No vasto universo dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) brasileiros, o JSRE11 frequentemente surge em discussões entre investidores. Para quem busca entender se o JSRE11 vale a pena, é fundamental uma análise aprofundada de seus fundamentos, resultados e perspectivas. Este artigo tem como objetivo dissecar o relatório gerencial de julho/2025 do JS Real Estate Multigestão FII, o JSRE11, sob a ótica de três pilares cruciais para qualquer investidor: Segurança, Dividendos e Preço Atual de Mercado.
Entendendo o JSRE11: Um FII de Destaque no Mercado Imobiliário
O JS Real Estate Multigestão FII, negociado sob o código JSRE11 na B3, é administrado pelo Banco J. Safra S.A. e gerido pela Safra Asset Management, com auditoria da PwC. Criado em 6 de junho de 2011 e com prazo indeterminado, o fundo se destaca no segmento de imóveis corporativos de alto padrão. Sua estrutura de custos inclui uma Taxa de Administração de 1% ao ano sobre o valor de mercado e uma Taxa de Performance de 20% sobre os rendimentos que excederem 6% ao ano sobre a base atualizada por IGPM. Mas, com essa estrutura, o JSRE11 vale a pena para o investidor?
Pilar 1: Segurança do JSRE11 – Analisando a Base Patrimonial
A segurança é o alicerce de qualquer investimento, e no caso de um FII, ela se manifesta na qualidade, diversificação e gestão de seu patrimônio, bem como na estabilidade de seus resultados financeiros.
Diversificação e Qualidade dos Ativos
O portfólio do JSRE11 é majoritariamente composto por imóveis corporativos de alta qualidade, localizados em importantes centros comerciais. A composição do Patrimônio Líquido (PL) do fundo, de R$ 2.117.083.246, é predominantemente em imóveis, representando cerca de 97,6% dos ativos.
Os principais imóveis na carteira do fundo são:
- Ed. Tower Bridge Corporate: Representa 47,7% do PL, com valor contábil de R$ 1.010.000.000. Class, em São Paulo. O JSRE11 detém 40% destas torres.
- Ed. Paulista: Com 21,7% do PL e valor contábil de R$ 460.000.000. Este edifício, que passou por um retrofit em 2012, possui classificação AA e certificação LEED Gold®, e está estrategicamente localizado na Avenida Paulista, em São Paulo. O fundo é proprietário de 100% deste imóvel.
- 4% do PL e está localizado no Rio de Janeiro, RJ, sendo o único ativo fora de São Paulo.
Essa concentração geográfica em São Paulo, embora em regiões premium, pode ser um ponto de atenção, mas a qualidade e classificação dos imóveis mitiga parte desse risco. Além dos imóveis, o fundo possui uma pequena parcela de outros ativos, como Carteira de FIIs (0,5% do PL), Títulos Públicos (1,5% do PL) e Caixa e Contas a Receber (0,70% do PL). A vacância financeira consolidada era de 4,4%. Uma baixa vacância é um sinal positivo da demanda e da atratividade dos ativos.
A diversificação dos inquilinos por setor também contribui para a segurança. Os setores dos inquilinos incluem: Seguros (24%), Saúde (20%), Tecnologia (24%), Transportes (8%), Financeiro (6%), Energia (3%) e Outros (15%). Essa distribuição reduz a dependência de um único segmento da economia.
O prazo médio ponderado dos vencimentos contratuais (WALE)R$ 3.746.905) e Títulos Públicos (R$ 199.641). Em termos de despesas, as administrativas foram de R$ 1.150.759, operacionais de R$ 265.370 e financeiras do CRI Rochaverá de R$ 2.042.913. A presença do CRI Rochaverá (taxa de CDI + 2,6% a.a.) representa uma dívida de R$ 135.000.000 lastreada em contratos de locação.
