No dinâmico mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), a escolha de um ativo que se alinhe aos seus objetivos pode ser um desafio. Muitos investidores se perguntam: o LVBI11 vale a pena? Para ajudar a responder a essa pergunta, realizaremos uma análise aprofundada do LVBI11, o Fundo de Investimento Imobiliário gerido pela Patria – VBI Asset Management Ltda. e administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM. Nosso objetivo é fornecer uma visão clara e baseada em dados sobre este fundo, focando em três pilares essenciais: segurança, dividendos e preço de mercado.
O que é o LVBI11?
O LVBI11 é um Fundo de Investimento Imobiliário do tipo tijolo, com gestão ativa, cujo objetivo principal é a obtenção de renda e ganho de capital. Para isso, o fundo investe no mínimo dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis do segmento logístico ou industrial, conhecidos como “Imóveis Alvo”. Além do investimento direto, o LVBI11 também pode investir indiretamente, por meio de ações ou cotas de sociedades de propósito específico, cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIPs).
O fundo, com CNPJ 30.629.603/0001-18, foi estabelecido em novembro de 2018 e possui prazo de duração indeterminado. Sua equipe de gestão é experiente, composta por mais de 50 profissionais dedicados ao segmento imobiliário, com processos bem estabelecidos e compromisso com governança e transparência. Recentemente, houve uma reestruturação na equipe de gestão, com Augusto Martins e Bruno Margato integrando um comitê estratégico, e Rodrigo Abbud assumindo a liderança da estratégia de tijolo e a posição de CEO da estratégia imobiliária da Patria no Brasil.
Analisando a segurança do LVBI11
A segurança é um pilar fundamental para qualquer investimento. Ao avaliar se o LVBI11 vale a pena sob este aspecto, precisamos considerar a solidez de sua carteira, a qualidade da gestão, os níveis de vacância e inadimplência, e a estrutura de dívidas.
Estratégia de Investimento e Diversificação
A carteira do LVBI11 demonstra uma forte concentração em ativos imobiliários, com aproximadamente 96% do patrimônio líquido alocado em imóveis (incluindo o ativo SBC detido via FII), 2% em LCI e 2% em caixa, conforme dados de 31 de julho.
A diversificação é um ponto chave na segurança do fundo, e o LVBI11 a busca de diversas formas:
- Geográfica: O fundo possui uma carteira diversificada com 10 ativos. Os principais em termos de valor patrimonial incluem Pirituba (22,5%), Mauá (15,6%), Itapevi (11,9%) e Cajamar (10,4%).
- Locatários: O LVBI11 conta com 35 locatários. Entre os principais, por percentual de receita contratada, destacam-se Scania (15%), DHL (11%), AMBEV (10%), Amazon (10%) e Magazine Luiza (9%).
- Setorial: A receita contratada do fundo é diversificada por setor, com E-commerce (26%), Logística (17%), Automobilística (15%) e Bebidas (10%) sendo os maiores contribuintes.
- Contratual: A modalidade dos contratos também é diversificada, com 65% de contratos típicos e 35% de atípicos. Quanto aos indexadores de reajuste, 65% são pelo IPCA e 35% pelo IGP-M.
Essa diversificação tende a mitigar riscos específicos de um único imóvel, locatário ou setor, contribuindo para a estabilidade da receita do fundo.
Vacância e Ocupação
A gestão de vacância é um indicador importante da performance do fundo. Em julho, a vacância do LVBI11 era de 9,3% física e 7,0% financeira. No entanto, o fundo tem se mostrado ativo na prospecção e ocupação de seus espaços:
- Recentes Movimentações (junho): Houve a entrada de 4 novos locatários, incluindo Principia e DT Comércio em Itapevi, Vyttra em Extrema, e a expansão do Atakarejo em Aratu.
- Novas Locações (último mês): Duas novas locações foram concluídas: a DP World, que ocupará 9.555 m² no ativo Cajamar a partir de julho, e a Engage Eletro, que assumirá 6.711 m² em Extrema, liberados pela Nestlé, a partir de agosto.
- Saídas Planejadas: A saída da Solistica em Extrema está mapeada para outubro.
