No dinâmico mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), muitos investidores buscam entender se o RBRL11 vale a pena como uma adição estratégica às suas carteiras. O FII RBR Log (RBRL11) é um fundo de tijolo focado no segmento logístico, com o objetivo principal de gerar renda recorrente de aluguel através da locação de um portfólio de galpões. Gerido pela RBR Asset Management e administrado pela BRL Trust, o fundo, que teve início em novembro de 2019, tem se destacado pela gestão ativa e pela busca constante por otimização do seu portfólio.
Para auxiliar na sua análise, vamos explorar os detalhes do RBRL11, interpretando os dados mais recentes de julho de 2025 e avaliando-o sob os pilares de segurança, dividendos e preço de mercado. Acompanhe para descobrir se, para o seu perfil e objetivos, o RBRL11 vale a pena.
1. Segurança: avaliando a solidez e a gestão do RBRL11
A segurança é um pilar fundamental para qualquer investimento, e no caso dos FIIs, ela se manifesta na saúde financeira do fundo, na qualidade e diversificação dos seus ativos, e na capacidade de gestão.
A saúde financeira, adimplência e vacância
O FII RBR Log tem apresentado um desempenho robusto e consistente. Um dos pontos mais relevantes em termos de segurança é a vacância zero, tanto física quanto financeira. Em julho de 2025, o fundo não registrou qualquer galpão vago ou receita de aluguel em atraso. Além disso, todos os locatários mantêm-se adimplentes, e a estrutura de capital do fundo permanece equalizada, indicando uma boa saúde operacional.
Analisando a Demonstração de Resultado do Exercício (DRE), podemos observar a capacidade de geração de receita e o controle de despesas do fundo. Em julho de 2025, a receita de locação foi de R$ 6.248.798, o que corresponde a R$ 0,93 por cota. Somando outras receitas (como liquidez e CRI/LCI), o total de receitas atingiu R$ 6.913.301, ou R$ 1,03 por cota. As despesas totais, que incluem taxas de administração/gestão e despesas financeiras, somaram R$ 1.264.494 (R$ 0,19 por cota). O resultado líquido do mês foi de R$ 5.648.808 (R$ 0,84 por cota).
Um ponto positivo é a existência de reservas: o fundo registrou R$ 633.531 em reservas (R$ 0,09 por cota) e uma reserva acumulada de R$ 2.713.553 (R$ 0,41 por cota) em julho de 2025. Essas reservas são importantes para a estabilidade e capacidade de distribuição de rendimentos futuros, reforçando a pergunta se o RBRL11 vale a pena sob a ótica da gestão financeira.
Diversificação e qualidade do portfólio logístico
A diversificação é crucial para a segurança de um FII. O RBRL11 possui um portfólio 100% logístico, composto por 6 galpões logísticos situados em regiões estratégicas dos estados de São Paulo e Minas Gerais.
A distribuição geográfica das receitas demonstra um foco no sudeste brasileiro:
- São Paulo (SP): 65% da receita
- Minas Gerais (MG): 31% da receita
- Rio de Janeiro (RJ): 3% da receita
A tipicidade dos contratos de locação é outro fator relevante. O portfólio do RBRL11 é predominantemente composto por contratos atípicos (85%), que geralmente oferecem maior segurança para a receita do fundo devido a multas mais elevadas e prazos mais longos em caso de rescisão, em comparação com os contratos típicos (15%). A correção dos contratos está equilibrada entre o IGP-M (65%) e o IPCA (35%), protegendo a receita contra diferentes índices inflacionários.
A diversificação também se estende aos inquilinos e segmentos. O fundo conta com 11 locatários em seus ativos. Entre os principais inquilinos, destacam-se grandes players do mercado:
- Mercado Livre: 39%
- Vulcabras Azaleia: 10%
- DHL: 7%
- Fedex: 7%
- IBM: 7%
- Mimo: 6%
- Outros: 17%
Em relação aos segmentos de atuação dos inquilinos, a diversificação também é notável:
- E-commerce: 35%
- Transporte & Logística: 23%
- Higiene e Limpeza: 14%
- Vestuário & Têxtil: 12%
- Tecnologia: 6%
- Bens de Consumo: 3%
- Farmacêutica: 3%
- Automotivo: 3%
Para ilustrar a composição e qualidade dos ativos, apresentamos um resumo do portfólio imobiliário do RBRL11:
Tabela 1: Portfólio de Ativos Imobiliários do RBRL11 (Dados de Julho/2025)
| Ativo | Localização | % PL | Nº Locatários | ABL Fundo (m²) | % da Receita | Classificação |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Galpão Extrema I | MG | 19% | 1 | 37.600 | 16,69% | AAA |
| Galpão Extrema II | MG | 39% | 6 | 77.106 | 30,51% | AAA |
| Galpão Hortolândia I | SP | 6% | 1 | 15.349 | 4,71% | B |
| Galpão Hortolândia II | SP | 14% | 1 | 43.123 | 10,53% | B |
| Galpão WT RBR Log | SP | 15% | 2 | 33.616 | 11,26% | AAA |
| CL Imigrantes | SP | 1% | – | 1.760 | – | AAA |
| Total | 94% | 11 | 208.556 | 73,70% |
Fonte: Elaborado com dados. A ABL total do fundo é de 208.556 m².
