Quer saber se o XPLG11 vale a pena? A princípio, é importante destacar que esse artigo não reflete nenhuma recomendação de compra ou venda. Portanto, use esse conteúdo apenas para fins de aprendizado. Neste artigo, iremos falar sobre as principais características do XPLG11 e seu portfólio atual.
Frequentemente, esse fundo imobiliário de logística fica visível para a maioria dos investidores. Afinal, trata-se um dos maiores ativos da B3. Ainda assim, é muito comum encontrar pessoas com dúvidas se o XPLG11 vale a pena ou não. Então, nesse artigo, iremos utilizar os três principais pilares para avaliação de um FII: Segurança, Dividendos e Preço.
Em primeiro lugar, temos que conhecer as informações básicas desse FII. Essa é a parte inicial para sabermos se o XPLG11 vale a pena. Acima de tudo, vale destacar que o fundo é administrado pela XP Investimentos, uma das maiores corretoras de investimento no Brasil. Além disso, ele quase sempre é indicado por casas de análises e carteiras recomendadas de grandes bancos. Teve seu início em junho de 2018, portanto, diante da data desse artigo, ele já possui um histórico de quase cinco anos.
Seu patrimônio líquido atual é de R$ 3,1 bilhões, um dos maiores da bolsa. Seu principal objetivo é investir na área logística, ou seja, a maior parte da carteira do ativo está alocada em galpões logísticos.
Em seguida, veremos os principais dados, como: ativos, locatários e histórico de dividendos.
Porque o XPLG11 e outros fundos de logística estão recebendo tanta atenção?
Antes de discutirmos se o XPLG11 vale a pena, é preciso entender o cenário macro. Sobretudo, por conta do crescimento do comércio eletrônico e a necessidade de entregas mais rápidas e eficientes.
Devido a isso, a demanda por espaços logísticos só está aumentando, portanto, os fundos imobiliários de logística podem ter um futuro promissor.
Além disso, o setor imobiliário como um todo está passando por uma fase de valorização. Com a perspectiva de retomada da economia após a crise sanitária de 2019, espera-se que o setor imobiliário continue se valorizando, o que pode beneficiar os investidores.
XPLG11 vale a pena?
Como já dito anteriormente, utilizaremos 3 pilares para avaliação. Vamos começar:
1- Segurança
Primordialmente, todo investidor precisa verificar a parte de segurança para definir se o XPLG11 vale a pena. Por isso, vamos começar analisando todos os ativos que o fundo possui.
Embora o XPLG11 não tenha a mesma quantidade de ativos do HGLG11, outro fundo já analisado aqui no blog, também conta com um bom número. Dessa forma, diversificação não falta.
A princípio, é possível ver que são muitos ativos em diversos estados. A maior parte deles está destinada para a área de logística, o que faz sentido para a tese do fundo.
92% do portfólio do XPLG11 está destinado para imóveis. Além disso, existe um grande equilíbrio entre contratos típicos e atípicos. Como já dito anteriormente, contratos atípicos duram 10 anos ou mais. Já os típicos, em média 5 anos.
Ainda não sabe se o XPLG11 vale a pena? Bom, então veja alguns dos locatários da carteira:
Eventualmente, você já deve ter ouvido falar na maioria dessas empresas locatárias, não é? Por serem grandes negócios e com alto volume de saída, fica até fácil para você começar a decidir se o XPLG11 vale a pena.
Mesmo tenho 12% na Via Varejo e 6% no B2W, pertencentes a um setor que ainda gera pessimismo, existem empresas que estão em alta, como o caso do Mercado Livre.
2- XPLG11 vale a pena diante do seu valor patrimonial?
Sempre destacamos a importância do valor patrimonial para avaliar se um fundo imobiliário é bom para o longo prazo. Nesse sentido, o XPLG11 não enfrenta muitos problemas, afinal, seu valor patrimonial começou em R$94,88 em junho de 2018 e hoje se encontra em R$ 113,42.
3- Através do seu histórico de dividendos, é possível definir se o XPLG11 vale a pena?
A princípio, a resposta para essa pergunta é: Não. Afinal, não é possível definir se o XPLG11 vale a pena somente olhando seus rendimentos. Aliás, nenhum ativo pode ser avaliado somente por esse quesito. Todavia, dentro do segmento de logística, ele paga um valor justo.
3- Preço do XPLG11
Atualmente, o XPLG11 está com um desconto de 15% com relação seu valor patrimonial. Isso se deve ao fato de que toda renda variável no início de 2023 está passando apertado. Seja como for, o fundo não perdeu seus fundamentos para ter uma queda dessa, são apenas movimentos de mercado. Definitivamente, você pode usar nosso modelo de Gordon para definir o preço teto de um fundo de tijolo como esse.
Conclusão, XPLG11 vale a pena?
O XPLG11 diversifica bem seus investimentos, possui bons locatários e bons imóveis. Além disso, seus dividendos chegam a ser um dos melhores no setor de logística. Com relação ao preço de mercado, embora ele esteja com um desconto atualmente, é importante consultar periodicamente.
Acesse o relatório gerencial e estude mais detalhadamente cada detalhe.
De toda forma, isso não reflete nenhuma recomendação de compra ou venda. Cabe ao investidor definir e tomar a melhor decisão a respeito de seus investimentos.
