Ao analisar um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) como o Kinea High Yield (KNHY11), é fundamental examinar seus pilares de segurança, performance de dividendos e preço de mercado. Este artigo explora os dados fornecidos no relatório de julho de 2025 para ajudar a compreender se o KNHY11 vale a pena para o seu perfil de investimento, sempre com uma abordagem neutra e informativa para leitores brasileiros.
Entendendo o KNHY11: O que é e qual seu objetivo?
O Kinea High Yield, identificado pelo CNPJ 30.130.708/0001-28, é um fundo imobiliário que iniciou suas operações em 20 de junho de 2018. Gerido pela Kinea Investimentos Ltda. e administrado pela Intrag DTVM Ltda., o fundo é destinado a investidores qualificados.
Um olhar sobre o fundo
- Taxa de administração: 1,60% ao ano.
- Taxa de performance: Não há.
- Patrimônio líquido (31/07/25): R$ 2,76 bilhões.
- Número de cotistas (31/07/25): 25.796.
O objetivo principal do KNHY11 é investir em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, com um foco especial em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que são predominantemente indexados à inflação. Essa alocação estratégica busca retornos atrativos em um patamar de risco/retorno superior.
Segurança da Carteira: Um pilar fundamental para o investidor
A segurança de um fundo imobiliário está intrinsecamente ligada à qualidade e diversificação de sua carteira de ativos, bem como à sua gestão de riscos.
Adimplência e qualidade dos ativos
Um ponto crucial para a segurança do KNHY11 é a adimplência total de suas operações. O relatório destaca que todas as operações da carteira estavam adimplentes ao final de julho de 2025. A remuneração média (MTM) da carteira do fundo era de IPCA + 13,05% ao ano.
A alocação da carteira do KNHY11 é predominantemente em:
- CRI indexados ao IPCA: Correspondem a 92,8% do patrimônio do Fundo, com remuneração média (MTM) de IPCA + 13,05% ao ano e prazo médio de 5,8 anos.
- CRI indexados ao CDI: Representam 9,4% do patrimônio, com remuneração média (MTM) de CDI + 3,86% ao ano e prazo médio de 1,2 anos.
No mês de julho, o fundo realizou novos investimentos em CRI no valor total de R$ 33,0 milhões, incluindo operações baseadas em carteiras de Home Equity (Galleria) e financiamento à construção de projetos residenciais (Vila Prudente, Freguesia do Ó, Ori Praça da Árvore), com taxas de aquisição atrativas, como IPCA + 11,50% e IPCA + 9,60%.
Diversificação e setores de atuação
A diversificação é um fator chave para mitigar riscos. A alocação total de ativos alvo em relação ao patrimônio líquido era de 103,1%, com 3,9% em instrumentos de caixa. A alocação por indexador é amplamente concentrada em IPCA (87,5%), seguida por CDI (8,9%) e SELIC (3,6%).
Em termos de setores, o KNHY11 apresenta uma carteira diversificada, conforme a seguir:
- Residencial Pulverizado: 29,9%. Inclui carteiras de Home Equity (Creditas, Bemol, Galleria) e créditos pro-soluto (MRV, Tenda), muitas com estrutura de subordinação e alienação fiduciária.
- Residencial: 24,2%. Projetos de desenvolvimento em São Paulo, Rio de Janeiro e outros estados, com garantias robustas como alienação fiduciária de imóveis e cotas de SPEs.
- Logístico: 12,5%. Galpões logísticos em diferentes fases (expansão, retrofit, construção) com garantias como alienação fiduciária e cessão fiduciária de recebíveis.
- Escritórios: 12,2%. Inclui ativos em São Paulo e Rio de Janeiro, com bons pacotes de garantias como alienação fiduciária de imóveis e cessão fiduciária de recebíveis.
- Shoppings: 7,1%. Exemplo é o CRI baseado no Shopping Sumaúma, em Manaus, com fundo de reserva de 6 parcelas.
- Outros: 14,1%. Inclui projetos de geração de energia solar e hidrelétrica (AXS Energia, Grupo GS Souto, BC Energia) e aquisição de imóveis por fundos imobiliários (LBV), com diversas garantias específicas do setor.
A carteira detalhada de ativos lista mais de 100 CRIs, mostrando uma granularidade significativa na alocação, com diferentes devedores, ativos imobiliários, emissores e taxas de aquisição.
