O Capitânia Securities II, negociado na bolsa com o ticker CPTS11, é um dos fundos imobiliários (FIIs) mais conhecidos do mercado, com mais de 356 mil cotistas. Com uma gestão ativa e um portfólio híbrido, ele investe tanto em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) quanto em cotas de outros FIIs. Mas, diante do cenário econômico atual, será que o CPTS11 vale a pena para o investidor?
Neste artigo, vamos mergulhar nos dados do fundo, com base em seu relatório de julho de 2025, e analisar os três pilares essenciais para qualquer investidor de FIIs: Segurança, Dividendos e Preço de Mercado.
Análise de segurança: a carteira e os riscos do CPTS11
A segurança é o pilar fundamental para quem busca renda passiva com tranquilidade. No caso do CPTS11, a análise passa pela qualidade de seus ativos, diversificação e saúde financeira.
Diversificação do portfólio
Um dos pontos fortes do CPTS11 é a sua diversificação. O fundo não concentra seus investimentos em um único tipo de ativo, o que ajuda a mitigar riscos. Em julho de 2025, sua carteira estava assim distribuída:
- 58,8% em cotas de outros 83 Fundos Imobiliários (FIIs);
- 33,2% em 18 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs);
- 5,3% em operações de carrego (empréstimo de FIIs);
- 2,7% em caixa (liquidez).
Dentro da carteira de FIIs, a maior parte (86,2%) é alocada em fundos de “tijolo”, que investem em imóveis físicos como shoppings, lajes corporativas e galpões logísticos. Já a carteira de CRIs é 100% indexada ao IPCA, o que oferece uma proteção natural contra a inflação.
A diversificação também se estende aos segmentos de atuação dos ativos, como mostra a tabela abaixo:
| Exposição por Segmento (CRIs) | % da Carteira de CRIs |
|---|---|
| Shopping | 38,4% |
| Renda Urbana | 31,3% |
| Comercial | 18,5% |
| Logístico/Industrial | 7,5% |
| Outros | 4,3% |
Fonte: Relatório Gerencial CPTS11 – Julho/2025
Qualidade dos ativos e inadimplência
A gestão do CPTS11 classifica sua carteira de crédito como high grade, ou seja, composta por operações de menor risco com garantias robustas. Um dado que reforça essa afirmação é o fato de que, em julho de 2025, 100% dos ativos de crédito estavam adimplentes. Isso significa que não havia inadimplência na carteira de CRIs, um excelente indicador de segurança para o cotista.
Recentemente, o mercado foi abalado por denúncias envolvendo a Virgo Securitizadora, e o CPTS11 possui exposição a 3 CRIs emitidos por ela. A gestão agiu prontamente, informando que os fundos de reserva desses CRIs estão aplicados em produtos de baixo risco e alta liquidez, sem impacto para o investidor, e que está monitorando o caso de perto.
Valor patrimonial por cota (VPC)
Um ponto de atenção para o investidor de longo prazo é a estabilidade do valor patrimonial por cota (VPC). Se um fundo perde valor patrimonial consistentemente sem conseguir repor, ele pode estar perdendo qualidade. O VPC do CPTS11 em julho de 2025 era de R$ 8,87. É fundamental que o investidor acompanhe o histórico desse indicador para avaliar se a gestão tem conseguido manter ou aumentar o valor do patrimônio do fundo ao longo do tempo. Desde seu início, em 2014, o retorno patrimonial do fundo foi de 237,1%, superando o IFIX e o CDI no mesmo período.
Análise dos dividendos: a geração de renda do CPTS11
Para muitos, a principal razão para investir em FIIs são os dividendos mensais. Nesse quesito, o CPTS11 vale a pena por seu histórico consistente?
Histórico e estabilidade dos dividendos
Em julho de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,086 por cota, o que representou um Dividend Yield (DY) anualizado de 15,13% sobre a cota de mercado. Nos últimos 12 meses, o DY acumulado foi de 13,02%.
