Investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) é uma das estratégias mais procuradas por quem deseja obter renda passiva através do mercado imobiliário. Dentro do segmento logístico, um dos mais importantes da economia, o Genial Logística FII (GLOG11) chama a atenção de muitos investidores. Mas, diante de suas características específicas, fica a pergunta: o GLOG11 vale a pena para a sua carteira de investimentos?
Para responder a essa questão, vamos realizar uma análise detalhada do fundo, baseada em três pilares fundamentais: segurança, distribuição de dividendos e o preço atual de sua cota. Este artigo utilizará os dados do relatório gerencial de julho de 2025. Ao final, você terá informações robustas para tomar sua própria decisão de investimento de forma consciente.
Análise de segurança do GLOG11
A segurança é o pilar mais importante para o investidor de longo prazo. Ela envolve analisar a qualidade dos ativos, a diversificação da carteira, a saúde financeira e os riscos operacionais do fundo.
Portfólio do fundo: o risco de ser monoativo
Um dos pontos de maior atenção para quem avalia se o GLOG11 vale a pena é a sua concentração. O fundo possui um único ativo em seu portfólio, o Parque Logístico Pernambuco, localizado na cidade de Ipojuca (PE). Embora detenha 50% da fração do imóvel, em copropriedade com o FII Vinci Logística (VILG11), essa característica o classifica como um fundo monoativo.
Essa concentração representa um risco elevado, pois qualquer problema específico no imóvel – como vacância prolongada, desastres naturais ou questões estruturais – pode impactar diretamente e de forma significativa as receitas e, consequentemente, os dividendos distribuídos aos cotistas.
O ativo está estrategicamente localizado a apenas 9 km do Porto de Suape, um dos principais do país, e a 35 km do Aeroporto Internacional de Recife. Trata-se de um empreendimento de alto padrão, com pé-direito de 12 metros, piso com capacidade para 5 ton/m² e mais de 180 docas.
Inquilinos e contratos: a força de um único locatário
Outro fator de risco é a concentração de inquilinos. Atualmente, 100% dos três galpões que compõem o ativo estão locados para um único inquilino: a empresa Supporte, focada em armazenagem alfandegada e distribuição. Isso significa que o fundo é monoinquilino.
Apesar do risco, essa concentração garante uma ocupação física de 100%. Recentemente, em agosto de 2025, o fundo formalizou a locação integral do Galpão B para a Supporte, que já ocupava os galpões A e C, consolidando essa ocupação total.
Os contratos de locação possuem prazos de vencimento distintos, o que ajuda a mitigar o risco de uma desocupação total simultânea:
- Galpão C: Vencimento em março de 2027.
- Galpão B: Vencimento em maio de 2030.
- Galpão A: Vencimento em dezembro de 2038.
O prazo médio ponderado dos contratos (WAULT) do fundo é de 8,2 anos, considerado um prazo longo e saudável, proporcionando maior previsibilidade de receitas.
Saúde financeira e inadimplência
A saúde financeira é crucial para avaliar se o GLOG11 vale a pena. Atualmente, o fundo não relata problemas de inadimplência com sua única locatária, a Supporte. A ocupação financeira do fundo está em 81%. Essa diferença em relação à ocupação física de 100% se deve, principalmente, a um desconto de 50% concedido no aluguel do Galpão B até janeiro de 2026, como parte da negociação do novo contrato.
Além disso, o fundo possui uma demanda judicial em andamento com uma antiga locatária, a CT Distribuição e Logística, sobre a data de entrega do imóvel e o pagamento de multas contratuais. É importante que o investidor acompanhe o desfecho desse processo.
Por fim, é fundamental que o investidor verifique o histórico do valor patrimonial por cota (VP). Um VP estável ou crescente ao longo dos anos indica que o fundo consegue manter ou aumentar o valor de seu patrimônio. Quedas constantes no VP sem reposição de ativos podem sinalizar perda de qualidade. Em 31 de julho de 2025, o valor patrimonial por cota era de R$ 108,63.
Análise de dividendos do GLOG11
Para muitos investidores, o principal motivo para investir em FIIs são os dividendos. Analisar a consistência e o potencial de crescimento dos rendimentos é essencial para determinar se o GLOG11 vale a pena.
