Para auxiliar na decisão de se o VINO11 vale a pena para o seu perfil de investimento, analisaremos o fundo sob três pilares essenciais: a Segurança de sua estrutura e operações, a atratividade de seus Dividendos e a avaliação do seu Preço Atual de Mercado em relação ao seu valor patrimonial e desempenho histórico.
O Vinci Offices FII, negociado na B3 sob o código VINO11, é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) com foco em renda de gestão ativa no segmento de Lajes Corporativas. Administrado pela BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. e gerido pela Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda., o fundo teve seu início em novembro de 2019 e possui o CNPJ 12.516.185/0001-70. Este relatório se concentra em seu desempenho no mês de agosto de 2025.
Pilar 1: Segurança do VINO11 – Analisando a Fundamentação
A segurança de um FII é um fator crucial, abrangendo desde a qualidade e diversificação do portfólio até a saúde financeira e a gestão de suas obrigações.
Diversificação da Carteira de Imóveis
O portfólio do VINO11 é composto por participação em 10 imóveis, totalizando mais de 83 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) própria. A diversificação é um ponto forte, distribuída entre diferentes locatários, tipos de contrato, segmentos de atuação e cidades:
- Por Locatário: Os principais locatários incluem Globo (47%), Vitacon (15%), Vinci Partners (11%) e BMA Advogados (7%), entre outros.
- Por Tipo de Contrato: Uma parcela significativa, 74%, corresponde a contratos atípicos, que geralmente oferecem maior estabilidade e prazos mais longos, enquanto 26% são contratos típicos.
- Por Segmento de Atuação: Comunicação e Mídia (50%) e Construção e Serviços Imobiliários (15%) são os segmentos de maior representatividade, seguidos por Financeiro (11%) e Escritório de Advocacia (7%).
- Por Cidade: A maioria dos ativos está em São Paulo (76%), com o restante no Rio de Janeiro (24%).
O prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT) é de 6,7 anos. Notavelmente, 81% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento após 2027, o que indica uma boa previsibilidade de receita a longo prazo.
Recentemente, em agosto de 2025, houve avanços na reconfiguração contratual do ativo BM336, com renovações de contratos com a Vinci Compass e a Austral, além da Capstone e Statkraft se tornando locatárias diretas do Fundo. Essas reconfigurações, embora impliquem uma redução de cerca de 23% em relação ao aluguel anteriormente praticado no BM336, foram planejadas e não devem impactar a expectativa de distribuição de rendimentos. Adicionalmente, o ativo Vita Corá celebrou um novo contrato de locação em modelo de revenue share para uma operação de coworking, elevando a taxa de ocupação média para acima de 90% até o final do ano e contribuindo com um incremento estimado de R$ 0,001/cota na receita do Fundo.
Saúde Financeira e Níveis de Inadimplência
Em agosto de 2025, o VINO11 registrou um resultado total de R$ 3.878 mil, equivalente a R$ 0,047/cota. A receita dos imóveis totalizou R$ 7.692 mil.
Um indicador fundamental de segurança é a inadimplência. Precisamos analisar ela para verificar se o VINO11 vale a pena. Acima de tudo, o fundo encerrou agosto de 2025 com uma inadimplência líquida média de 0,0%, o que demonstra a solidez dos recebíveis e a eficiência na gestão dos aluguéis. Além disso, o fundo mantém uma reserva de resultado não distribuído de R$ 14.156 mil, equivalente a R$ 0,171/cota ao final de agosto. Esta reserva atua como um colchão financeiro, garantindo maior estabilidade nas distribuições futuras. O VINO11 também possui R$ 0,19 por cota em resultado não recorrente a receber, referente à venda do ativo BM336.
Estrutura de Dívidas e Endividamento
A gestão ativa do VINO11 também foca na melhoria da estrutura de capital e na redução gradual do endividamento. Em agosto, o fundo liquidou a última parcela do CRI 13, associado ao ativo BM336, eliminando uma obrigação de seu passivo. Para outubro, está previsto o vencimento da dívida do Haddock Lobo, contratada a CDI + 2,475%.
As obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo totalizam R$ 462,9 milhões. Destas, R$ 25,0 milhões vencem em até 12 meses, e o restante tem vencimentos mais longos. As principais dívidas remanescentes incluem:
- CRI Sede Globo SP (IPCA + 6,948%)
- CRI VINO (CDI + 3,5%)
- CRI Haddock Lobo (IPCA + 5,575%)
A redução do endividamento é um sinal positivo de prudência na gestão e contribui para a segurança de longo prazo do fundo.
A Estabilidade do Valor Patrimonial
Para avaliar se o VINO11 vale a pena do ponto de vista da segurança, o investidor deve acompanhar a estabilidade do valor patrimonial por cota ao longo dos anos. Um fundo que perde valor patrimonial consistentemente, sem reposição, pode indicar uma perda de qualidade em seus ativos ou na gestão.
O Valor Patrimonial da Cota do VINO11 em 29 de agosto de 2025 era de R$ 10,20. É fundamental que os investidores monitorem se esse valor se mantém estável ou cresce ao longo do tempo, indicando a preservação e valorização do patrimônio do fundo.
Pilar 2: Dividendos do VINO11 – Gerando Renda para o Investidor
A distribuição de rendimentos é um dos principais atrativos dos FIIs. Analisar o histórico e as estimativas futuras do VINO11 é essencial para entender o potencial de geração de renda.
Histórico e Perspectivas de Distribuição
Em agosto de 2025, o Fundo anunciou a distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,050/cota. Este valor equivale a um dividend yield anualizado de 12,2% sobre a cota de mercado.
O histórico de distribuição de rendimentos tem sido relativamente estável, com R$ 0,050/cota distribuídos mensalmente de setembro de 2024 a agosto de 2025, exceto em junho de 2025, quando foi de R$ 0,085/cota.
O gestor estima que o rendimento mensal distribuído pelo Fundo até dezembro de 2025 se situe entre R$ 0,045/cota e R$ 0,055/cota. É importante notar que essas estimativas não consideram efeitos não recorrentes, como receitas de vendas de ativos, nem eventuais novas vacâncias, inadimplências ou transações que possam impactar os rendimentos.
Histórico de Distribuição (R$/cota) e Estimativa:
| Mês | Distribuição (R$/cota) | Estimativa (R$/cota) (Limite Inferior – Limite Superior) |
|---|---|---|
| Set-24 | 0,050 | – |
| Out-24 | 0,050 | – |
| Nov-24 | 0,050 | – |
| Dez-24 | 0,050 | – |
| Jan-25 | 0,050 | – |
| Fev-25 | 0,050 | – |
| Mar-25 | 0,050 | – |
| Abr-25 | 0,050 | – |
| Mai-25 | 0,050 | – |
| Jun-25 | 0,085 | – |
| Jul-25 | 0,050 | – |
| Ago-25 | 0,050 | – |
| Set-25 | – | 0,045 – 0,055 |
| Out-25 | – | 0,045 – 0,055 |
| Nov-25 | – | 0,045 – 0,055 |
| Dez-25 | – | 0,045 – 0,055 |
Entendendo o Rendimento Recorrente e Não Recorrente
O resultado do VINO11 pode ser dividido em recorrente e não recorrente. Em agosto de 2025, o resultado recorrente total foi de R$ 0,044/cota, enquanto o resultado não recorrente foi de R$ 0,002/cota. O fundo ainda tem um valor a receber de R$ 0,19 por cota referente à venda do ativo BM336, que é um resultado não recorrente previsto para abril de 2026. A capacidade de gerar rendimentos recorrentes robustos, somada a um colchão de resultados não distribuídos e a receber, aumenta a confiança na consistência dos dividendos.
Pilar 3: Preço de Mercado do VINO11 – Análise de Valor
A avaliação do preço de mercado é crucial para determinar se o VINO11 vale a pena em um determinado momento, considerando o potencial de valorização e a relação custo-benefício.
