Investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) exige uma análise cuidadosa dos ativos, gestão e resultados financeiros. Um dos fundos que desperta o interesse de investidores é o FII Continental Square Faria Lima, negociado na bolsa com o ticker FLMA11. Com um portfólio concentrado em uma das regiões mais valorizadas de São Paulo, muitos se perguntam: o FLMA11 vale a pena?
Neste artigo, vamos mergulhar nos detalhes do relatório gerencial de julho de 2025 para avaliar o fundo com base em três pilares fundamentais: segurança, distribuição de dividendos e preço atual de mercado. Acompanhe a análise para entender os pontos fortes e os desafios deste FII.
Conhecendo o FLMA11
O FLMA11 é um fundo imobiliário que concentra seus investimentos em ativos localizados no Edifício Continental Square Faria Lima, na privilegiada região da Vila Olímpia, em São Paulo. Seu portfólio é híbrido, dividido entre dois segmentos principais:
- Lajes Corporativas: O fundo possui 18 conjuntos de escritórios, que somam uma Área Bruta Locável (ABL) de 7.854 m².
- Hotelaria: Detém 75% do hotel cinco estrelas Pullman Vila Olímpia, correspondendo a 135 quartos e uma ABL de 11.399 m².
Essa combinação de lajes corporativas e hotelaria confere ao fundo uma dinâmica de receitas diversificada, com contratos de aluguel de longo prazo nos escritórios e uma receita variável proveniente do desempenho do hotel. O fundo possui um patrimônio líquido de R$ 304,6 milhões e um valor patrimonial por cota de R$ 220,64, segundo dados de julho de 2025.
Pilar 1: a segurança do fundo
A segurança é o primeiro pilar de análise para qualquer investimento de longo prazo. Para avaliarmos se o FLMA11 vale a pena, avaliamos a diversificação de seus inquilinos, a saúde de seus ativos e a gestão dos contratos.
Diversificação e vacância
O fundo apresenta uma boa diversificação em seu segmento de escritórios, com 18 conjuntos locados para 11 inquilinos diferentes, o que ajuda a mitigar o risco de inadimplência ou de uma desocupação em massa.
No entanto, o relatório de julho de 2025 aponta um ponto de atenção: a desocupação do conjunto 32, cujo contrato venceu no final de junho e não foi renovado. Esse evento impactou negativamente a receita de locação do mês, que apresentou uma redução de 2%. Apesar disso, a gestão informa que já existem tratativas para uma nova locação do espaço, o que pode reverter o quadro em breve.
A taxa de ocupação dos escritórios em julho de 2025 estava em 94,16%. Já o setor hoteleiro, que sofreu com a pandemia, mostra sinais robustos de recuperação, atingindo uma ocupação de 79,3% no mesmo mês.
Contratos e reajustes
A previsibilidade das receitas de locação é garantida por contratos com diferentes prazos de vencimento. A maior parte dos contratos (34%) vence a partir de 2031, trazendo estabilidade no longo prazo. Em relação aos índices de reajuste, os contratos estão bem divididos:
- IGP-M: 55% da receita base.
- IPCA: 45% da receita base.
Essa diversificação de indexadores é positiva, pois protege o fundo das variações bruscas de um único índice.
Saúde financeira e patrimonial
Um ponto crucial para a segurança é a manutenção do valor patrimonial. É fundamental que o investidor acompanhe o histórico do valor patrimonial por cota (VP/cota). Se um fundo perde valor patrimonial consistentemente sem realizar novas emissões ou aquisições que o reponham, ele pode estar perdendo qualidade em seus ativos. No caso do FLMA11, o VP/cota em julho de 2025 era de R$ 220,64.
Além disso, o fundo tem se preocupado com a modernização de seus ativos. Desde janeiro de 2025, está sendo recolhido um fundo de reserva extra para o retrofit do sistema de ar-condicionado da torre comercial, um investimento que visa manter a competitividade e o valor do imóvel. O edifício também obteve a certificação LEED nível Gold, um selo de sustentabilidade que agrega valor ao empreendimento.
Diante desses pontos, o pilar de segurança do FLMA11 mostra um fundo com ativos de qualidade e boa diversificação de inquilinos, mas com desafios pontuais como a recente vacância e o aumento de despesas com benfeitorias.
Pilar 2: os dividendos do FLMA11
A distribuição de rendimentos é um dos principais atrativos dos FIIs. Analisar a estabilidade e a origem desses dividendos é essencial para saber se o FLMA11 vale a pena para uma carteira focada em renda passiva.
Histórico de distribuição
Em julho de 2025, o fundo distribuiu R$ 1,02 por cota, o que representa uma redução de 5,5% em relação ao mês anterior. Essa queda foi justificada pela gestão devido a três fatores principais:
- A desocupação do conjunto 32, que reduziu a receita de locação.
