Com base nas informações detalhadas do relatório de gestão de julho de 2025, vamos analisar se o GGRC11 vale a pena sob os pilares de Segurança, Dividendos e Preço Atual de Mercado. Este artigo busca oferecer uma visão abrangente e neutra para auxiliar o leitor em sua própria pesquisa, sem constituir uma recomendação de investimento.
GGRC11: Uma Análise Aprofundada para o Investidor
O GGRC11 é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) que tem como objetivo principal a realização de investimentos em imóveis comerciais. Estes investimentos são feitos através da aquisição de empreendimentos imobiliários prontos, terrenos ou imóveis em construção, com foco prioritário em locações atípicas (built to suit, retrofit ou sale and leaseback) ou venda. Com início das atividades em abril de 2017, o fundo possui o código de negociação GGRC11 e já realizou 9 emissões de cotas até julho de 2025.
Para avaliar se o GGRC11 vale a pena, é essencial examinar seus resultados financeiros, a qualidade e diversificação da carteira, a consistência na distribuição de rendimentos e a relação entre o preço de mercado e o valor patrimonial.
Informações Chave do Fundo em Julho de 2025
| Característica | Valor (Julho/2025) |
|---|---|
| Quantidade de Cotas | 152.455.666 |
| Valor de Mercado do Fundo | R$ 1.484.918.186,84 |
| Taxa de Administração e Gestão | 1,10% a.a. |
| Presença em Pregões | 100% |
| Valor Patrimonial da Cota | R$ 11,05 |
| Número de Cotistas | 186.224 |
| Periodicidade dos Rendimentos | Mensais |
| WAULT (Média Ponderada dos Contratos) | 5,92 anos |
| Patrimônio Líquido | R$ 1.685.437.690,56 |
| Área Bruta Locável (ABL) | +605 mil m² |
| Valor de Mercado da Cota | R$ 9,74 |
| Volume Mensal (Negociado) | R$ 106,7 milhões |
| Dividendo Distribuído (Jul/25) | R$ 0,10 por cota |
(Nota: WAULT significa Weighted Average of Unexpired Lease Term, a média ponderada dos vencimentos dos contratos pela receita. ABL é a medida do espaço interno total disponível para locação.)
Pilar 1: Segurança – A Solidez do GGRC11
A segurança de um fundo imobiliário é um fator primordial para muitos investidores. Para determinar se o GGRC11 vale a pena sob esta ótica, analisamos a diversificação, a qualidade dos ativos, os resultados financeiros e a gestão de riscos.
Diversificação e Qualidade da Carteira
O GGRC11 demonstra uma estratégia consistente de diversificação e fortalecimento de portfólio.
- Tipologia dos Ativos: O portfólio é composto principalmente por ativos logísticos (59,30%), industriais (21,18%) e híbridos (19,51%). O fundo possui 33 ativos imobiliários, incluindo dois ativos indiretos do Triple A FII, totalizando 35 ativos com uma ABL de mais de 605 mil m².
- Diversificação Geográfica: O fundo está presente em 11 estados brasileiros, com destaque para São Paulo (36,6%), Minas Gerais (9,4%), Paraná (6,8%) e Goiás (5,7%) em termos de cotistas por estado, e a região Sudeste concentra 60,8% da receita, seguida pelo Sul (19,9%), Centro-Oeste (10,0%) e Nordeste (9,3%). Essa abrangência ajuda a diluir riscos e ampliar oportunidades de valorização.
- Setores de Atividade: A receita é diversificada em vários setores, como Comércio Varejista (27,25%), Alimentos e Bebidas (21,50%), Máquinas, Equipamentos, Veículos e Peças (19,86%) e Química e Petroquímica (13,48%), entre outros. Isso reduz a dependência de um único segmento.
- Contratos de Locação: Cerca de 85% da receita do portfólio está vinculada a contratos atípicos de longo prazo, com um prazo médio remanescente de 8 anos, o que garante maior previsibilidade e estabilidade das receitas. Locações atípicas são contratos sem margem para renegociação de valores durante sua vigência, com reajuste por índice e multas elevadas em caso de rescisão antecipada. Os 15% restantes correspondem a contratos típicos, que oferecem maior flexibilidade. O WAULT do fundo é de 5,92 anos.
