No universo dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), a busca por opções que combinem rentabilidade e segurança é constante. O KISU11, um Fundo de Investimento em Cotas de Fundos Imobiliários (FIC FII) gerido pela Kilima Gestão de Recursos Ltda., tem ganhado destaque no mercado brasileiro. Este artigo se propõe a desmistificar o KISU11, explorando seus objetivos, políticas de investimento, estrutura de governança, e performance, sempre com base em dados concretos e sem qualquer intuito de recomendação. Nosso foco é fornecer uma análise aprofundada para que você, leitor, possa formar sua própria percepção sobre o fundo e entender se o KISU11 vale a pena.
KISU11 vale a pena?: Uma Visão Geral Abrangente
O KISU11, cujo ticker é KISU11, é um fundo que se apresenta ao público em geral com uma proposta clara: seguir a carteira teórica do índice de referência SUNO 30 FII. Este índice é um indicador de retorno total que busca espelhar a combinação da variação das cotas dos fundos que o compõem com a distribuição periódica de proventos que esses fundos realizam.
Kilima Gestão de Recursos Ltda. é a gestora do KISU11, enquanto a administração e custódia ficam a cargo da BRL TRUST DTVM. A auditoria do fundo é realizada pela KPMG.
Características Operacionais e Estruturais
Lançado em 08 de outubro de 2020, o KISU11 iniciou sua negociação em bolsa em 15 de janeiro de 2021. O fundo possui um prazo de duração indeterminado, o que é comum em muitos FIIs, oferecendo continuidade para o investidor.
No que tange às taxas, o KISU11 cobra uma Taxa de Administração de 0,60% ao ano (a.a.). É relevante notar que não há cobrança de Taxa de Performance, o que pode ser um diferencial para alguns investidores que preferem estruturas de custos mais diretas.
Em termos de patrimônio, o fundo apresentava um Valor Patrimonial de R$ 358,8 Milhões e um Patrimônio Líquido de Mercado (PL Mercado) de R$ 314,7 Milhões. A Cota Patrimonial Ajustada registrou uma variação positiva de 26,7% desde 30/10/20, considerando o reinvestimento de proventos como dividendos e juros sobre capital próprio.
O Índice SUNO 30 FII e a Gestão do KISU11
O Índice SUNO 30 FII é um elemento central para o investidor definir se o KISU11 vale a pena. Este índice, mantido pela Suno Desenvolvimento de Índices e Tecnologia Ltda. em parceria com a Kilima, foi concebido para oferecer uma representação mais clara da relação risco versus retorno do mercado, buscando descorrelação com o IFIX.
Kilima atua como a criadora e gestora do KISU11, utilizando o Índice SUNO 30 FII como parâmetro de alocação. Contudo, a gestão da Kilima é ativa, buscando gerar ganhos excedentes aos do índice de referência. A Suno, por sua vez, provê o Índice SUNO 30 FII ao mercado com utilização exclusiva da Kilima, sob um contrato inicial de 10 anos, renovável por igual período.
É importante frisar que, embora o KISU11 seja um Fundo de Fundos (FoF), ele segue os parâmetros de um índice cujos critérios de inclusão são rigorosos. Por esse motivo é complexo o investidor definir se o KISU11 vale a pena logo de cara. Os critérios para que um FII faça parte do Índice SUNO 30 FII incluem:
- Ser parte da composição do IFIX (indicador de liquidez).
- Não ser um fundo de fundos (FoF).
- Não ser um fundo monoativo.
- Ter um Dividend Yield maior que zero nos últimos 12 meses.
Esses critérios visam selecionar FIIs de boa qualidade e liquidez para compor o índice que o KISU11 busca replicar ativamente. O rebalanceamento do Índice SUNO 30 FII é realizado trimestralmente.
SEGURANÇA: Avaliando a Robustez do KISU11
Para entender se o KISU11 vale a pena, precisamos pensar nesse primeiro pilar. A segurança de um investimento em FIIs é multifacetada, envolvendo desde a diversificação da carteira até a análise do cenário macroeconômico e a performance financeira do fundo.
Diversificação de Ativos e Setores
A estratégia do KISU11, sendo um FoF, busca diversificação ao investir em uma cesta de outros fundos imobiliários. No final de maio, 97,7% da carteira estava alocada em FIIs, com os restantes 2,3% em Renda Fixa. Essa alocação prioritária em FIIs é esperada para um fundo com esse objetivo.
