O Suno Fundo de Investimento Imobiliário de CRI (SNCI11) é um fundo de papel que frequentemente chama a atenção de investidores que buscam rendimentos mensais com lastro no mercado imobiliário. Com uma estratégia focada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), o fundo busca uma combinação de segurança e retorno para seus cotistas. Mas, diante de um cenário macroeconômico desafiador e da dinâmica do próprio fundo, fica a pergunta: o SNCI11 vale a pena para a sua carteira?
Neste artigo, faremos uma análise detalhada do SNCI11 com base nos seus dados mais recentes, avaliando três pilares fundamentais para qualquer investidor de fundos imobiliários: Segurança, Dividendos e Preço.
A segurança do portfólio do SNCI11
A segurança de um FII de papel está diretamente ligada à qualidade e diversificação de sua carteira de crédito. Avaliar esse pilar é crucial para entender se o SNCI11 vale a pena do ponto de vista do risco.
A diversificação da carteira
A carteira do SNCI11 é composta majoritariamente por CRIs (93%) e uma parcela tática em outros FIIs (14%), buscando maximizar a performance e mitigar riscos. Essa diversificação se estende por diferentes setores e indexadores, o que é um ponto positivo para a segurança do portfólio.
Distribuição da carteira por indexador:
- IPCA: 72%
- CDI: 18%
- IGPM: 2%
Além dos indexadores, o fundo possui exposição a 52 ativos diferentes, o que ajuda a diluir o risco de um único devedor ou projeto. A maior parte da carteira está concentrada no setor de Incorporação (55%), seguido por Energia (18%). Essa concentração em incorporação exige um monitoramento atento, pois é um setor sensível aos ciclos econômicos.
A qualidade do crédito e inadimplência
O fundo se posiciona como Middle Risk, buscando um balanço entre ativos de menor risco (High Grade) e de maior rentabilidade (High Yield). A maior parte dos CRIs possui ratings A3 (36%) e A4 (27%), considerados de boa qualidade de crédito.
No entanto, a gestão de ativos em dificuldade é um ponto de atenção. Em agosto de 2025, o fundo encerrou o mês com três ativos em tratamento especial devido a inadimplências: CRI AIZ, CRI Vanguarda e CRI RDR.
- CRI Vanguarda: O CRI venceu antecipadamente, e a gestão estima uma recuperabilidade de cerca de 85% do valor.
- CRI RDR: A operação também venceu e está em recuperação. A gestão marcou o ativo a preço de custo, o que gerou um impacto potencial de R$ 1,47 na cota patrimonial.
- CRI AIZ: Aguarda quórum em assembleia para deliberações, mas a gestão tem expectativa de resolução com recuperabilidade próxima a 100%.
Embora a inadimplência em alguns ativos seja um risco inerente a fundos de crédito, a atuação ativa da gestão em buscar a recuperação dos valores é um fator importante a ser considerado. O investidor deve acompanhar de perto o desenrolar desses casos para avaliar a eficácia da gestão.
O valor patrimonial por cota (VP)
Um ponto fundamental para a segurança a longo prazo é a estabilidade do valor patrimonial por cota. Se o VP de um fundo cai consistentemente sem reposição, pode ser um sinal de perda de qualidade dos ativos.
O SNCI11 apresentou oscilações em seu VP nos últimos 12 meses, com o valor em agosto de 2025 sendo de R$ 97,98 por cota. A marcação a mercado dos ativos, especialmente os que entraram em processo de recuperação, pode impactar esse indicador. É essencial que o investidor analise o histórico do VP para verificar se a gestão consegue preservar o patrimônio do fundo ao longo do tempo.
Os dividendos: a previsibilidade do SNCI11
Para muitos investidores, a geração de renda passiva é o principal motivo para investir em FIIs. Por isso, a estabilidade e a previsibilidade dos dividendos são cruciais para determinar se o SNCI11 vale a pena.