Gestão de riscos e operações compromissadas reversas
O fundo utiliza operações compromissadas reversas lastreadas em CRI para maior flexibilidade e dinamismo na alocação de recursos. Essas operações são monitoradas pela equipe de gestão de riscos da Kinea, atendendo critérios como liquidez, percentual máximo do fundo e custo. A exposição atual neste tipo de passivo financeiro é de aproximadamente 7,0% do Patrimônio Líquido do Fundo, considerado adequado pela equipe de Gestão.
A estabilidade do valor patrimonial por cota
A estabilidade do valor patrimonial por cota ao longo do tempo é um indicador importante da qualidade do fundo. Observando o gráfico histórico de “Cota Patrimonial” desde agosto de 2018 até abril de 2025, nota-se que, apesar de flutuações, a cota patrimonial do KNHY11 mostrou uma tendência geral de crescimento, partindo de patamares abaixo de R$ 95 e atingindo valores próximos a R$ 100. Em 31 de julho de 2025, a cota patrimonial era de R$ 98,09. Essa capacidade de manter e, em geral, aumentar o valor patrimonial reflete uma gestão que busca preservar o capital investido, o que pode indicar que o KNHY11 vale a pena para investidores focados na saúde do fundo a longo prazo.
Análise dos Dividendos: Renda recorrente para o cotista
Para muitos investidores, a renda gerada pelos dividendos é o principal atrativo dos FIIs. É crucial analisar a consistência e o patamar desses pagamentos.
Histórico e estabilidade da distribuição
Os dividendos referentes a julho de 2025, a serem distribuídos em 13 de agosto de 2025, foram de R$ 1,30 por cota. Essa distribuição representou uma rentabilidade de 1,26% considerando uma cota média de ingresso de R$ 103,00. Para pessoas físicas, esses rendimentos são isentos do imposto de renda.
O relatório apresenta o histórico de resultados gerados e distribuídos por cota nos últimos 12 meses:
| Período | Resultado Gerado (R$) | Dividendo (R$) | Rent. Fundo | Taxa DI | %Taxa DI | %Taxa DI Gross-up |
|---|---|---|---|---|---|---|
| jul/25 | 1,16 | 1,30 | 1,26% | 1,28% | 99% | 116% |
| jun/25 | 1,24 | 1,30 | 1,26% | 1,10% | 115% | 135% |
| mai/25 | 1,37 | 1,35 | 1,31% | 1,14% | 115% | 136% |
| abr/25 | 1,65 | 1,40 | 1,36% | 1,06% | 129% | 151% |
| mar/25 | 1,22 | 1,23 | 1,19% | 0,96% | 124% | 146% |
| fev/25 | 1,09 | 1,10 | 1,07% | 0,99% | 108% | 128% |
| jan/25 | 1,22 | 1,20 | 1,17% | 1,01% | 115% | 136% |
| dez/24 | 1,20 | 1,10 | 1,07% | 0,93% | 115% | 135% |
| nov/24 | 1,06 | 1,05 | 1,02% | 0,79% | 129% | 152% |
| out/24 | 1,00 | 1,00 | 0,97% | 0,93% | 105% | 123% |
| set/24 | 0,97 | 1,00 | 0,97% | 0,83% | 116% | 137% |
| ago/24 | 1,05 | 1,03 | 1,00% | 0,87% | 115% | 136% |
Fonte: Kinea Investimentos – Relatório Mensal – Julho 2025
A distribuição por cota tem se mantido relativamente estável, com valores entre R$ 1,00 e R$ 1,40 nos últimos 12 meses, inclusive mantendo R$ 1,30 nos dois últimos meses. É importante notar que o volume distribuído mensalmente pode diferir do resultado mensal gerado devido à composição/uso do saldo de lucros acumulados. Em julho de 2025, o fundo gerou R$ 1,15 por cota, mas distribuiu R$ 1,30, utilizando a reserva acumulada não distribuída, que era de R$ 0,97 por cota.
Fatores que afetam a rentabilidade
A rentabilidade do KNHY11 é influenciada principalmente pelos seus indexadores. Os CRIs atrelados à inflação (IPCA) refletem as variações do índice com um atraso de aproximadamente dois meses. Em julho, os resultados refletiram um IPCA de maio (0,26%) e junho (0,24%), patamares mais baixos do que no início do ano.
