KNCR11 vale a pena? Conheça esse FII

O Kinea Rendimentos Imobiliários, negociado sob o ticker KNCR11, é um dos fundos de investimento imobiliário (FII) de papel mais conhecidos no mercado brasileiro. Em julho de 2025, o fundo divulgou seu relatório mensal, oferecendo uma visão aprofundada de sua performance, carteira de ativos e perspectivas. Para o investidor que se pergunta se o KNCR11 vale a pena, é crucial analisar seus fundamentos sob três pilares essenciais: segurança, dividendos e preço atual de mercado. Este artigo interpretará os dados do relatório para fornecer uma análise compreensiva, ajudando a esclarecer se este investimento se alinha aos seus objetivos.

Entendendo o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

Objetivo do Fundo e Estrutura de Investimento

O Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) tem como objetivo principal o investimento em Ativos de Renda Fixa de natureza Imobiliária. Seu portfólio é predominantemente composto por ativos pós-fixados e com baixo risco de crédito, com especial foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). A remuneração média (MTM) da parcela investida em CRI em CDI era de CDI + 2,24% ao ano em julho de 2025, com um prazo médio de 3,9 anos.

Gerido pela Kinea Investimentos Ltda. e administrado pela Intrag DTVM Ltda., o fundo foi iniciado em 15 de outubro de 2012 e cobra uma taxa de administração de 1,00% ao ano, sem taxa de performance. Em 31 de julho de 2025, o Patrimônio Líquido do fundo era de R$ 7,80 bilhões, contando com 424.325 cotistas.

Visão Geral do Desempenho em Julho de 2025

Ao final de julho de 2025, a Cota Patrimonial do KNCR11 era de R$ 101,88, enquanto a Cota de Mercado fechou em R$ 104,99. Os dividendos referentes a julho, com distribuição prevista para 13 de agosto de 2025, foram de R$ 1,35 por cota. Este valor representou uma rentabilidade isenta do Imposto de Renda para pessoas físicas de 1,32%, considerando uma cota média de ingresso de R$ 102,12.

Pilar 1: Segurança do KNCR11 – Análise da Carteira e Risco

A segurança de um FII de papel é determinada pela qualidade e diversificação de sua carteira, bem como pela solidez de seus ativos. Para determinar se o KNCR11 vale a pena sob este pilar, uma análise aprofundada é essencial.

Ausência de Eventos Negativos de Crédito e Solidez da Carteira

Um ponto de destaque no relatório de julho é a afirmação de que “não há qualquer evento negativo de crédito na carteira de investimentos do Fundo”. Esta informação é reiterada, destacando que “a carteira do KNCR11 permanece saudável, sem eventos negativos de crédito no portfólio”. Isso demonstra a resiliência e a boa gestão de risco dos ativos do fundo.

Diversificação da Carteira de Ativos

A diversificação é um fator crucial para a segurança. A carteira do KNCR11 se mostra bem diversificada em várias frentes:

• Alocação por Tipo de Ativo e Indexador:
  • CRI: 102,6% do patrimônio alocado em CRIs indexados ao CDI, com taxa média (MTM) de CDI + 2,24% e prazo médio de 3,9 anos. Uma pequena parcela de 0,3% em CRIs indexados à inflação.
  • LCI: 5,0% do patrimônio em Letras de Crédito Imobiliário (LCI) indexadas ao %CDI (97% do CDI), isentas de IR.
  • Instrumentos de Caixa: 0,1% em caixa. A alocação total em ativos-alvo era de 102,9% do patrimônio, além de 5,0% em LCI e 0,1% em instrumentos de caixa.
• Alocação por Setor Imobiliário: O fundo possui exposição a diversos setores, minimizando a concentração de risco:
  • Escritórios: 50,7%
  • Shoppings: 18,9%
  • Logístico: 9,3%
  • Residencial: 9,1%
  • Residencial Pulverizado: 8,3%
  • Outros: 3,7%
• Quantidade de Ativos: O fundo detém uma vasta quantidade de CRIs, listando mais de 70 operações individuais na carteira, o que proporciona uma pulverização de risco granular.