A gestão ativa e os movimentos estratégicos
A RBR Asset Management implementa uma estratégia de gestão ativa, que inclui a reciclagem do portfólio para buscar ativos logísticos com maior potencial de retorno e melhor relação risco/retorno. Um exemplo recente dessa estratégia é a Carta de Intenções de Aquisição de Ativos Logísticos, divulgada em junho de 2025, para a alienação do portfólio imobiliário do fundo para o XP Log Fundo de Investimento Imobiliário pelo valor de R$ 688.976.381,15, refletindo um cap rate de 9,24%. Este movimento estratégico visa otimizar a carteira do fundo, um fator importante para quem se pergunta se o RBRL11 vale a pena a longo prazo.
A gestora já demonstrou essa capacidade ao desinvestir de 3 ativos logísticos com retornos consistentes aos investidores, como o Galpão Itapevi I (TIR de 20% a.a.) e o Galpão Resende I (TIR de 19,75% a.a.). Além disso, o fundo tem conseguido estender prazos de contratos importantes, como os da DHL (por mais cinco anos, até dezembro de 2030) e da ID Logistics (por mais um ano, até maio de 2026) em Extrema.
No âmbito de desenvolvimento, o fundo possui 2,82% de participação no CL Imigrantes V – Maria Loprete, em São Bernardo do Campo/SP. As obras estão em fase final, com expectativa de entrega entre setembro e meados de outubro de 2025, e a equipe de gestão já está prospectando potenciais locatários para o empreendimento.
A importância de monitorar o valor patrimonial por cota
Para avaliar de forma completa se o RBRL11 vale a pena, é fundamental que o investidor acompanhe a estabilidade do valor patrimonial por cota (Cota PL) ao longo dos anos. Se um fundo perde valor patrimonial sem conseguir repô-lo, isso pode indicar uma perda de qualidade a longo prazo. Em julho de 2025, a Cota PL do RBRL11 era de R$ 104,84.
2. Dividendos: o histórico de pagamentos do RBRL11
Para muitos investidores, a renda passiva é o principal atrativo dos FIIs. A análise dos dividendos do RBRL11 revela uma busca por consistência na distribuição.
Consistência e guidance de rendimentos
O fundo distribuiu R$0,75 por cota de dividendo em julho de 2025, pago em agosto de 2025. Este valor está alinhado com o guidance da gestora para o segundo semestre do ano. A RBR Asset mantém a projeção de rendimentos de R$0,75 por cota até o final de 2025, embora ressalte que essa é uma expectativa e não uma promessa de rentabilidade.
A receita de locação é o principal componente para a distribuição de dividendos do fundo. A seguir, um resumo do histórico recente de dividendos e seus respectivos yields:
Tabela 2: Histórico Recente de Dividendos do RBRL11
| Mês/Ano | Dividendos (R$/Cota) | Dividend Yield Mercado (a.a.) | Dividend Yield Patrimonial (a.a.) |
|---|---|---|---|
| jul/25 | 0,75 | 11,34% | 8,93% |
| jun/25 | 0,75 | 11,98% | 8,86% |
| mai/25 | 0,75 | 11,80% | 8,85% |
| abr/25 | 0,76 | 12,00% | 9,03% |
| mar/25 | 0,76 | 13,26% | – |
| fev/25 | 0,75 | 14,64% | – |
| jan/25 | 0,71 | 14,64% | – |
Fonte: Elaborado com dados.
A distribuição acumulada de dividendos foi de R$ 9,03 por cota nos últimos 12 meses e de R$ 20,35 por cota nos últimos 24 meses. Essa consistência nos pagamentos é um aspecto importante para quem busca entender se o RBRL11 vale a pena como fonte de renda passiva.
