs e compras parceladas de ativos.
O pagamento de juros previstos para os próximos 12 meses é de R$ 35.873 mil, e as amortizações de CRIs de R$ 36.523 mil. A relação entre as obrigações futuras para os próximos 12 meses e a Receita Bruta Anual é de 44,5%. Os pagamentos de juros impactam o resultado caixa distribuível, enquanto as amortizações não.
Aviso ao Investidor: Para uma análise completa da segurança de longo prazo, é prudente que o investidor acompanhe a estabilidade do valor patrimonial por cota do ALZR11 ao longo dos anos. Um fundo que perde valor patrimonial consistentemente sem reposição pode indicar perda de qualidade, afetando se o ALZR11 vale a pena no futuro. O relatório não apresenta o histórico do VP/cota, mas fornece o valor atual para referência.
Pilar 2: Análise dos dividendos do ALZR11
Os dividendos são um dos principais atrativos dos FIIs. Para entender se o ALZR11 vale a pena para quem busca renda, é crucial analisar a consistência e o guidance de distribuições.
Consistência e previsibilidade dos rendimentos
O ALZR11 tem demonstrado um histórico de distribuições consistentes. O próximo pagamento de rendimentos, referente ao lucro caixa apurado em julho, será de R$ 0,0826 por cota, com data de pagamento em 25/08 para cotistas posicionados em 18/08. Após essa distribuição, o Fundo ainda carregará uma reserva de lucros de R$ 0,043 por cota, o que pode proporcionar uma maior estabilidade para futuras distribuições.
A gestão do fundo passou a divulgar semestralmente um guidance de rendimentos para auxiliar os investidores. Para o 2º semestre de 2025, a projeção é de R$ 0,080 a R$ 0,082 por cota por mês para resultados recorrentes (sem extraordinários de vendas de ativos). Este guidance é superior ao do semestre anterior, reflexo de “boas aquisições” realizadas com recursos da última emissão de cotas. É importante notar que essa projeção não inclui resultados de vendas de ativos, o que significa que os rendimentos podem ser maiores.
Histórico de distribuições
O histórico de distribuições de rendimentos (R$/cota) do ALZR11 (adaptado para base 10 para comparabilidade) mostra uma certa estabilidade, com flutuações esperadas em virtude de eventos específicos.
Rendimentos por Cota (R$/cota – base 10):
- 2º Sem 2024: R$ 0,46
- Jan 2025: R$ 0,081
- Fev 2025: R$ 0,081
- Mar 2025: R$ 0,082
- Abr 2025: R$ 0,082
- Mai 2025: R$ 0,082
- Jun 2025: R$ 0,094
- Jul 2025 (próxima distribuição): R$ 0,083
A capacidade de gerar valor de forma consistente e previsível, alicerçada nos contratos atípicos e na gestão disciplinada de riscos, é destacada como um propósito fundamental da gestão.
Pilar 3: Preço atual de mercado do ALZR11
O preço de mercado é um fator dinâmico, mas sua análise em relação ao valor patrimonial e o histórico de negociação ajudam a entender se o ALZR11 vale a pena no contexto atual.
Desempenho no mercado secundário
Em 31/07/2025, o preço de fechamento da cota ALZR11 foi de R$ 10,02, enquanto o Valor Patrimonial por Cota era de R$ 10,77. Isso indica que as cotas estavam sendo negociadas com um leve desconto em relação ao Valor Patrimonial (P/VP < 1).
A gestão observa que esse comportamento, visto apenas em raras ocasiões desde o IPO, é justificado por “condições exógenas, macroeconômicas”, apesar do Fundo estar em seu “melhor momento histórico” em termos de rendimentos e portfólio. O relatório aponta que a cota ALZR11 passou a ser negociada abaixo do Valor Patrimonial a partir da reunião do COPOM de 18/09/2024, que definiu a taxa SELIC em 10,75% a.a.. No entanto, mesmo com a SELIC atualmente em 15,00% a.a., a cota já estava sendo negociada com um desconto mínimo em relação ao seu Valor Patrimonial.
Historicamente, em mais de 80% dos mais de 1.880 pregões desde o IPO, o ALZR11 negociou acima do seu Valor Patrimonial (P/VP > 1).
O volume médio diário de negociação das cotas ALZR11 em julho de 2025 foi de aproximadamente R$ 1,4 milhão, o que sugere uma liquidez razoável no mercado secundário. A base de investidores continua a expandir expressivamente, atingindo 165.613 cotistas em 31/07/2025, um aumento de 0,7% em relação a junho e 2,5% em relação ao mês anterior, com mais de 1.200 novos investidores em um único mês. O desdobramento das cotas no início de maio é creditado por impulsionar essa expansão, com potencial para aumento de liquidez e valorização no longo prazo.
Preço de Mercado Atual: Para o preço atual da cota ALZR11, o investidor deve consultar as cotações em tempo real nas plataformas de negociação.
Conclusão: o ALZR11 vale a pena?
Após analisar o ALZR11 sob os pilares de segurança, dividendos e preço atual de mercado, podemos compilar os pontos que ajudam a responder se o ALZR11 vale a pena para o seu perfil de investidor.
Pontos fortes observados no ALZR11:
- Segurança: Alta diversificação de portfólio em termos de imóveis, setores e localizações, com vacância zero. Predominância de contratos atípicos de longo prazo (média de 9,6 anos), o que confere grande previsibilidade de receita e proteção contra vacância. Boa posição de caixa e indicadores de solvência saudáveis.
- Dividendos: Histórico de distribuições consistentes e um guidance de rendimentos superior para o 2º semestre de 2025. A manutenção de uma reserva de lucros de R$ 0,043/cota também oferece uma camada de segurança para a manutenção das distribuições.
- Mercado: Crescimento expressivo da base de cotistas. Embora negociado com um leve desconto em relação ao Valor Patrimonial em julho de 2025, o Fundo historicamente negociou acima de seu VP na maioria dos pregões, e a gestão atribui o desconto atual a fatores macroeconômicos.
O fundo se encontra em um “melhor momento histórico” em aspectos quantitativos (rendimentos gerados) e qualitativos (portfólio diversificado, inquilinos de primeira categoria, prazos médios de contratos elevados).
Para o investidor que busca renda passiva, previsibilidade e exposição ao mercado imobiliário brasileiro através de um portfólio robusto e bem gerido, o ALZR11 apresenta características que podem ser consideradas positivas. A decisão final sobre se o ALZR11 vale a pena deve ser baseada nos seus objetivos financeiros, tolerância a risco e uma análise contínua dos relatórios do fundo e das condições de mercado.
Aviso Importante: Esta análise tem caráter meramente informativo e educacional, com base nas informações disponíveis no relatório gerencial de julho de 2025 do ALZR11. Ela não constitui, e não deve ser interpretada como, uma recomendação de investimento ou consultoria financeira. Fundos de investimento imobiliário, como qualquer investimento, estão sujeitos a riscos e flutuações de mercado. Recomenda-se que qualquer decisão de investimento seja tomada após uma análise cuidadosa do regulamento do fundo, dos riscos envolvidos e, se necessário, com o auxílio de um profissional financeiro qualificado.
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