As Garantias dos Ativos (CRIs)

A qualidade das garantias é fundamental para a segurança dos CRIs. O relatório detalha diversas operações, mencionando garantias comuns como:

• Alienação Fiduciária (AF): Transferência da propriedade de um bem para o credor até o cumprimento da obrigação.
• Cessão Fiduciária (CF): Transferência de direitos creditórios ao credor.
• Fundo de Reserva (FR): Um valor provisionado para cobrir eventuais inadimplências ou outras despesas.
• Aval: Garantia pessoal de um terceiro, usualmente sócios ou empresas do grupo. Além disso, muitos CRIs contam com covenants de Loan-to-Value (LTV) máximo e Índices de Cobertura mínimos que estabelecem que o fluxo de ativos deve ser maior que a parcela do CRI, além de covenants corporativos que impõem restrições de endividamento.

Como exemplo das principais movimentações em julho, o fundo investiu em duas novas operações totalizando R$ 156,2 milhões:

• JRM – Irmãos Muffato (R$ 111,3 milhões): CRI baseado em imóveis locados para o grupo Irmãos Muffato, com garantias de Alienação Fiduciária e Cessão Fiduciária de oito imóveis, Cessão Fiduciária complementar de outros oito imóveis e Aval do sócio do grupo controlador.
• CPSH – Shopping Iguatemi Bosque (R$ 44,9 milhões): CRI com devedor o Fundo Imobiliário Capitânia Shoppings (CPSH11), baseado em participação no Shopping Iguatemi Fortaleza e outros imóveis. Garantias incluem Alienação Fiduciária de 2 imóveis, Alienação Fiduciária de Cotas, Cessão Fiduciária de recebíveis e um Fundo de Reserva, além de covenants financeiros e de cobertura.

Operações Compromissadas Reversas

O fundo utiliza operações compromissadas reversas lastreadas em CRI para maior flexibilidade e dinamismo na alocação de recursos. Essas operações possuem prazo longo de vencimento e são cuidadosamente monitoradas pela equipe de gestão de riscos da Kinea, respeitando critérios como liquidez, percentual máximo do fundo e custo. A exposição atual neste tipo de passivo financeiro é de aproximadamente 7,8% do Patrimônio Líquido do Fundo, um patamar considerado adequado pela gestão.

Monitoramento do Valor Patrimonial por Cota

Para o investidor que avalia se o KNCR11 vale a pena, é fundamental observar a estabilidade do valor patrimonial por cota ao longo dos anos. Embora o relatório mensal forneça o valor atual (R$ 101,88 em 31/07/25), o investidor deve buscar dados históricos para verificar se o fundo tem conseguido manter ou repor seu valor patrimonial. Um fundo que perde valor patrimonial consistentemente, sem reposição, pode indicar uma perda de qualidade a longo prazo.

Pilar 2: Dividendos do KNCR11 – Rentabilidade para o Cotista

A análise dos dividendos é um dos aspectos mais relevantes para quem busca renda passiva. Vamos ver se o KNCR11 vale a pena sob a ótica dos proventos.

Distribuição Recente e Rendimento Histórico

Em julho de 2025, o KNCR11 distribuiu R$ 1,35 por cota. A rentabilidade do fundo em julho, considerando a cota média de ingresso de R$ 102,12, foi de 1,32% líquido de Imposto de Renda para pessoas físicas. É importante notar que os rendimentos são isentos de IR para pessoas físicas sob certas condições, como não possuir 10% ou mais das cotas do fundo e ter, no mínimo, 50 cotistas, entre outras.

Observando o histórico de distribuições por cota nos últimos 12 meses, há uma tendência de aumento no rendimento:

O resultado gerado no mês de julho foi de R$ 1,39 por cota, enquanto a distribuição foi de R$ 1,35 por cota. Essa diferença permitiu a formação de uma Reserva Acumulada não distribuída de R$ 0,20 por cota, o que pode ser um colchão para futuras distribuições.

