No universo dos investimentos imobiliários, a pergunta “o MXRF11 vale a pena” é recorrente entre os interessados em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). O Maxi Renda FII, negociado na B3 sob o código MXRF11, é um dos maiores e mais populares fundos do mercado, com mais de 1,3 milhão de cotistas em julho de 2025. Com o objetivo de auferir ganhos pela aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Debêntures, Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) e cotas de FIIs, além de ativos imobiliários diretos, o fundo apresenta uma estratégia diversificada.
Este artigo busca analisar o MXRF11 sob três pilares fundamentais para a decisão do investidor: segurança, dividendos e preço atual de mercado, utilizando as informações mais recentes do relatório gerencial de julho de 2025. Ao final, buscaremos oferecer uma perspectiva neutra para que você possa refletir se “o MXRF11 vale a pena” para a sua carteira.
O que é o MXRF11?
O Maxi Renda FII (MXRF11) é um FII de gestão ativa, administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros e gerido pela XP Vista Asset Management Ltda.. Iniciado em 13 de abril de 2012, o fundo possuía 437.325.297 cotas em julho de 2025.
Características gerais do MXRF11:
- Código B3: MXRF11
- Gestor: XP Vista Asset Management Ltda.
- Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros
- Taxa de administração: 0,90% ao ano
- Patrimônio Líquido (jul/25): R$ 4.121.346.799 (R$ 9,4240 por cota)
- Número de Cotistas (jul/25): 1.321.795 (o maior da indústria de FIIs no Brasil)
- Tributação: Isento de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos para pessoas físicas que detêm menos de 10% do total do Fundo, com pelo menos 100 cotistas e cotas negociadas em Bolsa ou balcão organizado. Há tributação de 20% sobre eventual ganho de capital na venda da cota.
O objetivo do MXRF11 é investir em uma gama variada de ativos com lastro imobiliário, incluindo CRIs, debêntures, LCIs, LHs, cotas de FIIs, imóveis comerciais e projetos imobiliários residenciais.
Análise dos pilares para entender se o MXRF11 é um bom fundo
Para responder à pergunta “o MXRF11 vale a pena”, é crucial analisar o fundo sob os pilares de segurança, dividendos e preço de mercado.
Segurança: examinando a estrutura e os riscos do fundo
A segurança de um FII como o MXRF11 está diretamente ligada à qualidade e diversificação de sua carteira, bem como à gestão de seus ativos e passivos.
Composição e diversificação da carteira:
O Fundo visa alocar cerca de 80% de seu Patrimônio Líquido em CRIs e até 20% em Permutas Financeiras, além de posições táticas em FIIs. Em julho de 2025, a composição do portfólio era a seguinte:
| Ativo | % do Portfólio |
|---|---|
| Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) | 79,6% |
| Cotas de FIIs | 10,8% |
| Permutas Financeiras | 6,9% |
| Caixa | 2,7% |
- CRIs: É necessário analisar os CRIS para entender se o MXRF11 vale a pena. A maior parte deles são indexados a IPCA+ / INCC+ (77,34%), com uma parcela menor em CDI+ (11,43%). A carteira de CRIs é bastante pulverizada, com diversos devedores e diferentes estruturas de garantia, como alienação fiduciária de imóveis, fianças, fundos de reserva e cessão fiduciária de recebíveis. A gestão mantém um acompanhamento próximo dos devedores e estruturas dos papéis para mitigar riscos. No mês de julho, o fundo adquiriu o CRI JK Square (IPCA+ 9,04% a.a.) e aumentou a exposição no CRI FGR Jardim Berlim, enquanto alienou totalmente os CRIs Mateus TRX e Sicredi e parcialmente outros papéis para gestão de caixa e ganho de capital.
