Investir em fundos imobiliários (FIIs) de papel, como o AFHI11, tem se tornado uma estratégia popular para investidores brasileiros que buscam renda passiva mensal. Esses fundos investem em títulos de dívida do setor imobiliário, principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Mas diante de tantas opções no mercado, surge a pergunta: o AFHI11 vale a pena para a sua carteira?
Neste artigo, vamos mergulhar nos detalhes do AF Invest CRI FII (AFHI11), com base em seu relatório gerencial de julho de 2025, para te ajudar a tomar uma decisão mais informada. Analisaremos o fundo sob três pilares essenciais: segurança da carteira, histórico de dividendos e seu preço atual de mercado.
Análise do AFHI11: os 3 pilares essenciais
Para avaliar se o AFHI11 vale a pena, é crucial entender a qualidade e a estrutura de seus investimentos. Vamos detalhar cada um dos pilares a seguir.
Pilar 1: segurança e qualidade da carteira
A segurança de um FII de papel está diretamente ligada à qualidade de seus ativos, à diversificação e à saúde financeira de seus devedores.
Inadimplência e saúde financeira
Um dos pontos mais importantes para a segurança do investidor é a adimplência da carteira. De acordo com o relatório de julho de 2025, todas as operações do fundo estavam adimplentes com suas respectivas obrigações. Essa é uma informação crucial, pois indica que, até aquele momento, o fundo não enfrentava problemas com atrasos de pagamentos de seus devedores, o que contribui diretamente para a geração de receita e a distribuição de dividendos.
Um evento relevante que tem se destacado na avaliação se o AFHI11 vale a pena é o “Caso Virgo”, no qual a securitizadora Virgo aplicou recursos de forma divergente do que estava previsto nos documentos de algumas operações. A gestão do AFHI11 destacou sua atuação diligente e antecipada, que identificou a movimentação irregular no CRI Oba Hortifruti e solicitou o resgate imediato dos recursos, que foi atendido. Como medida de segurança, a gestão revisou todos os documentos das operações sob custódia da Virgo e suspendeu temporariamente a participação da securitizadora em novas estruturações. Essa atitude proativa demonstra um compromisso com a segurança e a governança do fundo.
Diversificação da carteira
A diversificação é um mecanismo fundamental para mitigar riscos. O AFHI11 apresenta uma carteira bem diversificada em vários aspectos:
- Diversificação de Devedores: O fundo possui dezenas de devedores diferentes, com a maior exposição individual sendo o devedor “Oba”, com 5,75% da carteira, seguido por “GGR Covepi” com 5,15%. A maioria dos devedores representa uma pequena fração do patrimônio, reduzindo o risco de um eventual problema com um único devedor impactar drasticamente o fundo.
- Diversificação de Segmentos: A carteira está alocada em 13 segmentos distintos do mercado imobiliário. Os principais são: Varejo Essencial (18,67%), Incorporação (16,86%), Logístico (12,00%), Shopping Center (11,94%) e Lajes Corporativas (9,38%).
- Diversificação de Indexadores: A maior parte da carteira de CRIs está indexada ao IPCA (70,67%), o que protege o investidor contra a inflação. O restante está dividido entre CDI (22,48%) e uma pequena parcela em Pré-fixado (1,89%). Essa mescla permite ao fundo se beneficiar tanto de cenários de inflação alta quanto de juros elevados.
Abaixo, uma tabela que resume a alocação do fundo:
| Tópico de Diversificação | Detalhes |
|---|---|
| Por Indexador | IPCA: 74,36% (total); CDI: 23,65%; Pré-fixado: 1,99% |
| Por Risco | High Grade: 63,65%; High Yield: 36,35% |
| Por Tipo de Risco | Contratual: 41,47%; Pulverizado: 29,23%; Corporativo: 29,30% |
| Por Securitizadora | Opea: 38,09%; Virgo: 23,85%; True: 11,49%; Outras: 26,57% |
Estabilidade do valor patrimonial
Um ponto de atenção para avaliar se o AFHI11 vale a pena é o comportamento do valor patrimonial por cota (VP). Uma queda contínua pode indicar problemas na carteira ou marcações a mercado negativas. No caso desse FII, o VP por cota em julho de 2025 era de R$ 93,85, uma queda de R$ 0,91 em relação ao mês anterior (R$ 94,76). Essa variação, segundo o gestor, ocorreu devido à marcação a mercado dos CRIs da carteira.