- Projeção Otimista: Após todas essas movimentações, a vacância física projetada do fundo é de apenas 3,0% a partir de outubro. A gestão mantém uma visão positiva, com negociações avançadas para as áreas que vagarão e expectativa de potencial vacância zero no próximo trimestre.
A proatividade da gestão em reduzir a vacância e locar espaços demonstra um compromisso com a performance e geração de valor para o fundo. No ativo Aratu, por exemplo, o fundo está reduzindo gradualmente a exposição às Lojas Americanas, locando as áreas devolvidas a um valor médio 25% superior, melhorando a renda e reduzindo o risco.
Inadimplência na Carteira
A inadimplência é um risco inerente aos fundos imobiliários. Em julho, o LVBI11 registrou aproximadamente R$ 0,17/cota em inadimplência de períodos anteriores, envolvendo três locatários:
- Sequoia (Extrema): R$ 0,04/cota em aberto, atualmente em processo de Recuperação Extrajudicial.
- Dia% (Mauá): R$ 0,11/cota em aberto, atualmente em processo de Recuperação Judicial.
- Americanas (Extrema): R$ 0,02/cota em aberto, também em processo de Recuperação Judicial.
Embora a inadimplência seja um ponto de atenção, o valor total em aberto representa uma parcela pequena do patrimônio, e o gerenciamento proativo, como no caso da Americanas em Aratu, indica que a gestão está buscando mitigar os impactos.
Alavancagem e Dívidas
A estrutura de dívidas do fundo é um fator de segurança importante. O LVBI11 possui apenas a dívida referente ao Ativo Aratu, que representa um saldo devedor de R$ 12 milhões, ou 0,6% do patrimônio líquido. Esta dívida tem vencimento em maio de 2032 e uma taxa de IPCA + 1,4% a.a., sendo considerada saudável para o longo prazo. É importante notar que, como a dívida está na Sociedade de Propósito Específico (SPE) que detém o imóvel, o pagamento de juros e amortização se dá através de aportes mensais no veículo. Uma baixa alavancagem é um ponto positivo, pois reduz o risco financeiro do fundo.
Valor Patrimonial por Cota
Para avaliar se o LVBI11 vale a pena no longo prazo, é crucial observar a estabilidade do valor patrimonial por cota. Um fundo que perde valor patrimonial consistentemente sem conseguir repô-lo pode indicar uma deterioração na qualidade de seus ativos ou na gestão. Embora as fontes não forneçam um histórico detalhado do valor patrimonial por cota ao longo dos anos, o P/VP (Preço/Valor Patrimonial) do LVBI11 em 31 de julho era de 0,87x, indicando que suas cotas estavam sendo negociadas abaixo do valor patrimonial. É recomendável que o investidor acompanhe este indicador e o compare com a média histórica do fundo para verificar a manutenção da qualidade ao longo do tempo.
A performance dos dividendos do LVBI11
Os dividendos são a principal forma de remuneração para os cotistas de FIIs. Para entender se o LVBI11 vale a pena para quem busca renda passiva, analisamos a consistência e o nível das distribuições.
O Fundo apresentou um resultado de R$ 0,75/cota em julho, com uma receita total de R$ 0,88/cota. O rendimento anunciado para pagamento em 7 de agosto de 2025 foi de R$ 0,75/cota, o que está em linha com os meses anteriores.
Historicamente, as distribuições por cota têm demonstrado certa estabilidade, oscilando entre R$ 0,75 e R$ 0,90 nos últimos 12 meses, conforme o gráfico de resultado distribuído. A DRE detalhada de julho mostra que a maior parte da receita distribuível provém da receita de locação (R$ 0,84/cota), complementada por receitas mobiliárias (R$ 0,04/cota), totalizando um resultado distribuível de R$ 0,75/cota.
O Dividend Yield anualizado do LVBI11 em julho foi de 7,6% a.a. sobre a cota patrimonial e 8,8% a.a. sobre a cota de fechamento. Esses números podem ser atrativos, especialmente em um cenário de taxas de juros elevadas.
Distribuições e Resultado (Julho/25)
| Indicador | Valor (R$/cota) |
|---|---|
| Receita Total | 0,88 |
| Resultado | 0,75 |
| Rendimento Distribuído | 0,75 |
| Receita de Locação (recorrente) | 0,84 |
| Receitas Mobiliárias | 0,04 |
| Despesas Totais | (0,14) |
| Resultado Distribuível | 0,75 |
A capacidade do fundo de manter as distribuições, mesmo diante de um cenário macroeconômico volátil, é um bom indicativo da resiliência de suas operações.