A tabela a seguir mostra a distribuição por cota nos primeiros sete meses de 2025:
| Mês (2025) | Distribuição por Cota (R$) |
|---|---|
| Janeiro | R$ 0,075 |
| Fevereiro | R$ 0,080 |
| Março | R$ 0,082 |
| Abril | R$ 0,085 |
| Maio | R$ 0,087 |
| Junho | R$ 0,088 |
| Julho | R$ 0,086 |
Fonte: Relatório Gerencial CPTS11 – Julho/2025
Observa-se uma relativa estabilidade com uma leve tendência de alta nos rendimentos distribuídos ao longo do primeiro semestre de 2025. Desde o seu início, em 2014, a distribuição anualizada do fundo foi de 12,2%, superando os 8,6% do CDI líquido no mesmo período.
Projeções futuras (Guidance)
A gestão também oferece uma projeção (guidance) para os próximos meses. Com base no cenário atual, a expectativa é que os dividendos fiquem na faixa de R$ 0,085 por cota. Em um cenário mais otimista, poderiam chegar a R$ 0,095/cota, e em um pessimista, R$ 0,075/cota. Essa transparência ajuda o investidor a alinhar suas expectativas.
Preço de mercado: o CPTS11 está caro ou barato?
O terceiro pilar é analisar se o preço atual da cota no mercado secundário representa uma boa oportunidade de entrada.
A relação P/VP (preço sobre valor patrimonial)
Uma das métricas mais utilizadas para essa análise é o P/VP. Ela compara o valor de mercado da cota com seu valor patrimonial.
- Valor de Mercado (31/07/2025): R$ 7,28 por cota.
- Valor Patrimonial (31/07/2025): R$ 8,87 por cota.
Calculando o P/VP, temos: R$ 7,28 / R$ 8,87 = 0,82.
Um P/VP abaixo de 1, como neste caso, indica que o fundo está sendo negociado no mercado com um desconto em relação ao valor contábil de seu patrimônio. No fechamento de julho de 2025, esse desconto era de aproximadamente 17,9%. Para muitos investidores, isso pode sinalizar uma oportunidade de compra, pois se está pagando menos do que os ativos do fundo teoricamente valem. A própria gestão destaca que há um potencial de valorização de +21,8% apenas para que a cota de mercado atinja a cota patrimonial.
Liquidez e volume de negociação
O CPTS11 possui uma excelente liquidez. Em julho de 2025, o fundo teve uma média diária de negociação de R$ 4,6 milhões e esteve presente em 100% dos pregões. Isso significa que o investidor geralmente não terá dificuldades para comprar ou vender suas cotas no mercado.
Conclusão: afinal, o CPTS11 vale a pena?
Com base nos dados de julho de 2025, o CPTS11 se mostra um fundo robusto e bem diversificado.
- Na segurança, destaca-se pela carteira 100% adimplente, perfil de crédito high grade e ampla diversificação entre CRIs e FIIs de tijolo.
- Nos dividendos, apresenta um histórico sólido de distribuições acima do CDI e projeções estáveis para o futuro.
- No preço, o fundo negociava com um desconto patrimonial relevante (P/VP de 0,82), o que pode indicar uma margem de segurança e um potencial de valorização.
- No valor patrimonial, o fundo teve quedas desde que foi lançado. É um fato a se observar.
A decisão final de investir, contudo, é sempre pessoal e deve estar alinhada ao seu perfil de risco e objetivos financeiros. Avaliar se o CPTS11 vale a pena para a sua carteira exige uma análise cuidadosa desses e de outros fatores.
Aviso Legal: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e educacional e não constitui uma recomendação de compra ou venda de ativos financeiros. As informações aqui apresentadas são baseadas em fontes públicas consideradas confiáveis na data de sua publicação e estão sujeitas a alterações. A rentabilidade passada não garante a rentabilidade futura. Antes de investir, leia o regulamento do fundo e consulte um profissional de investimentos qualificado.
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