No dinâmico mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), a escolha de um ativo pode ser um desafio. Para muitos investidores brasileiros, a pergunta “o XPLG11 vale a pena?” surge ao considerar um dos maiores fundos logísticos da B3. O XP Log FII (XPLG11) tem como objetivo principal auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística e industrial. Este artigo oferece uma análise detalhada do XPLG11, utilizando os pilares de Segurança, Dividendos e Preço Atual de Mercado, para auxiliar na sua tomada de decisão, sempre lembrando que não se trata de uma recomendação de investimento.
Entendendo o XPLG11: Objetivo e informações gerais
Para saber se o XPLG11 vale a pena, é fundamental conhecer suas características básicas. O fundo, iniciado em junho de 2018, é gerido pela XP Vista Asset Management Ltda. e administrado pela Vórtx DTVM Ltda.. Sua estratégia de gestão ativa busca oportunidades no setor logístico, conforme sua categorização ANBIMA.
O que é o XPLG11?
O XPLG11 é um Fundo de Investimento Imobiliário que atua no segmento de galpões logísticos e industriais, com um patrimônio líquido significativo e uma vasta base de cotistas.
Informações Gerais do XPLG11 (Agosto 2025):
| Característica | Detalhe |
|---|---|
| Objetivo do Fundo | Aquisição e exploração comercial de empreendimentos logísticos e industriais |
| Início do Fundo | Junho 2018 |
| Código B3 / ISIN | XPLG11 / BRXPLGCTF002 |
| Patrimônio Líquido | R$ 3.312.921.458,16 |
| Número de Cotistas | 336.830 |
| Categoria ANBIMA | FII de Renda Gestão Ativa – Logístico |
| Gestor | XP Vista Asset Management Ltda. |
| Administrador | Vórtx DTVM Ltda. |
| Taxa de Administração | De 0,95%-0,75% a.a. (cascata) |
| Taxa de Performance | 20% do que exceder o benchmark (IPCA + 6,0% a.a.) |
| Tributação (Pessoas Físicas) | Isento de IR nos rendimentos distribuídos (condições específicas), 20% sobre ganho de capital na venda |
Segurança: Analisando a estrutura e solidez do XPLG11
A segurança é um pilar essencial para determinar se o XPLG11 vale a pena. Ela envolve a análise da diversificação da carteira, a saúde financeira dos locatários e do fundo, além da estabilidade do valor patrimonial.
Diversificação da carteira de ativos
O XPLG11 apresenta uma carteira diversificada, predominantemente composta por imóveis. A alocação de ativos em agosto de 2025 era de 96% em imóveis, 2% em aplicações financeiras e 2% em cotas de FII. O portfólio é robusto, com 18 condomínios e 72 locatários, totalizando uma área construída de 1.029.679 m².
A diversificação regional é notável, com presença em importantes polos logísticos do país:
- São Paulo: 47,9% (493.140 m²)
- Rio Grande do Sul: 14,0% (143.681 m²)
- Rio de Janeiro: 13,1% (134.677 m²)
- Minas Gerais: 9,7% (99.842 m²)
- Pernambuco: 9,6% (98.583 m²)
- Santa Catarina: 5,8% (59.756 m²)
Em relação aos locatários, os principais setores de atuação são o Comércio Varejista (53%), Material de Construção (15%) e Logística (9%), com 22% em “Outros”. A presença de grandes nomes como Leroy, Renner, Mercado Livre, B2W e Magazine Luiza sugere a qualidade dos inquilinos. A tipologia dos contratos é equilibrada, com 52% atípicos e 48% típicos, e um WAULT (prazo médio ponderado dos contratos) de 5,1 anos, indicando estabilidade na receita de aluguéis a médio prazo. Muitos dos imóveis do portfólio possuem certificações de sustentabilidade como Aqua-HQE e LEED (Silver e Gold), demonstrando o compromisso da gestora com práticas ESG.
Alguns dos ativos imobiliários performados, com 0% de vacância, incluem:
- Cone Multimodal (Cabo de Santo Agostinho, PE)
- CD Leroy (+ expansão) (Cajamar, SP)
- CD Mercado Livre – Syslog SP (São Paulo (Perus), SP)
- CD Renner + Expansão (São José, SC)
- CD Via Varejo (Cachoeirinha, RS)
- Santana Business Park (SBP) (Santana de Parnaíba, SP)
- CD Unilever (MM1) (Cabo de Santo Agostinho, PE)
- Syslog Galeão (RJ) (Duque de Caxias, RJ)
- HGLG WL (Duque de Caxias, RJ)
- CD Panasonic (Itapeva, MG)
- CD Gravataí (Gravataí, RS)
- CLP (Piracicaba, SP)
- Especulativo Extrema (Extrema, MG)
Saúde financeira e inadimplência
A inadimplência do Fundo em agosto de 2025 foi de 6,4% da Receita de Locação mensal, referente a dois locatários, e a Gestora está em tratativas para o recebimento. A vacância física do portfólio no mesmo mês foi de 7,6%, influenciada por um termo de distrato com uma locatária do HGLG WL, representando 1.904 m² da ABL.