Um ponto importante para a segurança é o Valor Patrimonial por Cota, que era de R$ 101,94 em julho/2025. É crucial que o investidor acompanhe a estabilidade desse valor ao longo dos anos, pois a perda de valor patrimonial sem reposição pode indicar uma deterioração da qualidade do fundo. O relatório gerou um ganho de R$ 3,7mm (equivalente a R$ 0,18/cota) com a venda de FIIs da carteira, demonstrando uma gestão ativa da carteira.
Considerando esses aspectos, a segurança do JSRE11 parece robusta devido à qualidade dos imóveis, gestão ativa da vacância e diversificação de setores de inquilinos.
Pilar 2: Dividendos do JSRE11 – A Remuneração do Investidor
Para muitos, o principal atrativo dos FIIs são os dividendos. Entender a consistência, a sustentabilidade e as projeções desses rendimentos é vital para decidir se o JSRE11 vale a pena.
Histórico e Projeções de Rendimentos
Em julho/2025, o fundo apurou um resultado de R$ 0,70 por cota, dos quais foram anunciados R$ 0,48 por cota em dividendos. Isso representa um dividend yield de 0,75% no mês, equivalente a 9,05% ao ano, isento de Imposto de Renda sobre o preço de fechamento de R$ 64,11.
O histórico e a projeção de rendimentos são elementos-chave para avaliar a estabilidade dos dividendos.
Histórico de Rendimentos Distribuídos (R$/Cota):
| Mês/Ano | Rendimento (R$/Cota) |
|---|---|
| Ago-24 | 0,48 |
| Set-24 | 0,48 |
| Out-24 | 0,48 |
| Nov-24 | 0,48 |
| Dez-24 | 0,48 |
| Jan-25 | 0,51 |
| Fev-25 | 0,41 |
| Mar-25 | 0,70 |
| Abr-25 | 0,52 |
| Mai-25 | 0,52 |
| Jun-25 | 0,52 |
| Jul-25 | 0,48 |
É possível observar uma certa estabilidade no patamar dos dividendos, com algumas variações pontuais.
Projeção do Gestor para Distribuição de Rendimentos (R$/Cota):
| Mês/Ano | Projeção (R$/Cota) |
|---|---|
| Jan-25 | 0,56 |
| Fev-25 | 0,56 |
| Mar-25 | 0,56 |
| Abr-25 | 0,56 |
| Mai-25 | 0,56 |
| Jun-25 | 0,48 |
| Jul-25 | 0,48 |
| Ago-25 | 0,48 |
| Set-25 | 0,48 |
| Out-25 | 0,48 |
| Nov-25 | 0,48 |
| Dez-25 | 0,48 |
Importante: As projeções do gestor não constituem promessa ou garantia de rentabilidade futura, e os resultados podem ser diferentes. No entanto, elas fornecem uma indicação das expectativas da gestão. A comparação entre o resultado por cota (R$ 0,70) e o rendimento distribuído (R$ 0,48) em julho sugere que o fundo gerou mais resultado do que distribuiu, o que pode indicar uma capacidade de manter ou até aumentar os dividendos futuramente, ou de reter recursos para reinvestimento.
Os dividendos, historicamente, mostram-se consistentes em um patamar, o que é um fator positivo para quem busca renda passiva ao avaliar se o JSRE11 vale a pena.
Pilar 3: Preço de Mercado do JSRE11 – Oportunidade ou Cautela?
A relação entre o preço de mercado da cota e seu valor patrimonial é um dos indicadores mais importantes para analisar se um FII está caro ou barato. Além disso, a liquidez e o retorno em comparação com outros benchmarks fornecem uma visão mais ampla do custo-benefício.
Comparação com o Valor Patrimonial
Em julho/2025, o preço de fechamento da cota do JSRE11 foi de R$ 64,11, enquanto a Cota Patrimonial era de R$ 101,94.
Calculando a relação Preço/Valor Patrimonial (P/VP): P/VP = Preço de Fechamento / Cota Patrimonial P/VP = R$ 64,11 / R$ 101,94 ≈ 0,629
Um P/VP abaixo de 1 indica que a cota está sendo negociada na bolsa por um valor inferior ao seu valor patrimonial. Este é um dado que pode sugerir uma potencial oportunidade de compra, mas deve ser analisado em conjunto com outros fatores, pois pode refletir percepções do mercado sobre o futuro do fundo ou de seus ativos. É um ponto relevante para quem se pergunta se o JSRE11 vale a pena.