Histórico e estabilidade dos proventos
O dividendo anunciado em julho de 2025 foi de R$ 0,41 por cota. Olhando o histórico recente, percebemos uma estabilidade nesse patamar. A tabela abaixo mostra os valores distribuídos nos últimos 12 meses, conforme o relatório:
| Mês | Dividendo (R$/Cota) |
|---|---|
| ago/24 | R$ 0,50 |
| set/24 | R$ 0,50 |
| out/24 | R$ 0,50 |
| nov/24 | R$ 0,50 |
| dez/24 | R$ 0,50 |
| jan/25 | R$ 0,41 |
| fev/25 | R$ 0,41 |
| mar/25 | R$ 0,41 |
| abr/25 | R$ 0,41 |
| mai/25 | R$ 0,41 |
| jun/25 | R$ 0,41 |
| jul/25 | R$ 0,41 |
Fonte: Relatório Gerencial GLOG11 – Julho/2025.
Houve uma queda no valor distribuído a partir de janeiro de 2025, que se manteve estável desde então. Essa redução pode estar associada à desocupação e posterior negociação do Galpão B.
Dividend yield e resultado do fundo
O resultado do fundo em julho de 2025 foi de R$ 0,45 por cota, enquanto a distribuição foi de R$ 0,41 por cota. Isso significa que o fundo gerou mais caixa do que distribuiu, aumentando sua base de resultados acumulados para R$ 0,48 por cota. Essa reserva pode ser usada para manter a estabilidade dos dividendos em meses futuros.
Com base na cota de mercado de R$ 64,20 (em 31/07/2025), o dividend yield anualizado foi de 7,66% a.a..
Análise do preço atual de mercado (P/VP)
O terceiro pilar para decidir se o GLOG11 vale a pena é analisar se o preço atual de negociação da sua cota está atrativo. Uma das métricas mais utilizadas para isso é o P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).
Dados para cálculo do P/VP
Para calcular o P/VP, utilizamos os seguintes dados do relatório de 31 de julho de 2025:
- Cota de Mercado: R$ 64,20.
- Cota Patrimonial (VP): R$ 108,63.
Cálculo e interpretação
O cálculo é simples: P/VP = Preço da Cota / Valor Patrimonial por Cota P/VP = 64,20 / 108,63 P/VP ≈ 0,59
Um P/VP abaixo de 1, como o de 0,59, indica que o fundo está sendo negociado no mercado por um valor significativamente abaixo do que seu patrimônio vale contabilmente. Isso pode representar uma oportunidade de compra com “desconto”, mas também pode refletir a percepção de risco do mercado em relação ao fundo, especialmente por ser monoativo e monoinquilino.
O gráfico de evolução do preço da cota mostra que, desde o seu IPO (a R$ 100,00 por cota), o valor de mercado sofreu uma desvalorização considerável, embora tenha apresentado alguma recuperação em 2025.
Conclusão: o GLOG11 vale a pena?
A decisão de investir no Genial Logística FII (GLOG11) depende exclusivamente do seu perfil de investidor e da sua tolerância ao risco.
| Pilar de Análise | Pontos Positivos | Riscos |
|---|---|---|
| Situação | ✅ Ativo de alta qualidade e localização estratégica.✅ Ocupação física de 100%.✅ WAULT longo de 8,2 anos. | 🔴 Risco elevado: Fundo monoativo e monoinquilino.🔴 Demanda judicial com antiga locatária em andamento. |
| Proventos | ✅ Distribuição estável nos últimos meses.✅ Geração de caixa superior à distribuição, acumulando reservas.✅ Dividend yield anualizado atrativo (7,66% a.a.). | 🔴 Histórico de redução no valor dos proventos no início de 2025. |
| Preço | ✅ Negociado com grande desconto patrimonial (P/VP ≈ 0,59). | 🔴 Desvalorização histórica da cota desde o IPO. |
Em resumo, o GLOG11 vale o estudo para o investidor que busca um dividend yield potencialmente alto e a possibilidade de ganho de capital com a valorização da cota, e que, ao mesmo tempo, está ciente e confortável com os riscos elevados de concentração em um único ativo e inquilino. Para investidores mais conservadores, que priorizam a diversificação e a segurança, talvez existam outras opções mais adequadas no mercado.
Aviso Legal: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e educacional, baseado em fontes públicas do fundo. As informações aqui contidas não constituem recomendação, oferta ou solicitação de compra ou venda de qualquer ativo financeiro. A decisão de investimento é de total responsabilidade do investidor.
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