Impacto do Cenário Macroeconômico na Distribuição

O resultado do fundo em julho se beneficiou do maior número de dias úteis e, principalmente, do elevado patamar da taxa Selic, que se manteve em 15% ao ano durante todo o mês. A manutenção da Selic neste nível, deliberada na reunião do Copom de julho, impactará positivamente os rendimentos do Fundo nos próximos meses. Analistas econômicos acreditam que a Selic deve ser mantida neste patamar, no mínimo, até o final do ano, o que sugere que os rendimentos do KNCR11 devem permanecer em níveis elevados, ajudando a reforçar por que o KNCR11 vale a pena para quem busca renda atrelada à taxa básica de juros.

Desempenho Relativo ao CDI

Os dividendos distribuídos em julho representaram 104% da taxa DI do período, o que corresponde a 122% do CDI considerando o gross-up do IR à alíquota de 15%. Esta métrica é importante, pois o fundo tem como principal indexador o CDI.

Pilar 3: Preço Atual de Mercado do KNCR11 e Liquidez

O preço de mercado e a liquidez são fatores que impactam a facilidade de compra e venda das cotas, bem como a percepção de valor.

Cota Patrimonial vs. Cota de Mercado

Em 31 de julho de 2025, a Cota Patrimonial era de R$ 101,88 e a Cota de Mercado era de R$ 104,99. Isso indica que o fundo estava sendo negociado com um leve ágio em relação ao seu valor patrimonial no fechamento do mês (aproximadamente 1.03x P/VP). O investidor deve considerar a relação entre a cota de mercado e a cota patrimonial ao decidir se o KNCR11 vale a pena para sua estratégia, observando o contexto de mercado.

Liquidez no Mercado Secundário

A liquidez do KNCR11 é robusta, facilitando a negociação das cotas. No mês de julho, o volume total transacionado foi de R$ 242,96 milhões, correspondendo a uma média diária de liquidez de aproximadamente R$ 10,56 milhões. Isso demonstra que o fundo possui um bom fluxo de negociações no mercado secundário.

O KNCR11 Vale a Pena? Considerações Finais

Após a análise dos três pilares, podemos sintetizar os pontos-chave que ajudam a responder se o KNCR11 vale a pena:

• Segurança: A carteira do KNCR11 é composta por ativos de baixo risco de crédito, predominantemente pós-fixados e sem eventos negativos de crédito reportados em julho de 2025. A diversificação por tipo de ativo, indexador e setor imobiliário, aliada a garantias robustas dos CRIs e à gestão de risco das operações compromissadas, contribui para a solidez do fundo. O monitoramento do valor patrimonial por cota é um exercício contínuo que o investidor deve fazer para avaliar a qualidade a longo prazo.
• Dividendos: O fundo apresenta uma política de distribuição consistente e tem se beneficiado do cenário de Selic elevada, com uma rentabilidade líquida de 1,32% em julho e desempenho superior a 100% do CDI. A formação de uma reserva de lucros também adiciona uma camada de estabilidade às distribuições futuras.
• Preço de Mercado: Negociado com um leve ágio em relação ao valor patrimonial em julho, o KNCR11 demonstra boa liquidez no mercado secundário, permitindo aos cotistas comprar e vender suas cotas com facilidade.

O KNCR11 é classificado para o público geral e se posiciona como um FII de CRI com ativos de baixo risco e pós-fixados, dentro da família de fundos Kinea. Ele tem um AUM total de R$ 7,8 bilhões dentro do AUM total da Kinea de R$ 23,4 bilhões.

Lembrete Importante ao Investidor

É crucial ressaltar que este artigo é de caráter informativo e não constitui uma recomendação de investimento. A decisão sobre se o KNCR11 vale a pena para você deve ser baseada em seus próprios objetivos financeiros, perfil de risco e análise individual. É altamente recomendável que o investidor consulte o regulamento e demais documentos legais do fundo, disponíveis no site da CVM e dos administradores, e considere a busca por aconselhamento financeiro profissional antes de tomar qualquer decisão de investimento. Lembre-se que a rentabilidade passada não garante rentabilidade futura, e os fundos de investimento não são garantidos pela Instituição Administradora, por mecanismo de seguro, ou pelo Fundo Garantidor de Créditos – FGC.

Para mais informações e acompanhamento diário da carteira, os investidores podem acessar o Dashboard interativo no site da Kinea e os vídeos mensais com comentários da gestão.

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