- A queda de 2,4% na receita do hotel referente ao desempenho de junho.
- O aumento de 8% nas despesas totais, impulsionado por custos condominiais e benfeitorias.
A tabela abaixo mostra a evolução dos rendimentos distribuídos por cota nos últimos seis meses, conforme o relatório:
| Mês | Rendimento por Cota (R$) |
| fev/25 | R$ 0,79 |
| mar/25 | R$ 1,02 |
| abr/25 | R$ 0,92 |
| mai/25 | R$ 1,30 |
| jun/25 | R$ 1,08 |
| jul/25 | R$ 1,02 |
Como podemos ver, os dividendos do FLMA11 têm apresentado volatilidade, o que é esperado de um fundo com exposição significativa ao setor hoteleiro, cujos resultados são mais sazonais e sensíveis à economia. O pico em maio de 2025 (R$ 1,30) e a queda subsequente demonstram essa característica.
Desempenho do hotel
A receita do hotel é uma variável importante para os dividendos. Em julho, os indicadores operacionais do hotel foram muito positivos:
- Taxa de ocupação: 79,3% (aumento de 33,3 pontos percentuais em relação a junho)
- Diária média: R$ 1.046
- RevPar (receita por quarto disponível): R$ 829,30 (aumento de 7,8% em relação a junho)
Esse forte desempenho em julho deve impactar positivamente a receita que será apurada e distribuída nos próximos meses, podendo compensar a queda recente nos dividendos.
Pilar 3: o preço de mercado
O terceiro pilar de análise é o preço pelo qual o fundo está sendo negociado no mercado. Um preço abaixo do valor patrimonial pode indicar uma oportunidade, mas é preciso entender os motivos por trás do desconto.
P/VP: o FLMA11 está barato?
Com base nos dados de 31 de julho de 2025, a situação era a seguinte:
- Valor Patrimonial por Cota (VP/cota): R$ 220,64
- Valor de Mercado da Cota: R$ 131,65
Isso resulta em um indicador Preço/Valor Patrimonial (P/VP) de aproximadamente 0,60. Um P/VP abaixo de 1 significa que o mercado está negociando as cotas do fundo com um desconto em relação ao valor contábil de seus ativos. No caso do FLMA11, esse desconto era de cerca de 40%.
O que o investidor deve considerar
(Nesta seção, você, investidor, deve inserir o preço atual da cota para calcular o P/VP e avaliar se o desconto se mantém, aumentou ou diminuiu. O preço atual pode ser consultado no home broker de sua corretora ou em sites especializados em FIIs.)
Um P/VP descontado pode ser atrativo, mas é crucial questionar por que o mercado está “pagando menos” pelo fundo. Fatores como a volatilidade dos rendimentos do hotel, a vacância recente e as despesas com o retrofit podem estar influenciando essa percepção de risco. Portanto, o investidor deve ponderar se o desconto atual compensa os riscos e as incertezas inerentes ao fundo.
Conclusão: afinal, o FLMA11 vale a pena?
A análise dos três pilares nos mostra um fundo imobiliário com características bem definidas. O FLMA11 possui ativos imobiliários de alta qualidade em uma localização premium, com boa diversificação de inquilinos no segmento de escritórios. A gestão demonstra preocupação com a manutenção e valorização dos imóveis, como indicam o retrofit planejado e a certificação LEED.
No entanto, a dependência do setor hoteleiro traz volatilidade aos seus dividendos, como visto na recente variação de rendimentos. A vacância de um dos conjuntos de escritório e o aumento das despesas são desafios de curto prazo que a gestão precisa endereçar.
O atual desconto no P/VP pode ser visto como um ponto de entrada interessante para quem acredita na recuperação e no potencial de longo prazo do portfólio, especialmente do setor hoteleiro. Contudo, o investidor deve estar ciente da natureza mais volátil de seus rendimentos.
Portanto, a resposta para a pergunta “o FLMA11 vale a pena?” dependerá do seu perfil de investidor. Se você busca um fundo com ativos premium, tolera uma maior variação nos dividendos e enxerga valor no desconto atual, ele pode ser uma opção a se considerar. Se prefere rendimentos mais estáveis e previsíveis, talvez outros fundos se encaixem melhor em sua estratégia.
Aviso: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e educacional, baseado em dados públicos do relatório gerencial do fundo. As informações aqui apresentadas não constituem uma recomendação de compra, venda ou manutenção de ativos. A decisão de investir é pessoal e deve ser tomada após uma análise individual e, se necessário, com o auxílio de um profissional certificado.
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