A diversificação por setor é um ponto crucial para entender se o KISU11 vale a pena. O KISU11 investe em um total de 39 ativos, distribuídos em diversos segmentos do mercado imobiliário. Abaixo, detalhamos a alocação por setor, conforme as informações mais recentes:
Alocação do KISU11 por Classe de Ativos
| Classe de Ativos | Percentual da Carteira |
|---|---|
| Cotas de FII | 97,7% |
| Renda Fixa | 2,3% |
Alocação do KISU11 por Setor
| Setor | Percentual da Carteira |
|---|---|
| Papel | 32,4% |
| Shopping | 13,3% |
| Lajes Corporativas | 10,3% |
| Híbrido | 9,5% |
| Renda Urbana | 5,0% |
| Bancário/Varejo | 3,0% |
| Liquidez | 3,2% |
| Outros (diversos) | Variável |
Observa-se uma concentração mais significativa no setor de Papel, que corresponde a 32,4% da carteira. Este setor é geralmente composto por FIIs que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e outros títulos de dívida imobiliária, cujos rendimentos estão frequentemente atrelados a índices de inflação ou juros. Os setores de Shopping, Lajes Corporativas e Híbrido também possuem representatividade considerável.
A composição da carteira é outro quesito para o investidor entender se o KISU11 vale a pena. Entre os FIIs alocados, a fonte lista diversos tickers conhecidos, como HGRU11, BRCO11, KNHY11, BTLG11, XPLG11, MXRF11, HGBS11, HGLG11, VISC11, KNRI11, HSML11, XPML11, CPTS11, KNIP11, LVBI11, TVRI11, RECR11, PVBI11, VILG11, HGRE11, GTWR11, JSRE11, IRDM11, MCCI11, KNCR11, BRCR11, TGAR11, HSLG11, TRXF11, VCJR11, DPRO11, TGRE11, NCRI11, KNCR13, HCTR11, DEVA11, VRTA11 e CNES11. Essa diversificação entre 39 ativos pode mitigar riscos específicos de cada um, embora a concentração setorial em “Papel” seja um ponto de atenção.
Cenário Macroeconômico e o Desempenho dos FIIs
O cenário macroeconômico global e doméstico tem um impacto direto no desempenho dos Fundos Imobiliários. Em maio de 2025, o mercado internacional registrou alta, impulsionado por sinais de desaceleração na economia norte-americana e dados de inflação abaixo do esperado, reforçando a expectativa de cortes de juros pelo Fed. Na Europa, indicadores de atividade mostram recuperação gradual, e a redução das tensões comerciais entre EUA e China contribuiu para um ambiente externo mais construtivo.
No Brasil, o Produto Interno Bruto (PIB) do primeiro trimestre surpreendeu positivamente, com destaque para o setor de serviços, e as projeções já apontam para um crescimento acima de 2% em 2025. A inflação também veio abaixo do projetado e deve se manter em patamares baixos, aumentando a probabilidade de manutenção da Selic em 14,75% a.a. na próxima reunião do Copom. Contudo, o anúncio de aumento do IOF sobre operações de crédito gerou reação negativa nos mercados. Apesar dos ruídos políticos e incertezas fiscais, o cenário macroeconômico é considerado sustentado por fundamentos sólidos.
O IFIX, principal índice de FIIs, encerrou maio com alta de 1,44%, dando continuidade ao movimento de valorização dos últimos meses. Essa alta foi impulsionada pela correção do excesso de pessimismo com os FIIs no final de 2024 e início de 2025, além de ter sido beneficiada pelo fechamento da curva de juros no mês. Apesar das altas recentes, o IFIX acumulou uma valorização de apenas 2,69% nos últimos 12 meses. A valorização em maio foi disseminada entre os segmentos, com destaque para fundos de Tijolo, CRIs e Multiestratégia.
Neste contexto, a tese de que fundos de fundos (FoFs) podem representar oportunidades devido a um “duplo desconto” é relevante. Isso ocorre quando a cota de mercado do FoF negocia com desconto em relação ao seu valor patrimonial, que por sua vez é calculado pela cota de mercado, também descontada, dos fundos que compõem sua carteira.
Performance Histórica e Comparativa
A gestão ativa do KISU11 busca agregar valor além da replicação passiva do Índice SUNO 30 FII. O gráfico de performance ajustada da Cota Patrimonial mostra que a gestão da Kilima tem entregado resultados acima dos índices de referência.
A Rentabilidade ajustada desde 30/10/20 do KISU11 foi de 26,7%, considerando o reinvestimento de proventos. O Índice SUNO 30 FII, por sua vez, demonstrou descolamento do IFIX em movimentos mais sensíveis do mercado em 2021, com maior aderência em 2022 e na recente recuperação do mercado de FII.
Estrutura de Receitas e Despesas
Analisar a demonstração de resultado mensal é fundamental para entender a saúde financeira do KISU11. A principal fonte de Receita Ativos do fundo provém dos Fundos Imobiliários que compõem sua carteira, complementada por rendimentos de Renda Fixa. Nos meses de janeiro a maio de 2025, não houve Ganho de Capital registrado, indicando que o lucro das posições e o apetite por realização de ganhos foram reduzidos, impactados pelo cenário de abertura da curva de juros futuros e expectativa de inflação.