A evolução da vacância física nos últimos 12 meses mostra oscilações:
Evolução da Vacância Física do XPLG11 (% da área construída):
| Mês | % Vacância | Mês | % Vacância | Mês | % Vacância |
|---|---|---|---|---|---|
| Ago-24 | 7,6% | Dez-24 | 5,2% | Abr-25 | 7,9% |
| Set-24 | 7,4% | Jan-25 | 3,7% | Mai-25 | 7,9% |
| Out-24 | 7,9% | Fev-25 | 3,5% | Jun-25 | 5,2% |
| Nov-24 | 7,4% | Mar-25 | 2,6% | Jul-25 | 1,5% |
| Ago-25 | 7,6% |
Fonte: Relatório Gerencial do XPGL11 publicado em setembro de 2025
O Fundo também possui obrigações de longo prazo, totalizando R$ 345,01 milhões em agosto de 2025. No entanto, está em andamento um processo de aquisição de ativos logísticos dos fundos RBRL11 e RDLI11, no valor de aproximadamente R$ 1,5 bilhão. Além disso, o fundo realizou a venda de um imóvel (MM2), resultando em um ganho de capital total de R$ 3,87/cota e expectativa de incremento de R$ 0,04/cota por cerca de 30 meses.
Valor patrimonial por cota (VPC)
Um ponto crucial para avaliar se o XPLG11 vale a pena é a estabilidade do Valor Patrimonial por Cota (VPC) ao longo do tempo. Se um fundo perde valor patrimonial sem reposição, sua qualidade pode diminuir.
O Valor Patrimonial por Cota do XPLG11 apresentou a seguinte evolução:
- Agosto 2025: R$ 106,27
- 2025 (média): R$ 106,89
- Últimos 12 meses (média): R$ 108,69
Comparando com o valor de mercado da cota em agosto de 2025 (R$ 99,30), o fundo está sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial.
Dividendos: A renda recorrente do XPLG11
A distribuição de rendimentos é um fator-chave para muitos investidores de FIIs. Analisar se o XPLG11 vale a pena sob a ótica dos dividendos requer a observação do histórico e da política de distribuição.
Histórico e perspectivas de distribuição
A política de distribuição do XPLG11 determina que o fundo deve distribuir, no mínimo, 95% do resultado financeiro semestral apurado pelo regime de caixa, conforme a legislação vigente (Art. 10 da Lei 8.668/93).
Em agosto de 2025, foi declarada a distribuição de R$ 0,82/cota, com pagamento previsto para 12/09/25. Isso corresponde a um dividend yield anualizado de 9,91% em relação ao valor de mercado da cota no fechamento do mês (R$ 99,30/cota).
O fundo possui um resultado base caixa acumulado e não distribuído no NE Logistic FII (fundo cujas cotas são 100% detidas pelo XPLG11) de R$ 3,23/cota, sem considerar a correção inflacionária futura. A Gestora e o Administrador buscam uniformizar a distribuição de rendimentos em consonância com o fluxo de caixa do semestre.
A seguir, um resumo das receitas, despesas e distribuição média por cota:
Fluxo Financeiro e Distribuição por Cota:
| Item | Ago/25 (R$) | 2025 (R$) | Últimos 12 meses (R$) |
|---|---|---|---|
| Receitas | 28.145.585 | 240.755.979 | 345.853.585 |
| Receita de Locação | 19.144.888 | 184.355.922 | 279.019.742 |
| Lucros Imobiliários | 8.452.386 | 43.176.605 | 45.804.545 |
| Receitas Rendimentos FII | 405.788 | 3.473.272 | 5.332.901 |
| Receita LCI e Renda Fixa | 142.523 | 9.750.180 | 15.419.490 |
| Despesas | -5.672.132 | -39.837.114 | -57.679.523 |
| Despesas Imobiliárias | -1.330.297 | -9.011.380 | -11.604.672 |
| Despesas Operacionais | -2.448.517 | -16.430.656 | -24.826.655 |
| Despesas Financeiras | -1.893.319 | -14.395.078 | -21.248.196 |
| Resultado Base | 22.473.453 | 200.918.864 | 288.174.063 |
| Rendimento Distribuído | 25.564.263 | 204.514.107 | 300.533.445 |
| Distribuição Média por Cota | 0,82 | 0,82 | 0,81 |
A distribuição média por cota tem se mantido em patamares estáveis, em torno de R$ 0,81-0,82, nos períodos analisados. O gráfico de composição do resultado financeiro e a distribuição por cota nos últimos 12 meses mostram uma regularidade nos pagamentos, o que é um ponto positivo para quem busca renda passiva.