- Permutas Financeiras: Essas operações são em projetos localizados em bons bairros de São Paulo, com o Fundo atuando como permutante financeiro. A rentabilidade histórica desses investimentos é da ordem de INCC + 13,00% a.a., e a estrutura do investimento busca mitigar riscos de obra, atrasos e reclamações de mutuários. Contam com garantias reais, como terreno, alienação fiduciária de Sociedades de Propósito Específico (SPE) e aval da incorporadora e sócios. Em julho, não houve novos investimentos nesse book, mas os empreendimentos Pinheiros 1, Brooklin 3 e Brooklin 4 distribuíram R$ 4,45 milhões em dividendos.
- Cotas de FIIs: Representam uma estratégia de alocação tática do Fundo. Em julho, não houve movimentações relevantes neste book.
Inadimplência e gestão de riscos:
O relatório aponta a existência de alguns CRIs “vencidos”, que não geram caixa para o Fundo há algum tempo. A gestão está trabalhando na recuperação desses créditos, que gerariam fluxo adicional.
- CRI Harte (14B0058368): O Fundo detém participação no edifício Oceanic em Santos – SP, com tratativas comerciais para alugar e vender o imóvel.
- CRI Urbplan Mezzanino (11L0005713): Em recuperação judicial desde 2018 e integralmente provisionado no Fundo. A gestão busca vender o crédito.
- CRI Nex Group (15H0698161): Inadimplente há mais de 2 anos, a gestão está executando as garantias, que incluem avais dos sócios e alienação fiduciária de ações e terrenos. Não se espera impacto nos rendimentos, mas sim a recuperação dos recursos.
Valor patrimonial por cota:
Um ponto crucial para a segurança é a estabilidade do valor patrimonial por cota. Se o fundo perde valor patrimonial sem reposição, perde também qualidade. O Valor Patrimonial da Cota em julho de 2025 foi de R$ 9,42, apresentando um leve aumento em relação aos R$ 9,34 registrados em 2025 e R$ 9,36 nos últimos 12 meses. O gráfico histórico de valor de mercado e patrimonial por cota (página 19) mostra que, embora haja oscilações no valor de mercado, o valor patrimonial tem se mantido relativamente estável ao longo dos anos, indicando que o fundo tem conseguido preservar seu valor intrínseco.
Dividendos: a estabilidade dos rendimentos do MXRF11
Os dividendos são um atrativo significativo para quem se pergunta se “o MXRF11 vale a pena”. A estabilidade dos rendimentos é um fator-chave.
Rendimentos distribuídos:
- Rendimento Distribuído (jul/25): R$ 0,10 por cota.
- Yield Mensal: 1,04%.
- Yield Anualizado: 13,24%.
- Em relação ao preço de fechamento da cota no mês (R$ 9,60), o valor distribuído representou 81,65% do CDI líquido de impostos, ou 96,06% do CDI com gross-up de 15% de impostos.
Fluxo financeiro e reserva:
O Fundo segue o regime de caixa, distribuindo os rendimentos quando efetivamente transitam no caixa. Em julho de 2025, o resultado financeiro foi de R$ 43,65 milhões, com uma distribuição de R$ 43,73 milhões, equivalente a R$ 0,1000 por cota.
Composição do resultado caixa (jul/25):
- CRIs: R$ 36,67 milhões
- FIIs: R$ 5,46 milhões
- Permutas: R$ 4,5 milhões
- Reserva de correção monetária: O Fundo possui uma reserva acumulada de R$ 30,46 milhões (R$ 0,0697 por cota), que pode ser utilizada para complementar distribuições futuras.
Histórico de distribuição por cota:
| Período | Distribuição média por cota |
|---|---|
| Julho de 2025 | R$ 0,1000 |
| Acumulado 2025 | R$ 0,0957 |
| Últimos 12 meses | R$ 0,0950 |
A análise do histórico e da composição do resultado indica uma distribuição de dividendos relativamente estável nos últimos 12 meses, com o resultado de julho de 2025 alinhado ou ligeiramente acima da média anual.