Histórico de distribuição e guidance
O SNCI11 tem como prática a linearização dos proventos, buscando oferecer previsibilidade aos seus cotistas. O fundo mantém um histórico de distribuição constante, pagando R$ 1,00 por cota mensalmente nos últimos 12 meses (de setembro de 2024 a agosto de 2025).
Para o terceiro trimestre de 2025, a gestão reforçou o guidance de distribuição entre R$ 1,00 e R$ 1,10 por cota, mesmo com os desafios nos CRIs em recuperação. Isso é possível graças à gestão das reservas do fundo, que em agosto de 2025 era de R$ 0,20 por cota.
| Mês (2025) | Distribuição por Cota | DY Anualizado (sobre cota patrimonial) |
|---|---|---|
| Janeiro | R$ 1,00 | 14,34% |
| Fevereiro | R$ 1,00 | 14,07% |
| Março | R$ 1,00 | 13,16% |
| Abril | R$ 1,00 | 13,35% |
| Maio | R$ 1,00 | 13,15% |
| Junho | R$ 1,00 | 13,54% |
| Julho | R$ 1,00 | 13,92% |
| Agosto | R$ 1,00 | 14,29% |
Fonte: Relatório Gerencial SNCI11 – Agosto/2025.
A constância na distribuição, suportada por um guidance claro, é um dos pontos fortes do fundo, atendendo à demanda dos investidores que buscam uma renda mensal planejada.
O preço atual de mercado: o SNCI11 está barato?
O terceiro pilar, o preço, nos ajuda a entender se o mercado está oferecendo uma oportunidade de entrada. Para isso, utilizamos o indicador Preço/Valor Patrimonial (P/VP).
O P/VP indica quanto o mercado está pagando pelo patrimônio do fundo.
- P/VP = 1: Preço justo.
- P/VP < 1: Negociado com deságio (desconto).
- P/VP > 1: Negociado com ágio (prêmio).
Em agosto de 2025, o SNCI11 encerrou o mês com os seguintes indicadores:
- Cota de Fechamento de Mercado: R$ 83,95
- Cota Patrimonial: R$ 97,98
- P/VP: 0,86
Um P/VP de 0,86 indica que o fundo estava sendo negociado com um desconto de 14% em relação ao seu valor patrimonial. Esse foi o menor P/VP registrado pelo fundo desde janeiro.
Para avaliar se o SNCI11 vale a pena com base nesse desconto, o investidor deve considerar os motivos que levaram a essa precificação. O deságio pode refletir a percepção de risco do mercado em relação aos ativos inadimplentes ou uma oportunidade de comprar um portfólio de qualidade por um preço abaixo do seu valor justo.
Conclusão: o SNCI11 vale a pena?
A decisão de investir no SNCI11 depende do perfil e dos objetivos de cada investidor. A análise dos três pilares nos mostra um fundo com pontos fortes e desafios claros.
Lista de Prós e Contras:
- Segurança:
- Pró: Boa diversificação de ativos, setores e indexadores.
- Contra: Presença de três ativos em recuperação, com impacto já refletido no valor patrimonial.
- Dividendos:
- Pró: Histórico de distribuição estável e previsível, com guidance claro da gestão.
- Contra: A sustentabilidade dos proventos no longo prazo depende do sucesso na recuperação dos créditos em atraso.
- Preço:
- Pró: Negociado com um desconto relevante (P/VP de 0,86), o que pode representar uma oportunidade.
- Contra: O desconto pode persistir enquanto houver incertezas sobre os ativos em tratamento especial.
Portanto, para o investidor que busca renda mensal previsível e entende os riscos associados a um portfólio Middle Risk, o SNCI11 pode ser uma opção interessante para estudo, especialmente se comprado com deságio. Contudo, é fundamental um acompanhamento contínuo da gestão dos ativos problemáticos e da evolução do valor patrimonial.
Aviso Legal: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e educacional, não constituindo qualquer tipo de recomendação de investimento. A decisão de investir é pessoal e de total responsabilidade do investidor. Realize sua própria análise antes de tomar qualquer decisão financeira.
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