Preço atual de mercado: O XPLG11 vale a pena pelo valor?
Finalmente, ao analisar se o XPLG11 vale a pena, o preço de mercado da cota é um componente vital. Ele deve ser avaliado em relação ao valor patrimonial e à liquidez do fundo.
Análise do preço e liquidez
O valor de mercado da cota do XPLG11 no fechamento de agosto de 2025 foi de R$ 99,30. Como mencionado anteriormente, o Valor Patrimonial por Cota era de R$ 106,27. A relação entre o Preço de Mercado e o Valor Patrimonial (P/VP) é um indicador importante que cada investidor deve calcular e interpretar para sua própria análise.
Para uma avaliação completa, o investidor deve considerar o preço atual de mercado do XPLG11 no momento da sua pesquisa:
A liquidez do XPLG11 é robusta, facilitando a compra e venda de cotas. Em agosto de 2025, o fundo registrou uma presença em pregões de 100%, com um volume negociado de R$ 61,4 milhões e 631.796 negociações no período. A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 2,9 milhões.
Em termos de rentabilidade, o Retorno Total Bruto do XPLG11 em agosto de 2025 foi de 1,16%, alinhado ao IFIX no mesmo período. No acumulado de 2025, o Retorno Total Bruto do XPLG11 foi de 12,45%, superando o IFIX (11,55%). Já nos últimos 12 meses, o Retorno Total Bruto foi de 5,52%, também acima do IFIX (2,44%). A Taxa Interna de Retorno (TIR) Bruta anualizada do fundo em agosto de 2025 foi de 14,94%, enquanto para o período de 2025 e 12 meses foi de 20,22% e 5,78%, respectivamente.
Indicadores de Cota e Rentabilidade (Agosto 2025):
| Indicador | Ago-25 | 2025 | 12 meses |
|---|---|---|---|
| Patrimônio Líquido | R$ 3,31 Bi | R$ 3,33 Bi | R$ 3,37 Bi |
| Valor Patrimonial (cota) | 106,27 | 106,89 | 108,69 |
| Valor Mercado (cota) | 99,30 | 96,11 | 96,23 |
| Ganho de Capital Bruto | 1,17% | 6,41% | -3,08% |
| TIR Bruta (% a.a.) | 14,94% | 20,22% | 5,78% |
| Retorno Total Bruto | 1,16% | 12,45% | 5,52% |
| IFIX | 1,16% | 11,55% | 2,44% |
| Diferença vs IFIX | 0,00% | 0,90% | 3,08% |
Conclusão: O XPLG11 vale a pena? Avaliando prós e contras
Com base na análise dos pilares de segurança, dividendos e preço de mercado, podemos compilar os pontos relevantes para responder à questão “o XPLG11 vale a pena?”.
O XPLG11 se destaca pela segurança de sua carteira, com uma vasta diversificação regional e de locatários em setores essenciais como varejo e logística. A presença de contratos atípicos e um WAULT de 5,1 anos conferem estabilidade à receita. A inadimplência, embora presente, está sendo gerenciada ativamente pela gestora. A gestão tem demonstrado capacidade de adaptação, com a venda estratégica de imóveis e planos de aquisição. Quanto ao valor patrimonial por cota, é um indicador que o investidor deve monitorar a longo prazo, sendo que o fundo está negociando abaixo do seu valor patrimonial no momento da análise.
Em termos de dividendos, o XPLG11 mantém uma política de distribuição consistente, superando o mínimo legal e apresentando um dividend yield anualizado atrativo. A estabilidade da distribuição média por cota é um ponto forte para investidores que buscam renda passiva.
Em relação ao preço atual de mercado, a negociação abaixo do valor patrimonial pode representar uma oportunidade, dependendo da avaliação individual do investidor. A alta liquidez na B3 também é um benefício, permitindo flexibilidade nas operações. A rentabilidade histórica, quando comparada ao IFIX, demonstra um desempenho competitivo.
Aviso Importante: As informações contidas neste artigo são de caráter meramente informativo e não constituem qualquer tipo de aconselhamento ou recomendação de investimentos. Nenhuma informação aqui presente é uma solicitação, publicidade, oferta ou recomendação para compra ou venda de cotas de fundos de investimento ou quaisquer outros valores mobiliários. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido. A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. Recomenda-se que o investidor leia o prospecto, o formulário de informações complementares, a lâmina de informações essenciais e o regulamento do fundo antes de investir.
Veja artigos semelhantes:
KISU11 vale a pena?
RECR11 vale a pena?
DEVA11 vale a pena?
VSLH11 vale a pena?
HGRU11 vale a pena?
SNAG11 vale a pena?
ALZR11 vale a pena?
VILG11 vale a pena?
GGRC11 vale a pena?
KNHY11 vale a pena?
KNCR11 vale a pena?
JSRE11 vale a pena?
VINO11 vale a pena?
VHGF11 vale a pena?
LVBI11 vale a pena?