Preço de mercado do LVBI11
O preço de mercado é o terceiro pilar para determinar se o LVBI11 vale a pena. Fatores externos e internos influenciam a cotação do fundo. Em julho, o IFIX, principal índice do setor, recuou 1,4%, com os fundos de tijolo, categoria do LVBI11, caindo 1,7%.
O mercado foi fortemente influenciado por notícias macroeconômicas e políticas, como a expectativa de aumento de tarifas impostas pelo governo dos EUA a produtos brasileiros, gerando aversão ao risco e abertura da curva de juros futuros. Apesar de o impacto não ser direto nos FIIs, a renda variável como um todo foi afetada. A manutenção da taxa de juros do COPOM em 15% a.a. também contribuiu para um cenário de alta taxa de juros no ambiente doméstico.
Esses fatores externos contribuem para a volatilidade dos preços das cotas dos FIIs no curto prazo, mesmo com fundamentos imobiliários sólidos em termos de taxa de ocupação e preços de aluguéis.
O LVBI11 fechou julho com o preço de sua cota em R$ 132,4. O P/VP (Preço/Valor Patrimonial) do fundo era de 0,87x em 31 de julho, o que sugere que o valor de mercado estava abaixo do valor patrimonial por cota, um dado relevante para a análise. O volume diário médio de negociação (ADTV) em julho foi de R$ 2,9 milhões.
Para determinar se o LVBI11 vale a pena do ponto de vista do preço atual, o investidor deve considerar o valor de mercado da cota em comparação com o seu valor patrimonial (P/VP) e a média histórica do fundo e do setor.
O LVBI11 vale a pena? Uma visão consolidada
Ao analisar os três pilares – segurança, dividendos e preço de mercado – podemos formar uma visão mais completa sobre se o LVBI11 vale a pena.
Do ponto de vista da Segurança, o LVBI11 se destaca pela estratégia de investimento focada em imóveis logísticos e industriais, uma carteira bem diversificada (geográfica, por locatário e setor), uma gestão ativa e proativa na redução da vacância (com projeção de 3,0% em outubro), e uma baixa alavancagem com dívidas consideradas saudáveis. Embora exista inadimplência, ela é pontual e está sendo gerenciada.
Em relação aos Dividendos, o fundo tem demonstrado uma capacidade consistente de geração de resultados e distribuições, mantendo o rendimento de R$ 0,75/cota nos últimos meses e oferecendo um Dividend Yield anualizado de 8,8% a.a. sobre a cota de fechamento.
Quanto ao Preço de Mercado, o LVBI11, como outros FIIs, é influenciado pelo cenário macroeconômico, especialmente taxas de juros e aversão ao risco. O P/VP de 0,87x em julho sugere que o fundo pode estar sendo negociado com desconto em relação ao seu valor patrimonial, o que pode ser uma oportunidade dependendo da perspectiva do investidor e da análise dos fundamentos do mercado imobiliário que, segundo as fontes, apresentam solidez em ocupação e preços de aluguéis.
Considerando esses pontos, o LVBI11 parece ser um fundo com fundamentos sólidos, especialmente em seus ativos e gestão. A decisão sobre se o LVBI11 vale a pena para sua carteira dependerá de seus próprios objetivos de investimento, tolerância a risco e horizonte de tempo.
Conclusão e Aviso Importante
Este artigo teve como objetivo analisar o LVBI11 com base em informações públicas disponíveis e nos pilares de segurança, dividendos e preço de mercado. É fundamental reiterar que este material tem caráter meramente informativo e não constitui recomendação de investimento.
As projeções e análises apresentadas baseiam-se em condições de mercado correntes e passadas, que podem variar significativamente no futuro. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros.
Antes de tomar qualquer decisão de investimento, é crucial que você realize sua própria diligência, analise o perfil do fundo, seus fatores de risco e o regulamento completo. Fundos de investimento não contam com garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Consulte um profissional financeiro qualificado para auxiliar na sua decisão.
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