3. Preço atual de mercado: o RBRL11 vale a pena pelo seu valor?
O preço da cota no mercado secundário, em comparação com o valor patrimonial, e a liquidez do fundo são fatores essenciais para a decisão de investimento.
O preço da cota, desconto patrimonial e a liquidez
Em julho de 2025, o Patrimônio Líquido (PL) do fundo era de R$ 701.051.598, e a Cota Patrimonial (Cota PL) era de R$ 104,84. No mesmo período, a Cota de Mercado foi negociada a R$ 83,42.
Essa diferença indica que o portfólio do RBRL11 apresenta um desconto de 20,43% em relação ao seu valor de avaliação. Um desconto patrimonial significativo pode ser visto como uma oportunidade para alguns investidores que acreditam na qualidade dos ativos e na capacidade da gestão de gerar valor a longo prazo, sendo um forte ponto para a análise se o RBRL11 vale a pena.
Preço atual de mercado (para preenchimento do leitor): [ ]
A liquidez média diária do fundo no mês de julho de 2025 foi de R$ 522.539, o que sugere uma boa capacidade de negociação das cotas no mercado secundário.
Retornos comparativos e desempenho geral
Ao analisar o desempenho, é útil comparar o RBRL11 com benchmarks do mercado. Os retornos acumulados do fundo (considerando o Retorno Mercado + Dividendos) foram de 6,24% em julho de 2025, 33,37% no acumulado do ano (YTD) e 14,71% nos últimos 12 meses.
Em comparação, no mesmo período:
- O IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário) apresentou -1,36% em jul/25, 10,27% YTD e 2,13% em 12 meses.
- O IFIX Logístico teve -0,88% em jul/25, 10,76% YTD e 3,87% em 12 meses.
- O CDI (Certificado de Depósito Interbancário) registrou 1,22% em jul/25, 7,66% YTD e 12,30% em 12 meses.
Esses dados de retorno oferecem uma perspectiva sobre o desempenho do RBRL11 em relação ao mercado e a outras opções de investimento, ajudando a compor a visão se o RBRL11 vale a pena para a sua estratégia.
Conclusão: então, o RBRL11 vale a pena para seu perfil de investidor?
Ao final desta análise detalhada, a questão se o RBRL11 vale a pena para o seu portfólio deve ser respondida com base em seus objetivos pessoais, tolerância a risco e horizonte de investimento.
O RBRL11 se destaca pela segurança de seu portfólio 100% logístico, com vacância zero, locatários adimplentes e uma gestão ativa que busca constantemente otimizar a carteira. A diversificação por inquilinos, segmentos e localização geográfica, somada à predominância de contratos atípicos, contribui para a solidez das receitas. A recente decisão de alienar o portfólio para buscar novos ativos mais rentáveis e o desenvolvimento de novos projetos (como o CL Imigrantes V) demonstram uma gestão proativa. É crucial que o investidor acompanhe a estabilidade do valor patrimonial por cota, pois a perda de valor sem reposição pode impactar a qualidade do fundo a longo prazo.
Quanto aos dividendos, o fundo tem demonstrado consistência, mantendo a distribuição de R$0,75 por cota em linha com seu guidance para o final de 2025.
Em relação ao preço atual de mercado, a negociação das cotas com um desconto de 20,43% em relação ao valor patrimonial pode ser um atrativo significativo. Esse deságio, combinado com os retornos apresentados em comparação com o IFIX e o CDI, oferece uma perspectiva interessante para o investidor.
Em suma, o RBRL11 apresenta características que podem ser interessantes, especialmente para quem busca exposição ao segmento logístico com gestão ativa. No entanto, lembre-se sempre que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.
É fundamental que o investidor realize sua própria pesquisa, consulte os documentos oficiais do fundo (como o prospecto, regulamento e relatórios gerenciais disponíveis no site da gestora e no Fundos.Net), e, se necessário, busque a orientação de profissionais especializados e independentes que possam avaliar sua situação financeira e perfil de risco. A decisão final sobre se o RBRL11 vale a pena para você deve ser tomada com cautela e informação.
Aviso Legal: Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui uma recomendação de investimento, oferta de compra ou venda de cotas do FII RBRL11 ou de qualquer outro ativo financeiro. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referências às datas e condições indicadas no material, e não serão atualizadas. A decisão de investir deve ser tomada pelo próprio investidor, com base em sua análise pessoal e, se for o caso, com o auxílio de um profissional financeiro qualificado e independente. Recomenda-se a leitura cuidadosa do regulamento e do formulário de informações complementares do fundo antes de qualquer investimento, com especial atenção aos fatores de risco.
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