- Alocações Estratégicas: O GGRC11 detém posições relevantes em outros fundos imobiliários, como Triple A (35%), AURB11 (33%) e VTLT11 (5%), buscando exposição a ativos de alta qualidade, especialmente no segmento logístico e locados para grandes empresas. O fundo está aumentando sua participação no Triple A por meio de um investimento em um Fundo de Investimento Multimercado (FIM) e uma emissão de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) de aproximadamente R$ 50 milhões para viabilizar essa operação.
Saúde Financeira e Gerenciamento de Riscos
Os resultados financeiros de julho de 2025 mostram um total de receitas de R$ 15.899.085,34, com a maior parte vinda de receitas de locação. As despesas totais no mesmo mês foram de R$ 2.957.221,18, resultando em um saldo antes da distribuição de R$ 12.941.864,16.
- Inadimplência: O relatório não apresenta dados explícitos sobre inadimplência dos locatários. A preponderância de contratos atípicos de longo prazo tende a mitigar esse risco devido às características contratuais.
- Patrimônio Líquido (PL) por Cota: O valor patrimonial da cota em julho de 2025 era de R$ 11,05. É crucial que o investidor verifique a estabilidade do valor patrimonial por cota ao longo dos anos, pois a perda de valor patrimonial sem reposição pode indicar perda de qualidade do fundo, conforme destacado em sua orientação.
- Eventos Relevantes:
- 10ª Emissão de Cotas: Iniciada em 18 de julho de 2025, visa captar até R$ 299,99 milhões inicialmente, podendo ser ampliada em até 135% (R$ 706,7 milhões). Os recursos serão destinados à aquisição de ativos alinhados à política de investimentos.
- Proposta de Aquisição VTLT11: O GGRC11 divulgou uma proposta de R$ 208 milhões pela aquisição de um imóvel logístico em Quatro Barras/PR, locado para a Renault, com pagamento em cotas da 10ª emissão. A transação depende da aprovação dos cotistas do VTLT11.
- Pagamentos de Parcelas: Em julho e agosto de 2025, o fundo efetuou pagamentos de parcelas referentes aos imóveis locados para Air Liquide e Mills, respectivamente, já recebendo integralmente os aluguéis desde novembro de 2024 para ambos.
- Cenário Econômico: O relatório menciona o impacto de decisões do Federal Reserve nos EUA, tarifas sobre produtos brasileiros e a manutenção da Selic em 15% ao ano pelo Copom, o que pode influenciar os custos financeiros e a liquidez do mercado.
Pilar 2: Dividendos – A Rentabilidade do GGRC11
Os dividendos são um atrativo significativo para quem busca renda passiva. Para determinar se o GGRC11 vale a pena para este objetivo, observamos a distribuição e a performance histórica.
Histórico de Distribuição
O GGRC11 tem como política a distribuição mensal de rendimentos.
- Distribuição Recente: Para julho de 2025, foi distribuído R$ 0,10 por cota. Em junho de 2025, o rendimento por cota foi de R$ 0,1050.
- Dividend Yield (DY): O dividend yield mensal de julho de 2025 foi de 1,02%, o que representa 12,32% ao ano, baseado na cota de fechamento de R$ 9,74. Este DY demonstrou um spread de 259 pontos-base (bps) sobre a média dos fundos comparáveis e 529 bps sobre a NTN-B de 5 anos.
A tabela a seguir mostra a distribuição de resultados e dividend yield nos últimos meses:
| Mês | Rendimento por Cota (R$) | DY Mensal (%) |
|---|---|---|
| Fev/25 | 0,100 | 1,06% |
| Mar/25 | 0,100 | 1,02% |
| Abr/25 | 0,100 | 1,00% |
| Mai/25 | 0,100 | 1,00% |
| Jun/25 | 0,105 | 1,06% |
| Jul/25 | 0,100 | 1,03% |
| Média | 1,03% |
(Dados de Fev/25 a Jul/25.)
Consistência dos Resultados
A rentabilidade acumulada total do GGRC11 desde o seu início de atividades é de 81,36%. Comparativamente:
- Em relação ao IFIX: No mesmo período, o IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliários) apresentou rentabilidade total de 68,79%.