Preço atual de mercado: o valor da cota
A comparação entre o valor de mercado e o valor patrimonial da cota é essencial para avaliar se “o MXRF11 vale a pena” sob a ótica do preço.
- Valor Patrimonial da Cota (jul/25): R$ 9,42
- Valor de Mercado da Cota (fechamento em jul/25): R$ 9,60
Considerando estes valores, a cota de mercado do MXRF11 estava sendo negociada com um ágio em relação ao seu valor patrimonial em julho de 2025. O relatório indica um ágio/deságio de 0,8% para uma cota de mercado de R$ 9,50.
Para uma avaliação completa do preço atual, insira aqui o Preço de Mercado da Cota hoje: [Deixar espaço para o usuário inserir]
A liquidez no mercado secundário é um fator importante. O MXRF11 demonstrou 100% de presença em pregões nos últimos 12 meses, com um volume negociado de R$ 221,13 milhões em julho de 2025 e um giro de 5,32% do total de cotas no mesmo mês, o que indica alta liquidez.
Considerações adicionais sobre o MXRF11
Além dos três pilares, outros fatores podem influenciar a decisão sobre se “o MXRF11 vale a pena”.
- Rentabilidade: Em julho de 2025, o Retorno Total Bruto do MXRF11 foi de 1,89%, superando o IFIX (-1,36%) e a NTN-B (0,03%) no período. Nos últimos 12 meses, o Retorno Total Bruto foi de 6,80%, também superando o IFIX (1,26%) e a NTN-B (5,60%).
- Gestão Ativa: A gestão do fundo busca oportunidades de giro no mercado secundário de CRIs e reciclagem de portfólio para ganho de capital, além de originar novos CRIs e Permutas Financeiras.
- Crescimento de Cotistas: O MXRF11 se destaca pelo elevado crescimento de cotistas, sendo o maior da indústria de FIIs no Brasil.
Conclusão: o MXRF11 vale a pena para o seu perfil de investidor?
Ao analisar o Fundo Maxi Renda (MXRF11) pelos pilares de segurança, dividendos e preço atual de mercado, observamos um fundo com uma carteira bem diversificada, majoritariamente em CRIs, com uma gestão ativa que busca monitorar os riscos e otimizar os retornos. A estabilidade do valor patrimonial por cota, com um leve crescimento no período recente, e a distribuição consistente de dividendos, complementada por uma reserva de correção monetária, são pontos a serem considerados. A alta liquidez no mercado secundário também é um diferencial.
No entanto, como todo investimento, o MXRF11 apresenta riscos, incluindo a exposição a inadimplências em alguns CRIs, embora a gestão esteja atuando na recuperação desses créditos e alguns estejam provisionados. A questão se “o MXRF11 vale a pena” dependerá fundamentalmente do seu perfil de risco, objetivos financeiros e horizonte de investimento. É crucial que o investidor verifique o valor patrimonial por cota ao longo dos anos, pois a perda de valor patrimonial sem reposição pode indicar uma deterioração da qualidade do fundo.
Este artigo buscou fornecer uma análise abrangente e neutra baseada nos dados disponíveis. A decisão final de investimento deve ser sempre precedida de uma análise cuidadosa e individualizada.
Importante: Este material é de caráter exclusivamente informativo e não deve ser considerado uma oferta de compra ou venda de cotas do Fundo. O investimento em fundos imobiliários apresenta riscos para o investidor, e a rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. Recomenda-se a leitura do prospecto e do regulamento do Fundo antes de investir, com especial atenção para os fatores de risco. O Fundo não conta com garantia da instituição administradora, do gestor, do custodiante, de terceiros, de mecanismos de seguro ou do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). O mercado secundário para negociação de cotas de FIIs pode apresentar baixa liquidez, e não há garantia de que haverá um mercado futuro que permita a alienação das cotas, o que pode dificultar a venda ou resultar em preços reduzidos.
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