É importante que o investidor acompanhe o histórico do VP nos relatórios futuros para verificar se essa queda é pontual ou uma tendência. O fundo reforça seu compromisso de não realizar novas emissões de cotas abaixo do valor patrimonial, uma prática que protege o cotista da diluição.
Pilar 2: dividendos e geração de resultados
Para muitos, o principal atrativo dos FIIs é o recebimento de dividendos mensais.
Histórico de distribuição
Em julho de 2025, o AFHI11 distribuiu R$ 1,01 por cota. Considerando a cotação de mercado de R$ 92,04 na data do anúncio, isso representou um dividend yield mensal de 1,10% e anualizado de 13,99%.
O histórico de rendimentos do fundo nos últimos 12 meses (agosto de 2024 a julho de 2025) mostra uma distribuição total de R$ 11,74 por cota, o que equivale a um dividend yield de 12,76% sobre a cota de R$ 92,04.
A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos nos últimos meses:
| Data Base | Rendimento por Cota (R$) | Dividend Yield (%) |
|---|---|---|
| 13/jun/25 | R$ 1,01 | 1,10% |
| 14/jul/25 | R$ 1,09 | 1,18% |
| 14/ago/25 | R$ 1,01 | 1,10% |
Fonte: Relatório Gerencial AFHI11, Julho/2025
Sustentabilidade dos dividendos
Além do valor distribuído, é fundamental analisar se ele é sustentável. O AFHI11 gerou um resultado em regime de caixa de R$ 0,98 por cota em julho de 2025. A gestão optou por distribuir R$ 1,01 por cota, utilizando parte da reserva de resultados.
Ao final de julho, o fundo possuía um resultado acumulado e não distribuído de R$ 0,41 por cota. Essa reserva de R$ 1,87 milhão é uma ferramenta estratégica que permite à gestão manter um patamar estável de distribuição de rendimentos mesmo em meses com resultados menores, como em cenários de deflação, que poderiam impactar negativamente a receita de correção monetária.
Pilar 3: preço atual de mercado
Para avaliar se o AFHI11 vale a pena em termos de preço, o investidor deve comparar o valor da cota no mercado (P) com seu valor patrimonial (VP). Essa relação é conhecida como P/VP.
- Cota de Mercado (31/07/2025): R$ 91,61
- Cota Patrimonial (31/07/2025): R$ 93,85
Calculando o P/VP com base nesses dados, temos: P/VP = 91,61 / 93,85 = 0,98
Um P/VP abaixo de 1, como neste caso, indica que o fundo está sendo negociado no mercado com um “desconto” em relação ao valor contábil de seus ativos. Historicamente, isso pode ser visto como uma oportunidade de compra, mas é preciso analisar o contexto e os motivos que levaram ao deságio.
Conclusão: o AFHI11 vale a pena?
O fundo imobiliário AFHI11 apresenta características que podem ser atrativas para o investidor. Sua carteira é bem diversificada, com todos os ativos adimplentes até julho de 2025 e uma gestão que demonstrou ser proativa diante de problemas com parceiros. O histórico de dividendos é consistente, e o fundo possui reservas para mitigar volatilidades na distribuição.
A decisão final de investir, contudo, é pessoal e deve estar alinhada ao seu perfil de risco e objetivos financeiros. Avaliar se o AFHI11 vale a pena envolve ponderar a segurança de sua carteira, o nível de dividendos e o preço de negociação atual.
Aviso Legal: Este artigo tem finalidade exclusivamente informativa e não constitui uma recomendação de compra, venda ou manutenção de qualquer ativo financeiro. As informações aqui contidas foram baseadas no relatório gerencial de julho de 2025 e podem sofrer alterações. A rentabilidade passada não é garantia de resultados futuros. Realize sua própria análise e, se necessário, consulte um profissional de investimentos.
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