- Em relação a outros indicadores: A rentabilidade líquida total do fundo desde o início foi de 104,50% do CDI líquido e 157,42% do IPCA.
É fundamental lembrar que a rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, gestor ou de mecanismos de seguro.
Pilar 3: Preço Atual de Mercado – Oportunidade ou Cautela?
A relação entre o preço de mercado da cota e seu valor patrimonial é um indicador importante para avaliar se o GGRC11 vale a pena no momento da aquisição.
Análise do Valor da Cota
- Valor Patrimonial da Cota (VP Cota): Em 31 de julho de 2025, o VP da cota do GGRC11 era de R$ 11,05.
- Valor de Mercado da Cota: Em 31 de julho de 2025, o valor de mercado da cota de fechamento foi de R$ 9,74.
Ao comparar o valor de mercado (R$ 9,74) com o valor patrimonial (R$ 11,05), observa-se que a cota de mercado estava sendo negociada com um desconto em relação ao seu valor patrimonial.
- Volume Mensal: O volume total negociado no mercado secundário em julho de 2025 foi de R$ 106.671.783,51, com 10.792.004 cotas negociadas e um volume médio diário de R$ 4,64 milhões, apresentando crescimento de aproximadamente 35% em relação ao mês anterior. A presença do fundo em pregões foi de 100%.
- Preço Atual de Mercado: (Espaço para o leitor inserir o preço atual de mercado da cota GGRC11)
A locação média do portfólio do GGRC11, de R$ 24,95/m² em julho de 2025, está cerca de 14,57% abaixo da média nacional de preços ofertados, que era de R$ 29,20/m². Isso pode indicar uma maior competitividade dos imóveis do fundo, embora a média de mercado inclua um novo inventário e galpões especulativos.
O GGRC11 Vale a Pena? Uma Análise Conclusiva
Com base na análise dos três pilares, para decidir se o GGRC11 vale a pena para o seu perfil de investimento, é crucial considerar os seguintes pontos:
Pontos Fortes (Segurança e Dividendos):
- Forte Diversificação: Em termos de tipologia de ativos (logístico, industrial, híbrido), setores de atividade, localização geográfica (11 estados) e inquilinos de grande porte.
- Previsibilidade de Receitas: A alta porcentagem de contratos atípicos de longo prazo (85%) com um WAULT de 5,92 anos confere estabilidade e previsibilidade aos rendimentos.
- Consistência nos Dividendos: O fundo tem mantido uma distribuição mensal de rendimentos, com um dividend yield competitivo em relação a seus pares e indicadores de mercado.
- Gestão Ativa: A gestão busca oportunidades de valorização, como a 10ª emissão para aquisição de novos ativos e a proposta de aquisição do imóvel do VTLT11, além de investimentos em fundos estratégicos.
Pontos a Observar (Preço de Mercado e Outros):
- Valor Patrimonial por Cota: Embora o valor atual seja R$ 11,05, o investidor deve monitorar a evolução do Patrimônio Líquido por Cota ao longo do tempo para garantir a manutenção da qualidade do fundo.
- Cenário Econômico: As condições macroeconômicas, como taxas de juros e inflação, podem impactar o desempenho do fundo e o valor dos ativos imobiliários.
- Negociação com Desconto: O preço de mercado da cota em julho de 2025 (R$ 9,74) estava abaixo do valor patrimonial (R$ 11,05), o que pode ser interpretado como uma oportunidade por alguns, ou um sinal de cautela por outros, dependendo do contexto do mercado e das perspectivas futuras.
Em resumo, a decisão sobre se o GGRC11 vale a pena dependerá de uma análise individualizada das suas metas financeiras, tolerância a riscos e da sua própria pesquisa contínua sobre o fundo e o mercado.
Aviso Legal Importante
Este artigo foi elaborado com base nas informações disponíveis no relatório de gestão de julho de 2025 do GGRC11 e tem caráter meramente informativo. Ele não constitui, e não deve ser interpretado como, uma recomendação de investimento, oferta ou solicitação de compra ou venda de quaisquer valores mobiliários ou produtos financeiros. Investir em fundos imobiliários envolve riscos, e o desempenho passado não é garantia de resultados futuros. Recomenda-se que os investidores consultem profissionais financeiros qualificados e realizem sua própria diligência antes de tomar qualquer decisão de investimento.
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