Comparando Preço de Cota e Valor Patrimonial
Em 29 de agosto de 2025, o Valor de Mercado da Cota do VINO11 era de R$ 4,91, enquanto o Valor Patrimonial da Cota era de R$ 10,20. Essa diferença indica que o fundo estava sendo negociado com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial.
A relação P/VP (Preço/Valor Patrimonial) pode ser calculada dividindo o valor de mercado da cota pelo valor patrimonial da cota. Neste caso: P/VP = R$ 4,91 / R$ 10,20 ≈ 0,48.
Um P/VP abaixo de 1 geralmente indica que o fundo está sendo negociado com desconto em relação aos seus ativos. No entanto, é importante que o investidor analise as razões por trás desse desconto, que podem incluir fatores macroeconômicos (como o cenário de juros e inflação abordado nos comentários do gestor), percepção de risco ou expectativas do mercado.
Rentabilidade e Desempenho na B3
No mês de agosto de 2025, a cota ajustada do VINO11 na B3 registrou uma variação de -3,4%, resultando em uma rentabilidade bruta e líquida do Fundo de -2,4%. Este desempenho ficou 3,5 pontos percentuais abaixo do retorno do IFIX no mesmo mês.
Apesar do desempenho mensal negativo, o acumulado em 2025 mostra uma rentabilidade líquida do fundo de 8,4%. A comparação com índices de mercado revela o seguinte desempenho:
- Agosto 2025:
- VINO11: -2,4%
- IFIX: 1,2%
- CDI Líquido: 1,0%
- Acumulado 2025:
- VINO11: 8,4%
- IFIX: 11,6%
- IBOVESPA: 17,6%
- CDI Líquido: 7,7%
Em agosto de 2025, o VINO11 contava com 142.334 cotistas e um valor de mercado de R$ 406,7 milhões. O volume médio diário de negociação foi de R$ 0,6 milhão, representando um giro de 2,9% das cotas do Fundo. A presença diária em pregões foi de 100%.
O VINO11 Vale a Pena? Considerações Finais
A decisão de se o VINO11 vale a pena é complexa e depende dos seus objetivos financeiros e tolerância a risco.
Do ponto de vista da Segurança, o fundo apresenta um portfólio diversificado, com uma alta porcentagem de contratos atípicos de longo prazo, inadimplência líquida zero no período analisado e uma gestão ativa na redução de dívidas. A reserva de resultado não distribuído também oferece um colchão importante. Acompanhar a estabilidade do Valor Patrimonial por Cota é fundamental para avaliar a saúde de longo prazo.
Embora enfrente alta alavancagem e baixa liquidez, o VINO11 se destaca pelos contratos atípicos e pela receita do imóvel da Globo, permitindo honrar suas obrigações até 2026.
Em relação aos Dividendos, o VINO11 demonstrou um histórico de distribuições estáveis de R$ 0,050/cota nos últimos meses, com um dividend yield anualizado atrativo. As estimativas do gestor apontam para a continuidade dessa faixa de distribuição até o final do ano.
Quanto ao Preço de Mercado, o VINO11 era negociado com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial em agosto de 2025, o que pode representar uma oportunidade para investidores de valor, mas exige uma análise cuidadosa das razões por trás desse desconto e do cenário macroeconômico, que inclui a expectativa de cortes de juros no Brasil a partir de dezembro de 2025.
A rentabilidade do fundo em agosto de 2025 ficou abaixo dos principais benchmarks, mas o desempenho acumulado no ano ainda é positivo.
Aviso Importante
Este artigo foi elaborado com base nas informações financeiras e operacionais do Vinci Offices FII (VINO11) para o mês de agosto de 2025. As informações aqui apresentadas têm caráter meramente informativo e não devem ser interpretadas como uma recomendação de investimento. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É crucial que qualquer decisão de investimento seja tomada após uma análise individual aprofundada, considerando seus próprios objetivos financeiros, perfil de risco e, se necessário, com o auxílio de um profissional de investimentos.
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