Já a parcela pós-fixada (CDI) foi positivamente impactada pelo nível elevado da Selic (mantida em 15,00% desde meados de junho/2025) e pelo spread atrativo dessa parte da carteira. As projeções de mercado para o IPCA de 2025, segundo o Boletim Focus, indicavam 5,07% ao ano, com incertezas quanto aos riscos de alta e baixa para a inflação. A capacidade do fundo de gerar renda consistente em diferentes cenários de mercado é um ponto a ser considerado ao avaliar se o KNHY11 vale a pena.
Preço de Mercado do KNHY11: Oportunidade ou precificação justa?
A análise do preço de mercado versus o valor patrimonial é crucial para determinar se o fundo está sendo negociado com ágio ou deságio, e se representa uma boa entrada para novos investidores.
Cota patrimonial vs. Cota de mercado
Em 31 de julho de 2025, a cota patrimonial do KNHY11 era de R$ 98,09, enquanto a cota de mercado era de R$ 101,38. Essa diferença indica que o fundo estava sendo negociado com um ágio em relação ao seu valor patrimonial.
A liquidez do fundo é robusta, com um volume transacionado de R$ 58,45 milhões no mês de julho, correspondendo a uma média diária de aproximadamente R$ 2,54 milhões. Essa liquidez facilita a compra e venda de cotas no mercado secundário.
Para investidores que buscam entender a sensibilidade do yield e spread da carteira de CRI ao preço no mercado secundário, o relatório apresenta uma tabela de referência:
| Preço Mercado | Yield (IPCA+) | Spread (NTNB+) | Yield (-) Tx Adm | Spread (-) Tx Adm |
|---|---|---|---|---|
| 99,00 | 12,48% | 3,80% | 10,88% | 2,20% |
| 100,00 | 12,15% | 3,49% | 10,55% | 1,89% |
| 101,00 | 11,83% | 3,19% | 10,23% | 1,59% |
| 102,00 | 11,50% | 2,89% | 9,90% | 1,29% |
| 103,00 | 11,17% | 2,59% | 9,57% | 0,99% |
Fonte: Kinea Investimentos – Relatório Mensal – Julho 2025
Esta tabela mostra como o yield e o spread, antes e depois da taxa de administração, se ajustam em função do preço de mercado da cota. Quanto maior o preço de mercado, menor o yield e o spread para o novo comprador.
Avaliação pessoal
Para avaliar se o KNHY11 vale a pena em termos de preço, o investidor deve considerar o valor atual de mercado do fundo, que em 31/07/25 era de R$ 101,38 por cota. Em comparação com sua cota patrimonial de R$ 98,09 na mesma data, o fundo negocia com um pequeno ágio. É crucial acompanhar o preço de mercado atual: R$100,14. A decisão de compra dependerá da sua percepção sobre o potencial de valorização futura do fundo e da sustentabilidade dos dividendos em relação ao preço pago.
O KNHY11 Vale a Pena? Considerações finais
Ao analisar o KNHY11 com base nos pilares de segurança, dividendos e preço de mercado, podemos observar diversos pontos. Em termos de segurança, o fundo demonstra uma carteira diversificada, predominantemente em CRIs indexados à inflação, com todas as operações adimplentes e uma gestão ativa de riscos. A estabilidade do valor patrimonial ao longo do tempo também é um indicativo positivo de sua solidez.
Quanto aos dividendos, o KNHY11 tem mantido uma distribuição consistente nos últimos meses, com rendimentos isentos de imposto de renda para pessoas físicas. A capacidade de complementar os pagamentos com reservas acumuladas demonstra uma gestão flexível, buscando a regularidade da renda para os cotistas.
No aspecto do preço de mercado, o fundo era negociado com um leve ágio em relação à sua cota patrimonial em julho de 2025. A liquidez diária do fundo é saudável, o que é um ponto favorável para a compra e venda de cotas.
A decisão sobre se o KNHY11 vale a pena é pessoal e deve ser baseada em uma análise aprofundada do seu perfil de investidor, seus objetivos financeiros e sua tolerância a riscos. É fundamental que você realize sua própria pesquisa e, se necessário, consulte um profissional de investimentos.
Aviso Legal Importante: Este artigo foi elaborado com base nas informações disponíveis nos relatórios fornecidos e tem caráter meramente informativo. Ele não constitui, em nenhuma hipótese, uma recomendação de investimento ou solicitação de compra ou venda de cotas do KNHY11. Investimentos em fundos imobiliários carregam riscos, e a rentabilidade passada não garante rentabilidade futura.
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