Abaixo, um resumo da composição dos resultados mensais e a distribuição de rendimentos:
Demonstração de Resultado Mensal (Maio/25)
| Item | Mai/25 (R$) | Acumulado 1S25 (R$) |
|---|---|---|
| Receita Ativos | 3.470.266 | 16.871.596 |
| Fundos Imobiliários | 3.369.448 | 16.417.031 |
| Renda Fixa (líquido) | 100.819 | 454.565 |
| IR sobre Ganho de Capital | 0 | 0 |
| Impostos e Despesas | (200.133) | (1.005.941) |
| Despesas operacionais | (200.133) | (1.005.941) |
| Lucro Líquido – Caixa | 3.270.133 | 15.865.655 |
| Ajuste na Distribuição | (176.410) | (397.493) |
| Distribuição Total | 3.093.724 | 15.468.162 |
| Distribuição/cota (KISU11) | 0,070 | 0,350 |
Como se pode observar, a receita dos FIIs é o pilar do resultado. A ausência de ganho de capital sugere que os resultados futuros podem ser mais dependentes do carrego (rendimentos recorrentes) do fundo. A gestão, ciente disso, optou por manter a distribuição de R$ 0,070 por cota, um valor que reflete mais de perto o resultado do fundo quando não há ganhos de capital.
Dividendos: A Geração de Renda do KISU11
Um dos principais atrativos dos FIIs é a distribuição de proventos, e o KISU11 se insere nessa característica. O fundo busca combinar a variação de cotas com as distribuições de proventos dos fundos que compõem sua carteira.
Distribuição Recente e Histórica
O rendimento por cota distribuído em junho de 2025, referente ao resultado de maio de 2025, foi de R$ 0,070. Esse dividendo foi pago em 15 de junho e representou um Dividend Yield (DY) mensal de 0,98% sobre o preço de fechamento da cota no último dia do mês. É importante destacar que os rendimentos de FIIs são geralmente isentos de impostos para pessoas físicas.
Considerando o desempenho nos últimos 12 meses, o Dividend Yield anualizado do KISU11 foi de 11,70%. A estabilidade na distribuição de R$ 0,070 por cota tem sido uma constante nos meses recentes, conforme a tabela de resultado mensal.
Composição dos Resultados que Geram Dividendos
A análise da composição dos resultados mostra que os Rendimentos dos FIIs são a principal fonte para a distribuição de proventos. Elementos como Ganho de Capital, Caixa, Despesas e Reserva também influenciam o resultado final. Historicamente, os ganhos de capital podem ser mais voláteis, e a gestão tem trabalhado para que a distribuição seja sustentada pelos rendimentos recorrentes dos ativos subjacentes. A decisão de manter a distribuição em R$ 0,070/cota reflete a intenção da gestão de oferecer um provento mais próximo do resultado base do fundo, sem depender de eventos de ganho de capital que podem ser esporádicos.
Considerações Finais sobre a Avaliação do KISU11
Ao analisar se o KISU11 vale a pena, é fundamental considerar uma série de indicadores de mercado que refletem a percepção dos investidores sobre o fundo. No final de maio, o fundo contava com 108.963 cotistas, apesar de uma pequena redução de 1,2% mês a mês. Desde o início de sua negociação em bolsa em janeiro de 2021, o número de cotistas cresceu a uma média mensal de 5,88%.
O volume financeiro médio diário negociado no mês foi de R$ 483 mil, enquanto a média desde o início da negociação em bolsa (15/01/2021) atingiu R$ 1.049 milhões. O número de negócios, por sua vez, foi de 1.905 por dia em maio, representando um aumento de 16,3% em relação ao mês anterior. No entanto, o volume financeiro e o número de negócios diminuíram em relação ao mês anterior.
Em termos de preço, a Cota Patrimonial do KISU11 era de R$ 8,08, enquanto a Cota de Mercado (Fechamento – 30/05) estava em R$ 7,12. Essa diferença resulta em um indicador de Cota a Mercado sobre Cota Patrimonial (P/VP) de 0,88x. Isso indica que, no período analisado, a cota do KISU11 estava sendo negociada no mercado secundário com um desconto em relação ao seu valor patrimonial. Essa característica de desconto pode ser um fator relevante para o investidor.
Para uma avaliação contínua, é essencial que o investidor acompanhe o preço de negociação atual do KISU11 e a evolução de seu valor patrimonial no mercado secundário. Esses dados, combinados com as informações sobre diversificação, cenário macroeconômico e resultados financeiros apresentados, podem auxiliar na tomada de decisões alinhadas aos seus objetivos de investimento.
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