Liquidez e Retorno
A liquidez é a capacidade de comprar e vender cotas no mercado sem grandes oscilações de preço. Em julho/2025, o JSRE11 contava com 87.365 cotistas e apresentava uma liquidez média diária de R$ 1.517.944. Esse volume indica que o fundo possui boa liquidez, facilitando as operações de compra e venda.
Comparando o retorno do JSRE11 com benchmarks relevantes:
Retorno Total do Fundo (Valor de Mercado + Rendimento)
| Período | JSRE11 | CDI Líq (15% IR) | Ibovespa | IFIX |
|---|---|---|---|---|
| Jul/25 | -2,86% | 1,08% | -4,17% | -1,36% |
| 2025 (Acum.) | 18,75% | 6,60% | 10,63% | 10,27% |
| 12 meses | 7,24% | 10,61% | 4,25% | 2,13% |
| 24 meses | -4,90% | 21,57% | 9,13% | 7,49% |
No mês de julho/2025, o JSRE11 teve um retorno negativo de -2,86%, superando ligeiramente o Ibovespa, mas ficando abaixo do CDI Líq e IFIX. No acumulado do ano e nos últimos 12 meses, o fundo apresentou retornos competitivos em relação a Ibovespa e IFIX, e até superior ao CDI Líq em 2025. No entanto, no período de 24 meses, seu retorno ficou abaixo do CDI Líq, Ibovespa e IFIX. Essa análise de retorno é crucial para o investidor decidir se o JSRE11 vale a pena considerando seus próprios objetivos de rentabilidade.
Considerações Finais: O JSRE11 vale a pena?
Ao avaliar se o JSRE11 vale a pena, é essencial ponderar os pontos analisados nos três pilares.
Do ponto de vista da Segurança, o fundo apresenta uma carteira de imóveis de alta qualidade, bem localizados e com boa gestão de vacância. A diversificação de inquilinos e o WALE de 3,3 anos trazem certa previsibilidade. A cota patrimonial estável e a gestão ativa do portfólio (como a venda de FIIs) são fatores positivos, mas a concentração geográfica em São Paulo e a dívida via CRI Rochaverá merecem atenção.
Em relação aos Dividendos, o JSRE11 tem demonstrado consistência na distribuição de rendimentos. O dividend yield de 9,05% ao ano (isento de IR) é atrativo, e a diferença entre o resultado por cota e o dividendo distribuído pode indicar sustentabilidade. O histórico recente mostra uma distribuição relativamente estável, complementada pelas projeções do gestor.
Quanto ao Preço de Mercado, o P/VP de aproximadamente 0,629 sugere que as cotas estão sendo negociadas com um desconto significativo em relação ao valor patrimonial, o que pode ser uma oportunidade. A boa liquidez permite negociações sem grandes entraves. Os retornos passados são variáveis, superando benchmarks em alguns períodos e ficando abaixo em outros, o que exige do investidor uma análise do seu horizonte e expectativas.
Em última análise, a decisão se o JSRE11 vale a pena para o seu portfólio dependerá dos seus objetivos financeiros, tolerância a risco e horizonte de investimento. O fundo demonstra fundamentos sólidos em seus ativos e uma gestão ativa, oferecendo um dividend yield interessante e negociando com desconto em relação ao seu valor patrimonial.
Aviso Legal: As informações apresentadas neste artigo são baseadas exclusivamente nos dados fornecidos pelo relatório gerencial de julho/2025 do JSRE11 e possuem caráter meramente informativo e educacional. Este artigo não constitui e não deve ser interpretado como uma recomendação de investimento. Antes de tomar qualquer decisão, consulte um profissional financeiro e realize sua própria análise e diligência para confirmar a viabilidade e adequação do investimento aos seus objetivos. A rentabilidade passada não é garantia de resultados futuros.
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